Введение
Рассуждая на тему доступности жилья в России, большинство из нас интуитивно соотносят цены на недвижимость в своем городе со своим доходом и на основе этого делают соответствующие выводы. Безусловно, такой анализ не лишен здравого смысла, но он носит качественный характер. В данной статье мы поговорим о количественной оценке доступности жилья, которая используется исключительно в России и выясним, насколько данная методика расчета честная и стоит ли ей доверять.
Как считается доступность жилья в России
В России количественная оценка доступности жилья производится на основе расчета так называемого коэффициента доступности жилья или КДЖ. Данный коэффициент показывает срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов. Он показывает доступность жилья, то есть соотношение цен и доходов, и не учитывает текущие условия ипотечного кредитования.
Формула для расчёта КДЖ, согласно федеральной целевой программе «Жилище»:
КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (среднедушевые денежные доходы за год × состав семьи)
Соответственно, в зависимости от значения КДЖ, жилье попадает в одну из следующих категорий:
- КДЖ до трех лет – жилье доступно
- КДЖ от трех до четырех лет – жилье не совсем доступно
- КДЖ от четырех до пяти – покупка жилье серьезно осложняется
- КДЖ от пяти и выше – жилье существенно недоступно
Давайте глянем как менялся коэффициент доступности жилья в России по годам на основе данных Росстата:
Хочу обратить ваше внимание на то, что на диаграмме показан средний КДЖ по России. Значение КДЖ и его динамика в различных регионах РФ отличается. Например, в таких городах как Москва, Санкт-Петербург и Казань коэффициент доступности жилья превышает среднее значение КДЖ по России.
Первый простой, но важный вывод, который можно сделать, глядя на диаграмму, состоит в том, что за последние 19 лет жилье в России никогда не было абсолютно доступным, даже в соответствии с российской методикой расчета КДЖ т.к значение данного коэффициента не опускалось ниже 3.
Также, вполне вероятно, вас мог удивить тот факт, что, оказывается, российское жилье было "почти" доступно с 2013 по 2023 года т.к КДЖ находился в диапазоне между 3 и 4. Вспомните эти года. Возникало ли у вас тогда ощущение, что вы "почти" можете купить жилье ? Если нет, значит у вас должны появиться сомнения относительно правильности расчета КДЖ по российской методике.
Что не так с российской методикой расчета КДЖ ?
Итак, давайте разберемся насколько честная и правильная методика расчета КДЖ, используемая в России.
Для начала еще раз процитирую определение коэффициента доступности жилья (КДЖ) и выделю жирным ключевые слова в этом определении:
"Данный коэффициент показывает срок, за который семья из трех человек может накопить на квартиру площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих доходов"
Рассмотрим эти два ключевых момента более детально.
- Российская методика расчета КДЖ предполагает семью из трех человек, в которой каждый работает. Много ли вы знаете таких семьей ? Я, если честно, даже не совсем понимаю о какой семье идет речь. Ведь обычная семья из трех человек - это два работающих родителя и один несовершеннолетний ребенок, который не работает. Конечно, есть семьи, в которых взрослый совершеннолетний ребенок живет вместе с родителями и работает, но таких семей статистически мало, поэтому ориентироваться на такой вариант семьи как минимум нелогично, а как максимум - глупо. Какой еще вариант семьи из трех работающих человек вы знаете ? Работающая мать-одиночка, проживающая вместе с двумя совершеннолетними работающими детьми ? Думаю, что этот вариант еще менее популярен, чем предыдущий. Вообщем, абсолютно непонятно, какая семья имеется ввиду, но факт остается фактом: при расчете КДЖ берется семья из трех работающих человек.
- Мало того, что КДЖ расчитывается на основе мифической семьи из трех работающих человек, так еще каждый член семьи должен откладывать весь свой доход на покупку жилья. Да, именно весь свой доход, ни копейки меньше. Видимо, создателей данной методики расчета КДЖ особо не волновал вопрос о том, на какие "шиши" данная семья будет есть, пить, оплачивать счета, покупать товары первой необходимости и пр. На то семья и мифическая, что ей чужды все базовые потребности человека.
Также, хотел обратить ваше внимание на то, что российская формула КДЖ оперирует среднедушевым денежным доходом, который Росстат считает как среднее арифметическое значение, а не медианное. Чтобы вы понимали разницу между средним арифметическим значением зарплаты и медианным значением, рассмотрим умозрительный пример города X из 11 человек, в котором 10 жителей получают зарплату 10 000 рублей, а 11-й, мэр города, получает зарплату в 10 раз больше, т.е 100 000 рублей. Так вот, среднее арифметическое значение зарплаты в этом городе будет равно 18 182 рубля, а медианное значение - 10 000 рублей, т.е почти в два раза меньше. Как вы думаете, какое значение зарплаты наилучшим образом отражает реальные доходы жителей города X, среднее арифметическое (18 182 рубля) или медианное (10 000 рублей) ? Очевидно, что медианное, но в российской методике расчета КДЖ используется именно среднее арифметическое значение доходов по вполне понятной причине: среднее арифметическое значение гораздо больше медианного, следовательно, КДЖ в этом случае будет значительно меньше (среднедушевой доход находится в знаменателе дроби)
У вас не складывается ощущение, что КДЖ, расчитанный по российской методике, "немного" оторван от реальности ?
