С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором предусмотрены изменения порядка регистрации сделок с земельными участками, а также постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав зданий и сооружений, расположенных на них.
В чём заключаются изменения?
Изменения внесены в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой:
осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:
1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;
2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
Простыми словами, с 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ (не сделано межевание). Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без межевания.
Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.
Почему так важно установить границы земельного участка?
При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить местоположение земельного участка на местности, а также его конфигурацию и площадь.
Соответственно, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.
Также встречаются случаи, когда продавец показывает покупателю земельный участок с «примерным» местоположением, тем самым вводя покупателя в заблуждение относительно приобретаемой территории. В результате человек покупает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.
Как показывает практика, отсутствие точно определенных границ земельного участка является причиной конфликтов с соседями, предъявления претензий о захвате земли, что в итоге приводит к спорам и судебным разбирательствам.
Нередки случаи, когда строительство объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ земельного участка, с нарушениями отступов от границ, утвержденных Правилами землепользования и застройки, что приводит трудностям, и даже невозможности оформления построенного капитального объекта.
Также при отсутствии у земельного участка установленных границ, особенно в случае, если земля «заброшена», на ней не ведется хозяйственная деятельность, органы власти могут ошибочно принять территорию за свободную и распорядиться ей.
Таким образом, статья 26 закона "О государственной регистрации недвижимости" обеспечивает защиту прав новых правообладателей земельных участков, предостерегает от возможных проблем с определением местоположения границ приобретённого земельного участка.
Как проверить наличие или отсутствие в ЕГРН границ земельного участка?
Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка можно с помощью платформы Росреестра: Портал пространственных данных «Национальная система пространственных данных» https://nspd.gov.ru. Для использования сервиса достаточно знать адрес или кадастровый номер земельного участка. Сервис общедоступный и бесплатный. Также сведения о границах участка содержатся в выписке из ЕГРН, которую можно получить в электронном или в бумажном виде, посредством Портала государственных услуг Российской Федерации или обратившись в МФЦ.
Как внести в ЕГРН границы земельного участка?
Чтобы внести в ЕГРН сведения о координатах границ земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границ земельного участка, включая мероприятия по согласованию местоположения границ. Правообладатель земельного участка сдает межевой план в Росреестр, и в результате получает выписку из ЕГРН со сведениями о координатах границ.
материал подготовила Анжела Промыслова.
