Недвижимость это тот актив, из которого состоит основной капитал большинства людей в наших краях. Во всяком случае, сейчас и у тех людей, у которых вообще есть какой-то капитал. Что теперь будет с этими капиталами? Тревожных звонков с рынка недвижимости много, каковы риски того, что этот актив обесцениться? Может ли, например вожделенная квартира в Москве, потерять свою ценность и, по знаменитой аналогии с каретой Золушки, превратиться в тыкву? А, если не в Москве, а где-нибудь Сочи? Или вообще в Крыму? И как на все это реагировать? А если на руках деньги, имеет ли смысл срочно вкладывать их в недвижимость?
Для начала нужно привести сознание в нормальное состояние. Правильно реагирует тот, кто не впадает в панику, умеет самостоятельно мыслить и… знает механику рынка недвижимости. Мы знаем, поэтому разберем все, если и не по винтикам, то по основным деталям.
Итак, что мы видим?
По некоторым данным количество срочных продаж квартир на рынке Москвы увеличилась в четыре раза. И увеличивается еще. Не срочных примерно в два с половиной, но многие из них могут стать срочными. Снова стали ужесточаться условия выдачи ипотечных кредитов, процент стал снова подрастать. С экономической ситуацией тоже не все ладно. Доходы основного населения никак не растут. Что все это значит? К чему готовиться?
Думаю понятно, к уменьшению спроса не недвижимость в целом. Но не к полному исчезновению. И его, спроса, реструктуризации.
Поскольку массовый сегмент рынка сильно зависит от доступности ипотеки, пара слов о ней. Почему с ипотекой стало сложнее? И надолго ли это?
Логическая цепочка тут простая. Увеличились риски. Заемщик может быть мобилизован, объект залога может попасть в зону контртеррористической операции, а новостройка может так и остаться на стадии строительства. Вот начнут снижаться риски – пойдет вниз ипотечный процент.
Ну, и еще нужно понимать, что даже доступность ипотеки не восстановит спрос. Ряды желающих заключить кредитный договор поредели. Что тоже вполне понятно. У большой части населения резко сузился горизонт планирования.
Что из всего этого следует? На рынке уменьшилось количество ипотечных денег. И тут мы плавно подходим к реструктуризации спроса.
В чем заключается эта реструктуризация?
Во-первых, спрос и далее – цены падают на те объекты, которые, как правило, покупались на ипотечные деньги.
Во-вторых, происходящее в стране и в мире затронуло людей по-разному. У потребителей эконом класса спрос упал больше еще и потому, они чаще подлежат мобилизации в силу возраста, социального и профессионального положения этих людей и прочих факторов. Таким образом, спрос в этом сегменте рынка - если говорить о квартирах в Москве - это спальные районы и замкадье – страдает, и страдает заметно.
С другой стороны, на потребителей сегмента премиум класса все это влияет меньше. В более дорогих сегментах происходит не столько спад спроса, сколько прераспределение. Например состоятельные люди из IT отраслей, ориентированные на глобальный рынок, выходят из недвижимости в РФ, в то время как те же люди из IT, ориентированные на госзаказы, наоборот продают зарубежные активы и покупают активы в России. Похожая динамика наблюдается и, кстати, наблюдалась задолго до этого, среди людей из других сфер деятельности.
Примерно так обстоят дела и на рынке готовых загородных домов. Земельные участки и недостроенные объекты продаются не лучше спальных районов. Хотя и там и там есть свои исключения. Зато дома, готовые для проживания, находят покупателя довольно легко.
В общем, ситуация непростая, как на все это реагировать рядовому участнику рынка недвижимости?
Универсального совета тут нет, поскольку у каждого из нас своя жизненная ситуация, а также свое понимание будущего и отношение к нему. Для кого-то все, что происходит сейчас, было в общих чертах ожидаемо уже давно, для кого-то картина будущего постепенно проявляется из тумана, а кто-то вообще считает, что в его жизни ничего по сути не поменялось и мало вероятно, что как-то сильно изменится. Вот мэр заявил о завершении призыва, и можно жить, как жили. Но много и тех, у кого контуры выходящего из тумана грядущего наоборот вызывает неприятие.
Удивительно, но это так - все эти люди могут быть правы одновременно. Правы, так сказать, в личном плане. Поэтому первый совет, поймите себя, представьте свое личное будущее, как именно вы будете себя вести при том или ионом развитии ситуации.
Если вы ни при каких внутристрановых обстоятельствах не сниметесь с места, и не будете резко менять свою жизнь по собственной инициативе, это одна тактика. В этом случае, если из недвижимости у вас квартира, в которой вы живете, и дача, на которой вы тоже проводите время, вам вообще не нужно никак реагировать, какие бы катаклизмы на рынке недвижимости не происходили.
Однако, если у вас есть «лишняя» недвижимость, которую вы собирались в близкой или среднесрочной перспективе продать, оцените ее будущее. Общие перспективы рынка недвижимости в условиях мобилизационной экономики описаны здесь.
