При инвестировании в коммерческую недвижимость один из ключевых показателей, который учитывают инвесторы — срок окупаемости. Именно он определяет, за какой период вложенные средства вернутся за счет арендных платежей.
Для стрит-ритейла в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средний срок окупаемости составляет 9-11 лет. Этот показатель считается нормой для объектов с устойчивым потоком арендаторов и стабильным доходом.
Однако на рынке периодически появляются уникальные лоты с окупаемостью 6-8 лет. Как правило, это помещения в локациях с высоким пешеходным и автомобильным трафиком, а также объекты, находящиеся в закрытой продаже. Доступ к таким предложениям часто получают постоянные партнеры и инвесторы, работающие с профессиональными брокерами.
От чего зависит срок окупаемости?
1. Локация
Развитая инфраструктура, плотная застройка и высокая проходимость — основные факторы, влияющие на доходность объекта. Помещения в динамично развивающихся районах с хорошей транспортной доступностью обычно сдаются в аренду по более высоким ставкам, что сокращает срок окупаемости.
2. Проходимость и транспортная доступность
Магазины, расположенные вдоль оживленных магистралей или рядом с метро, автобусными остановками и парковками, привлекают как пешеходный, так и автомобильный трафик. Для стрит-ритейла это критически важно: чем больше потенциальных покупателей проходит мимо, тем выше вероятность быстрой сдачи объекта и стабильного дохода.
3. Первоначальная стоимость объекта
Выгодная покупка напрямую сокращает срок окупаемости. Например, помещения в новостройках или объекты в закрытой продаже часто предлагаются ниже рыночной стоимости. Такой дисконт позволяет инвестору получить более высокую доходность в кратчайшие сроки. Кроме того, в процессе строительства или на этапе реконструкции можно повлиять на финальную стоимость объекта, увеличив его привлекательность для арендаторов.
4. Качество арендатора и условия договора
Надежные арендаторы с долгосрочными договорами обеспечивают стабильный денежный поток. Особое внимание стоит уделить условиям аренды — например, привязка арендной платы к розничному товарообороту (РТО) может стать дополнительным источником дохода. Если бизнес арендатора растет, арендодатель получает больше прибыли, что ускоряет возврат инвестиций.
Как выбрать объект с быстрой окупаемостью?
- Оцените пешеходный и автомобильный трафик в локации.
- Проверьте наличие ключевых объектов инфраструктуры рядом — торговых центров, станций метро, остановок общественного транспорта.
- Изучите конкурентное окружение: отсутствие сильных конкурентов поблизости увеличит привлекательность объекта для арендаторов.
- Обратите внимание на состояние помещения и возможность его модернизации. Иногда незначительные вложения в ремонт позволяют значительно повысить арендную ставку.
- Работайте с профессиональными брокерами. Эксперты обладают доступом к закрытым предложениям и помогают подобрать объект с оптимальными параметрами окупаемости.
Выбирая коммерческую недвижимость для инвестиций, важно учитывать не только стоимость объекта, но и его потенциал для быстрого возврата вложений. Срок окупаемости в 9-11 лет — это стабильный результат, однако при грамотном подходе можно найти объекты с окупаемостью от 6 лет.
Не хотите допустить ошибок в начале инвестирования?
Чтобы помочь вам уверенно войти в рынок коммерческой недвижимости, мы подготовили несколько полезных инструментов:
📋 Скачайте чек-лист "Как выбрать идеальное коммерческое помещение" — он поможет учесть все важные моменты при подборе объекта для инвестиций.
🎯 Пройдите анкету для бесплатного подбора инвестиционной стратегии — наши эксперты изучат ваши цели и запросы и предложат оптимальные варианты.
👥 Вступайте в закрытый Телеграм-канал — эксклюзивные объекты, свежая аналитика, новости рынка и кейсы от наших брокеров.