Рынок индивидуального жилищного строительства продолжает активно развиваться. Загородная недвижимость пользуется все большим спросом. Правда, как отмечают аналитики, потенциальных покупателей в основном интересуют дома эконом- и комфорт-класса. По данным Домклик и ДОМ.РФ, в 2022-м ввод жилья в сегменте ИЖС составил 57 млн кв. м, достигнув таким образом исторического максимума.
«Строительный мир» попросил экспертов прокомментировать перспективы развития малоэтажного строительства и смещение акцентов в этом направлении со стороны потенциальных покупателей: как данная тенденция в целом может отразиться на рынке первичного жилья.
Денис Шинкоренко, главный аналитик проектов архитектурно-брендинговой компании DeVision:
— Спрос на ИЖС сформировался в 2020 году, когда большинство компаний перевели сотрудников на удаленку. Теперь эта тенденция ощущается не только на уровне покупателей, но и на уровне девелоперов. Многие застройщики с осторожным интересом относились к теме загородного домостроения в 2020–2021 гг., и в 2022-м интерес продолжал расти. Влияние спроса на ИЖС в 2022 году подстегнуло рост мультиформатных проектов по всей России коттеджами, таунхаусами и малоэтажными многоквартирными домами. Это дает покупателю более широкий выбор недвижимости и формирует сильную инфраструктуру, которая в классических проектах ИЖС встречается редко. На рынках с высокой потребительской активностью практикуют продажу участков с подрядом. За счет создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры девелопер формирует добавленную стоимость на землю и получает большую прибыль.
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Действительно, некоторые покупатели сегодня готовы переключить свое внимание на загородное жилье, хотя изначально планировали покупать квартиру в новостройке. Но это нельзя назвать тенденцией. Все же рынок ИЖС в России пока развит слабо. В условиях увеличивающейся себестоимости строительства все тяготы и риски по реализации собственных проектов ложатся на плечи покупателя (а не девелопера, как в случае с новостройкой), при этом ипотеку выплачивать придется в любом случае — независимо от того, построен в итоге дом или нет.
Конечно, можно выбрать и уже готовый объект, например, в коттеджном поселке, и в последнее время банки готовы предлагать более низкие ставки, чем раньше. Но, к сожалению, они часто занижают оценку таких объектов, провоцируя клиента делать более высокий первоначальный взнос.
Быстрого и повального спроса на загородную ипотеку мы пока не ждем, т.к. кредитный лимит зачастую недостаточен для строительства или приобретения участка с подрядом в Московском регионе.
Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District):
— В целом строительство частного дома более доступно по цене, чем покупка квартиры. Особенно если коттедж строится во многом собственными силами. В этом случае можно за 2-4 года построить дом площадью 100-150 кв. м примерно за ту же сумму, для покупки трехкомнатной квартиры (меньшей площади). Поэтому часть покупателей действительно иногда идет путем ИЖС, но эта схема подходит далеко не всем. На рынок новостроек в целом это не влияет, хотя напомню, что примерно половина ввода жилья в России — это ИЖС.
Дмитрий Кучеров, директор департамента управления бизнесом EKF:
— ИЖС развивается: многие застройщики начали открывать свои направления по малоэтажному строительству и ИЖС. Здесь можно вспомнить группу «Самолет», ПИК...
Если исходить из статистики от Минстроя РФ, ИЖС опережает многоквартирное строительством по вводу по годам. Хотя стоит учесть один нюанс: ИЖС «взлетело» еще и потому, что до 1 марта 2026 года продлили «дачную амнистию». Достаточно зарегистрировать уже имеющийся участок как дачу, чтобы это повлияло на статистику введенного жилья.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»):
— На рынок ИЖС переориентируются в основном клиенты массового сегмента, так как коттеджи эконом- и комфорт-класс стоят дешевле квартир в новостройках аналогичного уровня. В свою очередь высокобюджетные загородные резиденции, напротив, зачастую дороже премиального и элитного первичного жилья. Кроме того, на рынке наблюдается дефицит предложения готовых коттеджей с отделкой в данных сегментах. Поэтому, по крайней мере, для нас проблема конкуренции с загородным рынком остро не стоит. К тому же, большинство наших клиентов предпочитают приобретать московскую недвижимость для постоянного проживания, а подмосковную – исключительно для отдыха.
Преображенский Владислав, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы:
— Тенденция перехода потребителей с МКД на ИЖС не выглядит убедительной. Речь не идет о покупателях, способных купить как квартиру в индивидуальном доме, так и сам дом, и потом их содержать. Речь идет о массовом спросе потребителей, которые работают по найму. Значимое количество ИЖС строится за городской чертой, поэтому покупателям ИЖС необходимо ежедневно добираться на работу, потом с работы домой. При этом не важно, используется личный или общественный транспорт.
То же самое касается остальных услуг, из-за которых возникает потребность ездить в город. Далее возникнет вопрос о количестве земельных участков, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой, и т.д. и т.п. Интерес к этому рынку есть, но говорить о том, что состоится переход в потреблении от квартиры к частному дому, по крайней мере пока, преждевременно. Кроме того, у рынка ИЖС сегодня нет такого информационного сопровождения, как у рынка МКД. Также не ясна структура финансирования подобного рода проектов, если они не строятся с применением счетов эскроу.
В ближайшие несколько лет рынок ИЖС не окажет какого-либо кардинального воздействия на рынок МКД. Но в будущем картина может измениться. Для этого должны быть запущены крупные инфраструктурные проекты, создана среда, которая позволит удовлетворять потребности населения, как трудовые, так и социальные в обозримых временных горизонтах, как это делают жители многоквартирных домов.
