Действующее законодательство позволяет переоформить право собственности на недвижимость с одного человека на другого несколькими способами: по договору купли-продажи, обмена, дарения, ренты, а также при вступлении в наследство и при разделе совместного имущества.
На практике для переоформления чаще всего используются договоры купли-продажи и дарения, несколько реже ренты и крайне редко – обмена. Эксперты, опрошенные CUD.NEWS («Центр Градостроительного Развития»), рассказали об особенностях, плюсах и минусах каждого из них.
Договор купли-продажи
Как отмечает директор риелторской компании «Партнеры» Ян Печинский, наиболее простой способ передачи – это банальная продажа. При этом свобода договора позволяет продать недвижимость на тех условиях, о которых стороны договорились – пусть они даже не рыночные и возможно для посторонних покажутся не совсем разумными. Так или иначе, если стороны договорились именно таким образом и действительно выполнили данные условия (сделка не была фиктивной), можно продать квартиру хоть за 100 рублей.
Если продавцом выдержан срок владения, избавляющий его от уплаты налогов, то они не возникнут. Если же такой срок не выдержан, продавцу придется заплатить 13% от 70% кадастровой стоимости объекта.
Однако руководитель агентства Sample и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Мария Румянцева предупреждает, что со сделками такого плана стоит быть осторожнее и не назначать слишком реалистичных условий.
«Обычно считается, что между близкими родственниками можно только оформить договор купли-продажи, а деньги не платить. Или же в договоре указать минимальную сумму, мол, «договорились по-родственному». Но сейчас за такими сделками внимательно следит налоговая инспекция. И если она не увидит движение средств со счета покупателя на счет продавца, или сумма в договоре будет значительно ниже рыночных аналогов, то вместо экономии средств стороны сделки получат штрафные санкции», – уточняет она.
В целом же, договор купли-продажи является самым надежным и безопасным, подытожил генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель. Прежде всего это связано с тем, что при исполнении сторонами своих обязательств расторгнуть такой документ практически невозможно.
Однако важно помнить, что по общему правилу купленная в браке недвижимость, равно как и вырученные от продажи средства, будут считаться общим, совместно нажитым имуществом супругов. Этот фактор нужно учитывать, и если планов делить квартиру в будущем нет – подойдет дарственная.
Договор дарения
Печинский также называет одним из основных способов передать квартиру от одного собственника другому – безвозмездную передачу. Юридически оформить ее можно посредством заключения договора дарения (в простонародье – дарственной). Самый главный минус такого варианта – если сделка происходит не между близкими родственниками: родители, дети, внуки, бабушки и дедушки, братья и сестры, то одаряемое лицо будет обязано заплатить налоги в размере 13% от стоимости недвижимого имущества.
«Если у передаваемой недвижимости один собственник, и он переписывает ее на близкого родственника, то это самая простая процедура. Достаточно будет письменного заявления в Росреестр. И заплатить придется только госпошлину за регистрацию. А вот если одаряемый не является близким родственником, то ему уже придется заплатить налог на дарение», – соглашается и Мария Румянцева.
Сергей Гебель дополняет, что, в отличие от продажи, договор дарения проще отменить в судебном порядке, однако по нему передаваемое имущество будет принадлежать только одаряемому. Благодаря этому обстоятельству уже не придется делить квартиру при разводе. Кроме того, для дарения требуется меньше документов и можно избежать уплаты налогов в случае передачи квартиры родственнику.
Договор мены и договор ренты
Договор мены, как и договор ренты, не сильно распространены в современных реалиях, но вполне имеют право на существование, а в ряде случаев даже незаменимы, уточняет Печинский. Например, мена будет актуальна в ситуации, когда бабушка готова отдать любимому внуку квартиру в центре города, если он ей отдаст свою дачу, ведь она давно уже хочет переехать жить за город, а у него планируется пополнение в семье и нужна большая площадь. Здесь все остаются с жильем и все довольны.
«Договор ренты предполагает передачу права собственности за периодические выплаты определенного размера, нередко пожизненные. Данный тип договора является наиболее рискованным, поскольку довольно часто предложения о пожизненной ренте поступают от мошенников», – рассказывает Гебель.
Еще одним способом переоформления квартиры на другого человека, но является вступление нового собственника в наследство в случае смерти хозяина жилья. Но в этом случае уже надо рассматривать и количество прописанных в квартире, и условия завещания, и законы наследования, уточняет Румянцева.
В целом же, эксперт добавляет, сейчас проблема переоформления квартиры, а не продажи, стоит между близкими родственниками. Семьи, владеющие несколькими квартирами, таким способом оптимизируют выплату своего налога на недвижимое имущество. И тут важно учитывать все «параметры» – степень родства, метраж помещений, количество собственников, льготы, в том числе и региональные, перспективы расширения семьи (женитьбы, рождение детей и так далее), переезд одного из них в другую страну.
При этом для минимизации расходов по оплате переоформления необходимо выбрать именно правильную процедуру. Безошибочно ее может подсказать эксперт по недвижимости или нотариус.
«Выбирать способ переоформления квартиры от одного собственника на другого следует исходя из сложившихся обстоятельств и преследуемых целей. В большинстве же случаев для этого подойдут договоры купли-продажи и дарения», – подытожил Сергей Гебель.
Автор: Маргарита Разгуляева
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)
