Одна из составляющих сделки при покупке квартиры, естественно — проверка документов. И первое о чём спрашивают клиенты — «А вы проверять будете на юридическую чистоту?» Конечно, будем. Ведь иногда не купить квартиру — это тоже отличный результат. Почему, на конкретном примере разбирает юрист офиса Vysotsky Estate в Тушино Максим Бунтовичев.
Что значит юридическая проверка в нашем случае?
👨💻 Юрист несколько лет учился в юридическом ВУЗе.
👨💻 Юрист проходил практику работы в военной прокуратуре.
👨💻 Юрист имеет практику работы на рынке недвижимости с 2002 года.
👨💻 Юрист не просто знает, какие документы должны быть. Он знает, ЧТО в них читать, куда смотреть, с чем сравнивать.
👨💻 Юрист знает, какие стыковки/нестыковки искать.
👨💻 Юрист знает, какие вопросы задавать собственникам.
👨💻 Юрист знает, как можно подстраховаться, а как нет.
То есть для того, чтобы НЕ РЕКОМЕНДОВАТЬ вам к покупке квартиру, человек проработал больше 20 лет только в недвижимости.
Почему иногда не купить квартиру — это хорошо?
Расскажу на конкретном примере. Ноябрь 2020 года.
Началось всё как обычно:
«У нас хорошие документы!»
Стоимость квартиры с «хорошими документами» — 75 миллионов рублей.
Последний договор купли-продажи — от октября 2020 года. Цена в договоре — 40 миллионов.
— Почему продаёте так скоро?
— Мы покупали, потому что собственникам быстро нужны были деньги. Мы у них арендовали, они нам и предложили.
— Ммм... Ну, до момента вашей покупки квартира год висела в продаже, начиная с 70 миллионов. То есть собственники не могли продать квартиру за её плюс-минус рыночную стоимость и в итоге отдали за 40 миллионов? А сейчас она снова стоит 75?
— Цены же выросли!
В прошлом ДКП за продавца выступал отец собственника по нотариальной доверенности. Она была выписана в далёком королевстве. И это учитывая, что все прописаны и проживали в пределах Садового кольца. Также в самом ДКП присутствовали третьи лица в качестве залогодержателей. ДКП был заверен нотариусом Москвы.
Возникли вопросы:
🤔 Почему доверенность на продажу выписана в подмосковном городе? Что за залогодержатели живут в ЦАО?
🤔 Что за залоговые обязательства и перед кем у предыдущего собственника?
🤔 Почему нет документов подтверждения погашения задолженностей по кредитным обязательствам.
Естественно, я попросил эти документы предоставить. Нынешние продавцы искренне недоумевают: зачем ТАКАЯ доскональная проверка? И, надо сказать, у них недоумевать получается хорошо. А агенты продавца удивлены происходящим, потому что сами видели документы первый раз. При этом наш потенциальный покупатель увидел в этой квартире то, что давно искал, и просто так сдаваться не захотел.
Нужно понимать, что у юристов, которые видят документы по несколько раз в день, «чуйка» и понимание того, что такое покупать нельзя, срабатывает раньше, чем получаешь тому подтверждение. Но клиенту нужны ВЕСКИЕ основания отказаться от объекта мечты.
В ходе проверки выяснено следующее:
❌ Бывший собственник (пусть будет Петров) был владельцем нескольких юрфирм. Для бизнеса он взял кредит под залог квартиры.
❌ Кредит не выплачен.
❌ Закладная перепродана частному лицу ЧАСТИЧНО. Есть решение суда о взыскании.
❌ Фирмы не отчитываются перед ФНС больше года. Идут суды на сумму более 100 млн рублей задолженности.
Вишенкой на торте, после которой которой наш клиент сдался и отказался покупать этот объект, было то, что Петров за пару лет до выдачи доверенности на продажу (напомню, что он выписал её в далеком Подмосковье) попал в психбольницу и на учёт.
Эта информация попала нам в руки практически в последний момент перед сделкой.
Если все сложить, выходит следующее:
Петров организовал несколько фирм. Занимаясь бизнесом, взял кредиты, но не выплатил. Попал в психиатрическую лечебницу, а отец с помощью доверенности закрыл часть долгов и скинул квартиру по доверенности и по заниженной стоимости. Спустя месяц после продажи квартира снова вышла на рынок, но уже в два раза дороже.
Её не купил наш клиент, но через месяц после этой истории она была продана.
Не перевелось на Руси бесстрашных людей!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья? Ставьте лайк!