Продолжим. Еще раз подчеркну - вы должны увидеть документы (ВСЕ) в оригинале. Забирать документ-основания права для проверки вы конечно же не можете. А выписку из домовой книги обязательно забрать и хранить!
В моей практике было подделывание выписки из домовой книги. Это самое необычное, с чем мне пришлось столкнуться. Ситуация была такая: человек выкупил с торгов квартиру, сделал ремонт и конечно же спешил получить свою прибыль, но. Бывшие хозяева не хотели выписываться добровольно, тем самым отпугивая потенциальных покупателей, моих клиентов. У квартиры итак не очень хороший «запашок», из-за того что она выкуплена с торгов, а тут еще это. Новый собственник конечно же подал в суд на принудительную выписку, но процесс затягивался. Вы же знаете нашу судебную систему! И тут у него появился потенциальный покупатель - мой клиент. Я не рекомендовала связываться, но квартира клиенту очень нравилась. Цена, место, ремонт. В итоге согласились. Проверили все документы, а вот выписку из домовой книги нам прислали по мессенджеру. Попросили принести оригинал на сделку. Продавец принес, но копию и там все было чисто. С печатью. Сказал, что забыл оригинал и донесет позже. Никто не хотел откладывать сделку из-за такой "мелочи".
После сделки новые собственники пошли в домоуправление заключать договор на услуги и выяснили, что у них в квартире есть «призрак». Шок - вот что они пережили. Конечно же бегом звонить мне в возмущении, что напишут заявление в полицию, что их обманули, отменят сделку. И мне заслуженно досталось на орехи. Попросила их успокоиться до выяснения обстоятельств.
Звоню продавцу и прошу быть со мной откровенным и вот что я услышала: «Мы давно подали в суд на выписку и выпишем ее однозначно, 100%. Просто вопрос затянулся. Мы боялись потерять покупателя, поэтому пошли на это. По сути ничего прям такого криминального в этом нет. Мы же копию принесли. Мы думали, что к тому моменту, когда покупатели дойдут до домоуправления, мы уже все успеем сделать. Попросите их пожалуйста не паниковать и ничего не предпринимать. Это на руку нам всем. Отмена сделки будет болезненной, а квартира же им понравилась. Тем более мы сделали хорошую скидку».
Мне пришлось выступить в качестве рефери между сторонами. Я проверила сайт, где увидела, что дело действительно в суде и назначена дата. Слава богу, получилось всех успокоить и дело закончилось благополучно. Боюсь с подделкой других важных документов исход был бы не столь радужный. Мне повезло. Я не сталкивалась с более сложными случаями. Но и этот меня многому научил.
Но вернемся к нашей теме. Я считаю, что очень опасна недвижимость полученная по договору дарения. У нас в стране популярно дарить квартиры от пожилых людей внукам или даже иным лицам. Проходит время, старички начинают терять разум или после дарения почему-то становятся ненужными. Начинаются судебные разбирательства. А если к тому времени квартира уже продана? Кто пострадает? Правильно - новый владелец.
Дарение можно отменить. Это важно знать. Это очень большая тема и она чисто юридическая. Да, и еще, дарители могут себя обезопасить правом пожизненного проживания и это должно быть прописано в договоре. Поэтому еще раз говорю - внимательно читайте документ-основания права.
Вообще, когда ко мне обращались за советом по поводу дарения квартиры, я всегда советовала хорошенько подумать и посоветоваться с юристами о всех возможных нюансах. Сама же рекомендовала как-то обойтись без этого. Лучше остановиться на завещании или договоре ренты. Если конечно дело касается близких родственников - это одно, с не родственниками это другой вопрос. Тут еще очень важный фактор налогообложения приплюсовывается.
От налога при дарении квартиры освобождаются только следующие лица:
- родители,
- супруги,
- дедушки и бабушки,
- внуки,
- братья и сестра.
Все остальные счастливые обладатели подарка будут платить 13% от кадастровой стоимости!
Почему я еще заговорила о налогах. Некоторые люди (родственники дарителя), получив недвижимость в дар, даже не подозревают, что только по истечении трех лет они могут продать квартиру без уплаты налогов. А если это не родственники, то в течении 5 лет. И некоторые отказываются от сделки, узнавая об этих обстоятельствах уже в процессе подготовки.
Наиболее понятный документ - договор участия в долевом строительстве, особенно если продавец первый владелец без каких-либо переуступок права. Как правило такая продажа не обременена большой историей. Один из подводных камней опять же - материнский капитал. Запрашивайте справку.
Конечно, и тут тоже важно проверить наличие всех ущемленных в правах. Но будет чуть полегче.
Случай из практики. Клиенты покупали квартиру купленную по договору долевого участия женщиной, когда она еще не была в браке с помощью ипотечного займа. Далее она оформила официальные отношения с мужчиной. Ипотечный кредит был со временем закрыт. На сделке я запросила согласие супруга. Женщина удивилась, мол квартира приобретена до брака. Но где гарантия, что супруг не заявит о том, что участвовал в погашении кредита? Так что после этого аргумента она согласилась потратить лишние 2,5 тысячи рублей.
Договор Жилищного кооператива. С этим приходится сталкиваться не часто, поэтому очень много вопросов и непонятных моментов. Для проверки документов вам необходимо запросить справку о выплате пая, что собственник полностью выполнил свои обязательства перед кооперативом. Кроме того необходимо запросить договор между ЖСК и собственником (он как правило и является заемщиком) и проверить, выполнил ли собственник все обязательства.
Объясняю на примере. Мои клиенты сами выбрали квартиру, которую владелец покупал по договору социальной ипотеки через своего работодателя. Схема там была такая: работодатель уплатил первоначальный взнос за работника, а работник по договору был обязан отработать 10 лет. Собственник выплатил всю ипотеку в течении 5 лет и выставил квартиру на продажу, будучи уверенным, что он ни перед кем не в долгу. Ведь он продолжал работать там же. Но это оказалось не так. Справка о выплате пая была у него на руках, а вот свои обязательства перед работодателем он еще не выполнил. Даже не знаю, прошла бы эта сделка в Росреестра, так как обременения на квартире не было. Это упущение работодателя. Скорее всего прошла бы, но что было бы дальше не трудно спрогнозировать. Пришлось это разъяснять продавцу, а нам отказываться от этой квартиры.
Возможно я немного перегрузила информацией, но я старалась разнообразить чисто техническую часть интересными историями. Если дочитали, то поставьте лайк. Вам не трудно, а мне приятно.