Купить подешевле – продать подороже. Инвестиции в долевое строительство долгое время было очень привлекательным заработком на недвижимости в России.
Стратегия заключалась в том, чтобы приобрести права на будущую квартиру на самом начальном этапе котлована по самой низкой цене, а потом продать после завершения строительства уже по рыночной стоимости. Общая доходность составляла в среднем 20-40%, или около 15% годовых. Источник
Но и риски тоже присутствовали, застройщик мог обанкротиться, и чтобы дождаться достройки объекта, дольщикам приходилось ждать месяцами и доплачивать за консервацию здания.
С 1 июля 2019 года, чтобы избежать таких негативных ситуаций на рынке, девелоперов обязали перейти на новую модель финансирования строительства – эскроу-счета. Жилые комплексы стали строиться не на деньги дольщиков, а на собственные и заемные средства строительных компаний. Взносы инвесторов стали аккумулироваться на специальных счетах, откуда их дольщики могут забрать, в случае возникновения финансовых проблем у застройщика.
По мнению экспертов снижение рисков в отрасли должно было привести к снижению доходности на рынке.
Однако, введение льготной ипотеки на новостройки привело, наоборот, к колоссальному росту цен на первичном рынке.
2021 стал рекордным годом увеличения стоимости нового жилья.
По данным «ЦИАН.Аналитики», за 2021 год новостройки в крупных российских городах подорожали на 33%. Средняя цена впервые за историю наблюдений превысила 100 тыс. рублей за квадратный метр, составив 102,3 тыс. рублей.
Видя такие потенциальные прибыли, отсутствие рисков и минимальный порог входа, инвесторами в строящуюся недвижимость, кроме дольщиков со стажем, стали даже покупатели с заемными средствами без существенного первоначального взноса. Застройщики, видя такой ажиотаж спроса, начали еще больше снижать ставки с помощью их субсидирования, включая свои затраты в стоимость объектов. В итоге цена новостроек росла, а процентная ставка на их приобретение падала.
Уже в конце 2022 г. увеличилось число заемщиков, у которых ежемесячный платеж по кредиту превысил 80% среднемесячного дохода. Хотя в банковской практике повышенным риском считается уже показатель более 40%.
На росте рынка зарабатывали все: инвесторы, застройщики, банки, риэлторы … пока в середине 2022 года политическая и экономическая ситуация в стране не внесла свои коррективы.
- Для многих граждан будущее стало неопределенным.
- Часть россиян решило в спешном порядке покинуть страну и в ускоренном порядке продать как собственную, так и инвестиционную недвижимость с большими скидками.
- Неожиданно оказалось, что цены на жилье росли, несмотря на отрицательную динамику доходов населения, которые за последние восемь лет сократились примерно на 7%.
- Стоимость жилья в новостройках существенно оторвалась от вторичного рынка, и когда у инвестора с ипотекой вдруг наступал дефолт, то переуступить права на строящийся объект стало возможно только с существенным дисконтом. При этом доля заемщиков с первоначальным взносом менее 20% в банках превысила на конец прошлого года 53%.
По данным «Авито Недвижимости», в январе-феврале 2023г спрос на новостройки в стране по сравнению с прошлым годом снизился на 35,9%. Лидерами падения стали Калининград, Саратов и Ставрополь – на 63,7%, 63% и 57,8% соответственно. Ростов-на-Дону и Краснодар потеряли около 50% покупателей. Стабильность показал Санкт-Петербурге (0,4%), и только в Томске, где в предыдущие годы не было существенного строительства новых домов, спрос даже вырос на 28,2%.
В итоге инвесторы, зашедшие на рынок новостроек на самом пике роста стоимости квадратного метра в 2021-2022 гг., при выходе из сделок в 2023 году стали фиксировать не прибыль, а убытки. В битве за покупателей дисконты от частных лиц на рынке конкурируют со скидками от самих застройщиков. Последние начали проводить акции по снижению стоимости в строящихся объектах на 15-20% и даже 30%.
Но ведь стоимость недвижимости всегда растет, как мантру повторяют риэлторы и застройщики. Однако, если посмотреть на динамику стоимости жилья за период с 2000 г., то можно увидеть, что действительно за это время стоимость выросла, но периодически бывала спады, как в 2008 и в 2014 гг.
Основной минус инвестиций в рынок новостроек – это длительный срок сделок. В текущей быстроменяющейся ситуации во всех сферах жизни сложно угадать, что будет с ценами на дату выхода из объекта. Для времени перемен больше подходят инвестиции с коротким сроком: 3-6 месяцев, максимум 9. На этот период можно с высокой долей вероятности просчитать потенциальную доходность. Как можно зарабатывать на инвестициях в недвижимость даже в период нестабильности мы расскажем в следующих статьях. Подпишитесь, чтобы не пропустить.