В феврале этого года история падения рынка новостроек в стране продолжила свою грустную для зрястроев российских понижательную динамику.
Январь 2023 года понятно, что был хуже, чем декабрь 2022 года. Но и февраль этого года стал даже хуже, чем провальный по определению (ибо это всегда самый пик несезона продаж в недвижимости) январь.
В частности, как сообщает сайт Dataflat.ru, в новостройках Московской агломерации в прошедшем месяце было зарегистрировано почти 7,8 тысяч сделок. Это почти на десятую часть (более чем на 9 %) меньше, чем в январе этого года, когда сделок по ДДУ было оформлено на уровне почти 8,6 тысяч.
Больше всего упали в очередной раз продажи в Новой Москве - на 20 % - менее чем 950 сделок в сравнении с 1170 месяцем ранее.
Напомню, что Московский регион в целом и до этого, в январе 2023 года, показал значительное падение относительно декабря 2022 года. И тогда самое существенный обвал продаж был в Новой Москве - 40 %.
В Московской области на первичном рынке число сделок сократилось на 14 % - менее 2,8 тысяч против 3,2 тысяч в январе.
И только “старая” Москва немного “подсластила горькую пилюлю” общего провала продаж столичного региона: снижение всего на 2 % - до 4 с лишним тысячи сделок против 4,18 тысяч январского показателя.
Все данные взяты из Росреестра по регистрациям договоров ДДУ и договоров переуступки прав в первичной недвижимости.
Похожим образом обстоят дела и в более чем половине регионов России, как следует из отчёта Росстата о финансово-экономическом положении страны от января 2023 года.
Резкое снижение общей покупательской активности в целом среди населения, и в том числе уменьшение активности непосредственно в первичной недвижимости уже привело к падению пополнения эскроу счетов.
Оно суммарно составило по той же Московской агломерации целых 5 %. Общая валовая выручка застройщиков региона упала с 104,7 млрд. рублей в январе до 99,7 млрд. рублей в феврале этого года.
Так что весну девелоперы и страны и столицы встречают скорее всего далеко не в благостном расположении духа. Надежды на то, что ситуация с продажами в феврале после провального января хоть как-то поправится, не оправдались. И встал ребром один вопрос:
Теперь перед многими застройщиками может встать выбор: продолжать и дальше держать цены, но при этом продолжать и падение в продажах? Или же всё-таки что-то менять в своей стратегии и ценовой политике? Цены, в первую очередь, очевидно, нужно ронять. И, возможно, как можно быстрее.
Выиграть могут именно те, кто сделает это первыми.
Пока в целом с существенным падением цен, по официальным данным, “не очень”. Не смотря на отдельные акции с 20-30 % дисконтом на отдельных проектах, на отдельные категории лотов, и при особых условиях. И даже доходящими до 35 % скидок в некоторых конкретных апарт-отелях.
Например, как сообщили в АН “Этажи”, в феврале суммарная скидка по всем продажам новостроек, прошедших с участием компании, составила рекордные 9,89 %. Но, тем не менее, даже не превысила и 10 %.
Ранее самые большие значения снижения цен были по данным агентства были в самых провальных по продажам июне-июле 2022 года - 8,89 5 и 9,33 % соответственно. Напомню, это было падение продаж у компаний-застройщиков в разы на фоне ключевой ставки в 20 %, совпавшего с новым пиковым ростом цен предшествующих марта-апреля 2022 года, с наложившейся на это ситуацией летнего периода отпусков и связанного с ним спада продаж.
Тогда застройщики "устояли", потому что ставка Центробанка России была существенно снижена, ими были возрождены невыгодные по ценникам ипотечные программы, привлекавшие часть клиентов своими "пониженными" ежемесячными платежами.
Сегодня из этого практически ничего не осталось. Ипотеки уже работают в целом плохо, ставка по льготной ипотеке повышена, "хитровыдуманные" ипотеки фактически запрещены Банкм России через ужесточение нормативов для банков.
Поэтому сегодня не видно, на что можно надеяться застройщикам как на драйвер роста продаж, кроме собственно реального снижения цен.
Какие выводы можно сделать из вышеизложенного?
Застройщики пока упрямо и упорно стараются держать ценник. К чему это приводит, видно и понятно уже всем. Общая покупательская активность, выдача ипотек, любые телодвижения на рынке - просмотры, прозвоны - существенно упали и по отношению не только к предыдущим месяцам, но и год к году и по отношению в прошлому, и к 2021 году.
Классическая ситуация пока ещё только такого рода: “кто кого пересидит да переглядит”. Пока ещё не кризис перепроизводства в его классическом понимании. Но и до него уже рукой подать, если всё будет продолжаться в прежнем направлении.
Цены на новостройки должны быть снижены.
Когда? Вот это хороший вопрос. Думаю, надо дожить до очередного пика ежегодного стандартного спада продаж летом 2023 года.
По весне, скорее всего, цыплят считать будет пока что рано. А по осени - возможно, уже и поздно для некоторых их девелоперов.
Лето 2023 года - первый рубеж, после прохождения конца которого будет уже многое понятно.
Кто не выдержит первым и сделает ранний старт? И зачтут ли этим "первенцам" их рывки снижения цен в актив другие игроки рынка?
Увидим уже через несколько месяцев.
Если жизнь и партия не внесёт свои существенные коррективы в происходящее.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Новая статья на канаде "ЖИЗНЬ НА ЯТЬ":
Другие свежие и популярные статьи на канале "ЗЕМЛЯ НА ЯТЬ":