Во вчерашней статье мы обсудили с вами, что сейчас пользуются популярностью старые «хрущевки» или дома 50-60х годов постройки. Но спрос этот обоснован не качественными характеристиками этих домов, а минимальной стоимостью, в сравнении с другими предложениями на рынке. Также я написала, что эти дома уже давно «изжили» себя и в ближайшем будущем (5-10 лет), сегодняшние их покупатели, станут «заложниками» своих квадратных метров.
Почему?
Чтобы ответить на этот вопрос, предлагаю разобраться в истории застройки или хронологии типовой застройки Москвы. Уверена, ответ «всплывет» сам собой.
Поехали!
После окончания Великой Отечественной войны в Москве наблюдался резкий рост численности жителей, и потребность в новом подходе к решению жилищного вопроса стала очевидной. В 1951 году в столице было учреждено Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ), которое впоследствии реорганизовалось в Московский научно-исследовательский институт типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП).
Именно в этом институте впервые были разработаны типовые секции для многоэтажных зданий, которые впоследствии получили широкое применение при строительстве новых жилых массивов. Внедрение инновационных индустриальных изделий позволило в невиданных ранее размерах начать возведение сооружений из сборных элементов.
Фактически, началом эпохи типового строительства можно считать ноябрь 1955 года, после принятия резонансного постановления ЦК КПСС «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое не соответствовало представлениям о «сталинском ампире». Уже в 1956 году САКБ разработал проекты 16 новых типов зданий, включая серии домов К-7, I-515 и II-32.
Параллельно, сотрудники бюро занимались разработкой новых конструктивных решений, связанных с использованием виброкирпичных и виброкерамических панелей, а также изучали стендовые, кассетные и вибропрокатные технологии индустриального домостроения.
Первый этап индустриального строительства ознаменовался появлением крупнопанельных пятиэтажек массового производства, известных в народе как «хрущевки», которые возводились с целью обеспечения каждой советской семьи отдельным жильем. В 1958 году территория вокруг деревни Черемушки в Подмосковье стала первой площадкой, где в короткие сроки из готовых домостроительных конструкций были построены пятиэтажные дома. По некоторым данным, первым таким домом является здание по адресу улица Гримау, 16, которое сохранилось до наших дней. Этот опыт вскоре был распространен по всей стране.
В начале 1960-х годов стали появляться пятиэтажные здания, построенные из шлакоблоков (серия I-510), кирпича (I-511) и керамзитобетонных панелей (I-515). Планировка квартир в этих домах определялась установленными нормами: площадь однокомнатной квартиры должна была составлять 16 квадратных метров, двухкомнатной – 22 кв.м., трехкомнатной – 30 кв.м., а четырехкомнатной – 40 кв.м.
В этих домах не было предусмотрено лифтов и мусоропроводов, внутренние перегородки имели небольшую толщину – 4 см, высота потолков была более, чем скромной (2,5 метра), а санузел – совмещенным. Существовал даже анекдот, высмеивающий эту особенность: «Хрущев совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком». Полистайте галерею ниже, там параметры размещения разных составов семей в советских «хрущевках».
В дальнейшем технология сборно-железобетонного строительства разделилась на «панельную» и «блочную». Однако, по мере увеличения этажности (сначала до 9-12, затем до 17 этажей), блочная технология, требовавшая точного соблюдения размеров, устарела и была прекращена. Панельная технология продолжала совершенствоваться в поисках оптимальных и экономичных решений: усложнялся железобетонный каркас, а пространственную жесткость конструкции обеспечивали не только сантехнические кабины, но и лифтовые шахты, а роль несущих ограждающих панелей сводилась к минимуму, вплоть до их использования в качестве навесных элементов.
Одним из главных, и, пожалуй, единственным достоинством панельных домов были минимальные сроки строительства. Также можно отметить и относительную дешевизну возведения. Кроме того, «хрущевки» обычно строились в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью, вблизи станций метро.
Тем не менее, у такого жилья было и остается немало недостатков:
- низкое качество строительства (неровные стены, потолки, плохая тепло- и звукоизоляция)
- всеобщая стандартизация (одинаковые дома, окрашенные в невзрачный серый цвет)
- неудобная планировка квартир (особенно часто критиковали маленькие кухни, прихожие и совмещенные санузлы)
- часто можно было обнаружить недолговечность материалов, использованных для заделки стыков между стеновыми панелями: швы, заполненные просмоленным канатом и цементно-песчаным раствором, протекали и промерзали.
Конечно, массовое строительство велось с целью удешевления строительства, что приводило к сокращению некоторых позиций (отсутствие специальной акустической прослойки в междуэтажных перекрытиях, что создавало повышенную слышимость, снижение качества внутренней отделки помещений). Однако экономическая выгода панельного домостроения была очевидна. Кстати, как много совпадений с сегодняшними проблемами массового жилищного строительства, не правда ли?
Одновременно со сборно-железобетонным строительством продолжалось развитие кирпичного домостроения. Одними из первых удачных серийных проектов стали 9-этажные кирпичные многосекционные дома с толщиной стен 510 мм, перегородками из гипсобетонных панелей и многопустотными панелями в качестве межэтажных перекрытий. Среди типовых кирпичных домов самыми качественными считаются кирпичные одноподъездные дома – «башни». Они построены из кирпича песочного цвета, на фасаде – большие лоджии.
Строительство «хрущевок» продолжалось с 1959 по 1985 год. В Ленинграде эти серии сошли с производства еще в 70-е годы. Им на смену пришли так называемые «дома-корабли». За эти годы в России было построено около 290 млн. кв.м. такого жилья, что составляет примерно 10% всего жилого фонда страны.
Такова история «хрущевок». Надеюсь, вам было интересно с ней ознакомиться.
Вопрос в заголовке статьи- «Есть ли будущее у московских «хрущевок»?» риторический и, надеюсь, теперь вам понятно почему. Изначально их строительство было «утопией», но, увы и ах, у нас в стране нет ничего более вечного, чем временное. И если тогда люди, получавшие квартиры в этих домах от государства бесплатно, были несказанно рады переехать в них из коммуналок, то теперь люди, покупающие такие квартиры за немаленькие деньги, очень сложно поддаются логике в ответе на вопрос – «зачем они это делают»?
Для всех остальных, кто планирует себе покупку «бюджетной» квартиры в Москве, мой совет – обходите стороной все дома, кроме кирпичных, тех годов постройки. Еще раз перечитайте их минусы. Лучше уж пойти на альтернативу - купить что-то «посвежее» в ближайшем Подмосковье или еще «подкопить», чем влезть сейчас в полный неликвид.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.