Помните, что в турбулентные времена недвижимость не является таким уж незыблемым активом. Что бы понять это, вспомните, что стало с недвижимостью судетских немцев или литовских евреев. Или наших прадедушек и прабабушек, у которых была городская недвижимость в 1917 году.
Неплохо помнить, что и само право собственности рядовых граждан на недвижимость возникло не так давно. Конечно, право собственности на все иные ценности тоже незыблемым назвать сложно, но у недвижимости пока есть один большой минус. В случае чрезвычайных обстоятельств ее нельзя унести или увезти с собой.
Поэтому, если картина выходящего из тумана будущего вас не устраивает, и вы намерены что-то менять, ваша недвижимость может стать помехой, а не активом, который помогает в трудные времена. Особенно, если свобода в целом и свобода передвижения по миру представляет для вас ценность, от которой не хотелось бы отказываться. Соответственно, сейчас такой актив имеет смысл перевести в другой.
Не поздно ли? И какой?
Если вы видели кадры надвигающегося цунами, вы, наверное, замечали на этих кадрах людей, которые почему-то смотрели на его приближение и ничего не предпринимали. Кто-то из них просто не видел общей картины, которая открывалась с точки нахождения оператора, кто-то по привычке надеялся, что цунами его «не достанет». Но всех их в результате смывало волной.
Правда, мне рассказывали про человека, который, почувствовав неладное, не спустился из своего номера вниз, чтобы посмотреть, в чем дело, а наоборот поднялся с этой целью на крышу гостиницы. И оказался единственным постояльцем этой гостиницы, который остался в живых. Но это был не совсем простой человек, это был бывший канцлер Германии, а у таких людей, видимо, больше развито чувство интуиции.
В общем, старайтесь понять, где «крыша», а где улица, по которой, возможно, скоро пойдет поток из океанской воды и остатков причалов и зданий.
А теперь хорошая новость. Рынок недвижимости – не океан. Цунами на нем накатывают медленнее и идут как бы волнами. Тут как с движением любого рынка. Независимо от того, куда оно идет, вниз или вверх, оно, это движение, неравномерно. Например, объявили призыв, рынок замер, у отдельных его участников началась паника; закончилась первая волна призыва, и риэлторы сразу чувствуют, как рынок снова оживает. Начались звонки, пошли просмотры, стали срастаться сделки.
Такие всплески оживления и реализации отложенного спроса нужно использовать в своих интересах.
Ну и еще немного общих советов.
Учитывайте, что в турбулентные времена недвижимость, как правило, не является тем активом, который растет в цене выше инфляции. Поэтому вкладывать в нее деньги, чтобы быстро или хотя бы в среднесрочной перспективе увеличить капитал, не самая лучшая мысль. Подчас выгоднее вкладывать в авто запчасти, консервы, бронежилеты, медицинские препараты и прочие товары, на которые может возникнуть ажиотажный спрос.
Зато по окончании турбулентных времен, недвижимость наоборот часто обгоняет инфляцию. Правда, не всегда и не везде. Локация недвижимости, ее юрисдикция и, наконец, тип самой недвижимости играют тут важную роль.
Ну, и нужно понимать, что право владения недвижимостью относительно жестко регулируется государством. Это право государству проще ограничить, чем какое либо другое право владения, вплоть до экспроприации или национализации.
И постарайтесь меньше заблуждаться относительно реального положения дел. Опасность тут заключается не только в том, что мы живем в такое время, когда люди и даже государства управляются информационными потоками. Проблема еще и в нас самих. Мы не склонны думать самостоятельно и почти никогда не прислушиваемся к правильным советам.
Это может показаться преувеличением, но это правда. Можно использовать такой способ управления. Позиционируйте себя как эксперт в какой-то области, и давайте советы. Например, в сообществе своего дома или коттеджного поселка. Конечно, если вы действительно эксперт, к тому, что вы говорите, прислушаются некоторые отдельные члены сообщества, но в целом оно, как это не парадоксально, будет вести себя прямо противоположным образом. Так что, если вы хотите, чтобы все пошли вправо, советуйте идти влево. Проверено на людях. И не только вашим покорным слугой.
В общем, будьте разумнее, слушайте экспертов, которым доверяете, к которым нельзя применить эпитет «диванный», и не забывайте думать своей головой.
Как поступают брокеры? Они смотрят на реальные тренды, выделяют основной, и стараются покупать и продавать в соответствии с ним. По возможности, используя локальные тренды, которые его усиливают или ослабляют. Это универсальный совет для любого рынка. Важно только правильно определить главный тренд.
О том, каков этот главный тренд, куда он ведет, и каково будущее рынка недвижимости в свете этого тренда, наверное, в одном из следующих текстов. Но помните, что это взгляд одного человека. Ни одно личное мнение не может быть верным на все сто.
Некоторые новости, которые могут тут помочь, можно найти в этом канале. Большие тесты пока висят тут. Их уже много, но, думаю, тот, кто осилил все, что я в них написал, будет понимать динамику рынка недвижимости не хуже опытного риэлтора.
И удачи!