Для чего это было сделано ?
Ну хорошо, мы осознали, что российский вариант расчета КДЖ - это фактически сферический конь в вакууме. Осталось ответить на вопрос "зачем". Зачем нашему государству нужна такая методика расчета КДЖ, которая имеет мало общего с реальной жизнью ?
Ответ лежит в плоскости психологии. Во-первых, для людей значение КДЖ в диапазоне 3-5 выглядит гораздо более комфортным для восприятия, чем 10-20. Это своего рода психологическая уловка. Согласитесь, что вы испытываете гораздо меньше негативных эмоций, когда вам говорят, что можно накопить на жилье за 3-5 лет, нежели за 10-20, не так ли ? И не важно, сколько времени вам фактически потребуется для того, чтобы накопить на заветную квартиру или дом, 10, 20 или даже 50 лет - главное, чтобы в самом начале у вас сформировалась иллюзия реалистичности покупки жилья.
И вторая психологическая уловка заключается в том, что значение КДЖ в диапазоне 3-5 создает у наших сограждан иллюзию доступности и привлекательности российской недвижимости по сравнению с зарубежной (КДЖ во большинстве странах значительно выше 5). Данный трюк рассчитан на тех, кто не знает, что КДЖ в других странах считается совершенно по другой методике. А таких людей, к сожалению, очень много.
И как же правильно считать КДЖ ?
Если вы дочитали до этого раздела, то у вас, скорее всего, возник именно этот вопрос. Отвечая на него, я не буду изобретать велосипед, а просто сошлюсь на сайт Numbeo, представляющий собой крупнейшую базу данных о стоимости жизни в различных городах и странах мира. На этом сайте помимо интересующего нас показателя КДЖ, вы также можете найти другие, не менее интересные статистические данные как, например, уровень преступности, качество здравохранения, качество транспорта и др.
Как же Numbeo считает КДЖ ? В английском языке данный показатель называется Price to Income Ratio и он считается как отношение медианной цены на жилье в регионе к медианному располагаемому доходу семьи. А располагаемый доход семьи считается как медианная зарплата по региону, умноженная на коэффициент 1.5
Данную методику расчета КДЖ я нахожу более честной и правильной по нескольким причинам:
- Берется медианное значение цены на жилье определенной площади, а не среднее (арифметическое). Это правильно, т.к распределение цен на жилье в каждом регионе несимметрично и всегда имеются искажения и выбросы.
- Берется медианное значение зарплаты, а не среднее арифметическое, что также правильно т.к медианное значение гораздо менее чувствительно к искажениям и выбросам (вспоминаем мой пример с городом X)
- Расчет основан на семье из двух работающих людей, причем один член семьи откладывает всю свою зарплату на покупку жилья, а второй - только половину, т.к вторая половина зарплаты идет на семейные траты (еда, оплата счетов и пр). Именно по этой причине в формуле располагаемого дохода семьи, медианная зарплата умножается на 1.5, а не на 2. Как мы помним, в российской методике расчета КДЖ, средняя зарплата умножается на 3, предполагая, что все 3 члена семьи работают и их зарплата полностью откладывается на покупку жилья.
И какой же КДЖ в России если считать правильно ?
Опять же, находим ответ на этот вопрос на сайте Numbeo:
КДЖ в России, если считать по-правильному, равен 14.01, это более чем в 3 (!) раза выше КДЖ, рассчитанного по российской методике. Таким образом, среднестатистической российской семье из двух работающих человек нужно копить на жилье в течение 14 лет. Как вам такая реальность ?
И в заключение давайте глянем на то, какие российские города входят в список европейских городов с самым высоким КДЖ
Выводы
Целью этой статьи было показать вам, дорогие друзья, громадную разницу между КДЖ в России, рассчитанным по российской методике, и КДЖ в России, расчитанным сайтом Numbeo на основе логики и здравого смысла. Какое из этих значений лучше отражает реальность - решать только вам.
Спасибо
Спасибо за просмотр. Если вам понравилась статья, то буду благодарен вам за лайк и подписку, тем самым вы вдохновите меня на написание нового, не менее интересного и полезного контента.
Для тех, кому интересна тема недвижимости, в этой подборке я делюсь своими мыслями на этот счет.
Если вам интересна тема инвестиций и трейдинга, то советую к прочтению мою подборку.
Если вас интересует тема долгосрочных инвестиций, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема банков и их разоблачений, то советую к прочтению мою подборку.
Если вам интересна тема обманов и разводов, то советую к прочтению мою подборку.