Покупатели на российском рынке недвижимости ещё не до конца разобрались с тем, что такое обычные апартаменты, как уже появились сервисные. Мы решили, что нужно исправлять ситуацию: в этой статье подробно говорим о новом направлении и рассказываем, почему оно сейчас считается одним из самых выгодных для инвесторов в недвижимость.
Что такое сервисные апартаменты
Сервисные апартаменты — это элитные жилые помещения, которые сочетают в себе формат квартиры с дополнительными удобствами пятизвёздочного отеля. За последние несколько лет этот тип недвижимости стал новыми любимцем российских инвесторов: он одинаково хорошо подходит как для краткосрочной аренды на несколько дней, так и для длительного проживания в течение месяцев или даже лет. Эта гибкость позволяет охватить сразу несколько важных сегментов и не зависеть только от одной категории арендаторов.
Сервисные апартаменты чаще всего предлагаются с готовой отделкой, полной меблировкой и оборудованными кухнями, а их планировки ничем не отличаются от квартирных. Вся разница заключается в сервисе: в стоимость размещения входят услуги консьержа, клининг, смена постельного белья, доставка продуктов, а также любые другие удобства на усмотрение девелопера и гостиничной компании. В России предложение возникло недавно, но оно уже пользуется большой популярностью — кого-то привлекает возможность комфортно отдохнуть, а для кого-то такие апартаменты становятся роскошным домом на долгое время.
С юридической точки зрения сервисные апартаменты относятся к нежилым помещениям гостиничного типа, поэтому к ним применяется повышенная ставка налога на имущество физических лиц — 0,5% вместо 0,2%. Этот недостаток компенсируется высокой ликвидностью таких активов и внушительной доходностью: 15–20% годовых в зависимости от конкретного проекта.
Сервисные апартаменты за границей
Концепция сервисных апартаментов зародилась в 1970-е в США и с тех пор распространилась по всему миру. Наибольшую популярность этот формат получил в странах Западной Европы и Азии — существенная доля глобального рынка приходится на Великобританию, Германию, Францию, Нидерланды, Индию и Гонконг. Сам рынок при этом стабильно растёт на 5–20% каждый год в зависимости от страны.
Сервисные апартаменты в России
В России этот тип недвижимости появился недавно — всего 10–12 лет назад, когда в востребованных локациях городов-миллионников начали строить апарт-отели и первые проекты с сервисными апартаментами. С тех пор рынок уверенно набирает обороты: по данным консалтингового агенства Colliers, в 2021 году объём сделок с сервисными апартаментами в Москве составил 29% от общего объёма сделок по апартаментам — это исторический максимум для столицы. Главные двигатели спроса — более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с квартирами и высокая привлекательность расширенного спектра услуг для обеспеченных арендаторов. Средняя заполняемость в секторе стабильно держится на уровне 70–80%, а средняя продолжительность аренды — от 90 до 120 дней.
Чем сервисные апартаменты отличаются от гостиничных номеров
Главное отличие — возможность вести домашнее хозяйство без стандартных для отелей ограничений. Сервисные апартаменты предлагаются с бытовой техникой, полностью оборудованными кухнями, гостиными, отдельными санузлами и привычными планировками: можно выбрать студию или даже вариант с несколькими спальнями. Они также просторнее, чем гостиничные номера. Если закрыть глаза на юридический статус и отельный сервис, такие апартаменты — полноценные квартиры, где можно чувствовать себя как дома.
Другие важные факторы различия — цена и инфраструктура. В долгосрочной перспективе снимать сервисные апартаменты на 30–50% выгоднее, чем номер в гостинице, при этом премиальные девелоперы часто предлагают расширенный спектр удобств: в него может входить всё от тренажёрных залов до переговорных комнат.
Программы доходности
Сервисные апартаменты предлагают дополнительные удобства не только для резидентов, но и для собственников. Такие объекты изначально находятся в ведении управляющих компаний, которые могут полностью взять на себя ведение арендного бизнеса — за фиксированную плату они будут искать постояльцев, заключать договоры и следить за состоянием квартиры вместо владельца юнита. Стандартный перечень услуг включает в себя:
- поиск и заселение арендаторов;
- учёт всей документации;
- техническое обслуживание апартаментов;
- уборка;
- разрешение чрезвычайных ситуаций;
- взаимодействие с налоговыми органами;
- оплата коммунальных услуг.
Как выбрать сервисные апартаменты для покупки
При выборе подходящего проекта для вложений обратите внимание на несколько важных факторов:
Расположение. Успех бизнеса в первую очередь зависит от его локации. Чтобы быть востребованными, сервисные апартаменты должны находиться в престижных районах с отличной транспортной доступностью и богатой инфраструктурой — в случае с Москвой это ЦАО или Сити.
Сервис. Основу целевой аудитории сервисных апартаментов составляют обеспеченные туристы, которые предъявляют высокие требования к месту своего проживания. Привлечь их будет гораздо проще, если проект предлагает не только стандартный перечень услуг вроде рум-сервиса и клининга, но ещё и дополнительные удобства — спа-центры, коворкинги, бассейны, лаунж-зоны или рестораны прямо в здании. А для семей с детьми, например, важную роль при выборе апартаментов также сыграет наличие колясочных, игровых комнат и детских площадок.
