Итак, в прошлой статье мы рассказали о своем опыте приобретения доходной недвижимости, о том как ее выбирали и чем руководствовались при покупке.
А сейчас, как и обещал, рассказываю о том, о какие подводные камни нам пришлось удариться, поскольку Богатый папа о них не упоминал )))
Правильный выбор локаций и ценовой политики обеспечивал нам почти 100 %-ную загрузку наших квартир и секционок (для вновь прибывших напомню, что у нас была 1-комнатная квартира и 9 секционок). Но как отбирать потенциально надежных арендаторов?
О критериях отбора и условиях аренды почти никто не рассказывал. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга в Томске никто не брал и не берет депозит за сохранность имущества – и на первых порах мы его тоже не требовали, т.к. наши объекты были из среднего и низкого ценового сегмента, т.е. это могло быть проблемой для наших арендаторов оплатить еще одну месячную плату в качестве депозита.
Мы старались смотреть на внешность и поведение людей, оценивали их адекватность, задавали вопросы о том, где работают либо учатся, чтобы понимать платежеспособность людей. У студентов всегда узнавали телефоны родителей, т.к. платить за квартиру приходилось бы им. Договор заключали всегда! В него мы вписывали, кто будет проживать совместно с арендатором, также прописывали перечень передаваемого имущества (записывали только технику), фотографировали паспорт.
Но так как объектов у нас было довольно много и сдавали мы их продолжительное время, то без проблем и курьезов не обошлось.
Те, кто сдают квартиры или когда-нибудь этим интересовались, думаю много раз видели в интернете фото и видео квартир, полностью заваленных различным бытовым мусором и хламом, разбитой мебелью, оставшейся после нерадивых арендаторов. Такого, к нашей радости, у нас не было ))) Описывать мелочи в виде сломанных ручек, стульев, украденных вилок, ложек и прочей утвари не буду – это нормальные рабочие будни рантье. Остановлюсь только на нескольких примерах, которые заставили нас задуматься о создании "Памятки при сдаче квартиры", которой мы руководствуемся и по сей день.
Так, в одну из секционок мы заселили молодого человека лет 35, с его слов обычный работяга. Платил он исправно на протяжении 5-6 месяцев и у нас к нему вопросов не было никаких… Сигналы начали поступать от соседки по секции ))) Сначала она попросила поговорить с жильцом о том, что он часто приходит пьяный и то забывает общую дверь закрыть, то воду в кране выключить, не убирается в общем имуществе в секции. Сдавая несколько секционок одновременно к таким звонкам от соседей ты привыкаешь, т.к. соседи (особенно проживающие там собственники) редко довольны своей жизнью, пытаются нагрузить новых жильцов большими обязанностями по уборке мест общего пользования и вообще показать, кто тут главный ))) В общем, изначально внимания этому звонку мы не придали. Потом звонки стали регулярными, в том числе, в позднее вечернее время. Причем подробности были нелицеприятные – то он приводил компании и они выпивали (мы рекомендовали вызвать полицию), то наш жилец, будучи сильно пьян, не успевал сесть на унитаз и все его содержимое оказывалось расплесканным буквально по всему туалету, и повторялось это не раз, а убирать он это отказывался, то раковина и все вокруг нее оказывались в частично непереваренных его желудком продуктах. Причем, со слов соседки, следы в буквальном смысле слова, вели к нам в комнату ))). Иногда, с ее слов, он вообще был настолько пьян, что не мог встать с дивана и дойти до туалета и вопрос решался на диване )))
Поверить в такое было тяжело, поскольку молодой человек производил благоприятное впечатление. Но после нескольких таких напряженных разговоров с соседкой мы его предупредили о том, что необходимо освободить комнату. Хотя сомнения в словах соседки были… Поверили мы ей потому, что раньше от нее жалоб с таким содержанием на прошлых жильцов не поступало, хотя она и пыталась их немного «строить» относительно уборки общего имущества. Молодой человек избежал встречи с нами на объекте, сославшись на свою занятость. Ключи он передал нам в городе. Приехал принять объект я сам. С первого взгляда, все было нормально – комната чистая и убранная. «Ошиблись, зря выгнали», - подумал я…. Однако подойдя к дивану и присев на него, смутные мысли стали крутиться в моей голове, что не могла соседка так нагло врать… Принюхавшись к дивану, я понял, что она говорила правду ))). Итог истории – старый диван на свалку, приобретение нового (б/у) за половину месячной арендной платы. Вывод: доверяйте людям, некоторые вещи придумать сложно )))
Другой случай произошел у нас, когда через месяц после проживания в секционке молодой человек начал рассказывать нам истории, как ему тяжело и денег у него нет, но нужно подождать и они появятся… Пришлось с ним распрощаться. Мы его предупредили, что завтра его быть не должно. Приехали, убедились, что его вещей нет, ключи лежали на столе (замок был собачкой и можно было закрыть и без ключа), выставили объявление и через пару дней благополучно сдали секционку. Снял молодой человек, сказал, что будет жить тайка – у него она работает в массажном салоне неподалеку. Ну ок. Через два дня раздался телефонный звонок, в ходе которого мне пришлось выслушать много нелицеприятных вещей, в том числе, в свой адрес. Что произошло? Ночью к тайке, которая совсем не говорит по-русски, зашел наш прошлый жилец и начал что-то кричать на непонятном ей языке. Как пояснили другие соседи, сбежавшиеся на ее крики, он говорил, что он здесь живет, а она должно отсюда уйти подальше или разделить с ним ложе ))) В результате шатающейся походкой ушел он. Итог для нас – деньги владельцу массажного салона вернули, жильца потеряли, нашли нового, но потратили свое время и пару дней простоя секционки. Сделали запись в свою памятку: меняем личинку замка при заезде новых жильцов (вопрос о том, зачем молодой человек сделал себе дубликат ключа, для нас остался загадкой. Его мы больше не видели).
Если интересно посмотреть нашу Памятку для сдачи квартиры в аренду или услышать иные забавные истории - оставьте комментарий, мы с удовольствием продолжим делиться личным опытом.