Качество отделки. Апартаменты должны быть одинаково привлекательными и через год, и через несколько лет — иначе поддерживать стабильный поток арендаторов без дополнительных затрат не получится. Некоторые застройщики экономят на отделке, поэтому при осмотре любого юнита всегда проверяйте сантехнику, мебель и качество финишных работ — например, укладки плитки или поклейки обоев. Чтобы точно обезопасить себя от сюрпризров, можно запросить у девелопера документацию, в которой указаны используемые материалы.
Доходные программы. Спросите у застройщика про возможность передать управление юнитом — проекты с сервисными апартаментами обязательно должны находиться в ведении УК. Также советуем всегда самостоятельно изучать договоры с управляющими компаниями, чтобы знать, на какие услуги можно рассчитывать.
Преимущества и недостатки
Резюмируем. Главные преимущества сервисных апартаментов в качестве бизнеса:
- растущий рынок;
- высокая доходность — от 15% до 20% годовых;
- низкая конкуренция в сфере;
- возможность передать ведение бизнеса УК;
- гибкость — охватываются сегменты как краткосрочных, так и долгосрочных арендаторов.
И недостатки:
- зависимость от туристических потоков;
- высокая ставка налога на доход физического лица;
- с точки зрения закона сервисные апартаменты относятся к гостиничным объектам, а не жилым.
Проекты с сервисными апартаментами в Москве
CULT
Девятиэтажный клубный дом премиум-класса на Большой Якиманке. Зданием занималось архитектурное бюро SPEECH — строгие линии фасада сочетают в себе благородство вилл эпохи Возрождения и сдержанность минимализма, а нежный кремовый оттенок мраморизированного известняка придаёт внешнему виду здания уют и тепло.
Предложение проекта состоит из сервисных апартаментов в различных конфигурациях: есть студии, апартаменты с 1–2 спальнями и пентхаусы. Площадь помещений начинается от 27 и доходит до 187 квадратных метров. Юниты на 2–7 этажах предлагаются с готовой отделкой — в ванных комнатах уже стоит сантехника от элитных производителей, а кухни полностью оборудованы встроенными электроприборами. Во все лоты подведена приточно-вытяжная вентиляция с функциями очистки и увлаженения воздуха. Апартаменты на 8–9 этажах сдаются в состоянии shell & core без внутренних перегородок — вариант для тех, кто хочет получить неограниченную свободу в оформлении.
В арт-лобби от бюро VSA круглосуточно работает консьерж, которому можно поручить любой бытовой вопрос. На крыше дома разместилась видовая терраса, а на первом этаже — магазины, рестораны и другой ритейл. Жители комплекса также имеют доступ к приватным фитнес-центру и спа-салону и услугам прачечной.
Vesper Tverskaya
Девятиэтажный комплекс апартаментов делюкс-класса на последнем свободном участке Тверской улицы. Монументальные объёмы зданий органично вписываются в своё историческое окружение благодаря отсылкам к классицизму, а выбор материалов для отделки подчёркивает статус резидентов: фасады облицованы португальским мрамором и африканским гранитом.
На 3–8 этажах разместились студии и апартаменты с 1–3 спальнями площадью от 36 до 465 квадратных метров, а весь 9 этаж отводится под уникальный для Москвы пентхаус площадью 1042 квадратных метра. Все юниты продаются с готовой дизайнерской отделкой и полной меблировкой: можно начинать искать арендаторов сразу после покупки. Ванные комнаты оформлены натуральным мрамором, на полу паркет из ценных пород дерева, а по всем помещениям расставлены аксессуары авторской работы.
Обслуживанием комплекса занимается команда MOSS Hospitality — создатели единственного в России бутик-отеля. Обходительные консьержи помогут расчистить график от бытовых забот, портье встретит гостей, персональный шеф-повар составит меню для ужина, а сомелье подберёт селекцию вин. Компании также можно передать управление апартаментами, а каждый владелец получает в подарок депозит на сумму до 4,5 миллионов рублей на личный консьерж-счёт.
Звёзды Арбата
13-этажный комплекс апартаментов премиум-класса на Новом Арбате. Архитектурное решение здания во многом вдохновляется функционализмом и заигрывает с эстетикой постмодерна, но в то же время не оставляет никаких сомнений о престижности проекта.
Внутри — просторные юниты с 1–5 спальнями площадью от 50 до 500 квадратных метров и два эксклюзивных двухуровневых пентхауса площадью 166 и 500 квадратных метров. Часть лотов предлагается с готовой дизайнерской отделкой в трёх вариантах: ретро, неоклассическом и современном. Из апартаментов на верхних этажах открываются уникальные виды на исторический центр Москвы, Сити и Москву-реку.
Специально для жителей работает ресторан высокой кухни, а бытовые заботы можно поручить персоналу и команде консьержей. В комплексе также располагаются несколько конференц-залов, VIP-переговорная, представительская гостиная, фитнес-центр, лобби-бар и государственный лечебный центр премиального уровня.
Заключение
Хотите купить апартаменты в новостройках Москвы и стабильно получать высокий пассивный доход? Мы поможем. Просто перейдите на главную страницу сайта и ознакомьтесь с сотнями самых актуальных предложений на рынке элитной недвижимости Москвы. А если не хочется тратить на это время, позвоните по номеру +7 (499) 681-74-01 — наши эксперты подберут наиболее подходящие для вас варианты и помогут выгодно оформить ипотеку. С любовью и без комиссии.