Многие застройщики Крыма делают успешные попытки продать апарт-отели, где нет профессиональной управляющей компании на уровне объектов, где реально делается много для усиления именно этой части инвестиционного продукта. В основе таких продающих легенд лежит "договор о намерениях". Он может быть реальным - обычно в отделе продаж вам покажут отсканированную чёрно-белую копию такого соглашения. А может быть такого соглашения вообще нет, и вам только пообещают показать его в будущем.
При этом вам, как клиенту, не придётся ничего подписывать. То есть вы как бы купили "крутой" инвест-продукт, но при этом не несёте никаких обязательств. Разве не здорово?! Вот здесь, я - Егор Ян (внештатный автор этого канала), предлагаю вспомнить ещё раз поговорку:
Обещать - не значит жениться.
Но даже подлинник подобного соглашения не гарантирует НИЧЕГО. Дело в том, что обещать - не значит жениться. Намерения - это всего лишь намерения. Пример - комплекс "Альба Дель Мар" в Евпатории. В процессе строительства в отделе продаж показывали договор с достаточно известной в узких кругах управляющей - "МТЛ" из Питера, где доходы делились 60 на 40. Но в январе 2025-го года оказалось, что управлять апарт-отелем будет крымская "UPRO". В ВК есть видео круглого стола с участием Бориса и представителя этой компании.
В данном случае для инвестора всё закончилось хорошо, потому что это просто замена одной профессиональной команды на другую. Но есть и негативные примеры.
Вспомним "Птицу" и "SkySoul",
где до января 2025-го года утверждали, что управлять будет турецкий "River Rock" (который успешно управляет в других регионах России), а на поверку всё чуть не закончилось скандалом.
Есть ощущение, что сначала договорились, а потом "что-то пошло не так". Что же могло пойти не так? Скорее всего, застройщик в лице всё того же "Финчейза" (чьи методы продаж, мягко говоря, вызывают вопросы) наобещал инвесторам слишком много, а выполнять обещания придётся УК, к чему настоящие профессионалы не готовы. Ещё одна наиболее вероятная причина - много номеров продано без управления. Ведь, чем больше такая доля, тем менее интересно профессиональной управляющей брать такой объект в будущем. Причина - очевидна. Большое количество частных инвесторов будет снижать средний уровень цен на сдачу в аренду, демпингуя на Авито. И доход УК будет сильно снижаться, возможно даже до критических уровней прибыльности.
Справедливости ради приведём позицию самого SkySoul, которое он разместил на не РИА или РБК, а просто - в своей Телеге:
Понятно, что застройщик пытается сохранить лицо при плохой игре. Что мешало понять риски "взаимодействия с иностранным юридическим лицом" ещё в 2023-м году? СВО уже шло полным ходом. Кстати, это возражение в отделе продаж SkySoul отрабатывали ещё в конце 2024-го года так: "Ну, RiverRock не ушли из России и у них сохраняются успешные проекты в других регионах". Вероятно, имелись ввиду эти:
Так они и сейчас успешно работают. Не понятно, что значит "опыт не подтвердился"? Зачем так уж принижать достоинства партнёра, пусть и бывшего?! Переобуваемся на лету, как говорится.
Не секрет, что многие покупатели, которые доверили свои деньги шли именно на бренд турецкого оператора.
И, конечно, вызывает вопрос фраза "переняли лучшие практики". Как? Ведь отель ещё не работает. К тому же, как писал Борис здесь же в статье ранее, практика отельного и апарт-отельного оператора - это про разное. В общем, как всегда у "Финчейза" - маркетинговая манипуляция.
Главный вывод.
Если вы не подписываете договор на управление в момент заключения ДДУ (покупки), то вероятность, что управление будет хорошим, стремится к нулю. Одну причину я указал выше (демпинг частников), но даже если УК на поздних этапах строительства и возьмёт объект в управление, то все недостатки проектирования и строительства лягут на плечи инвесторов. Например, если застройщик забыл предусмотреть достаточное количество технических помещений на этажах (такое бывает часто), а сосредоточился только на том, что можно продать, то решать проблему придётся потом. Выход - либо УК придётся нанимать больше персонала и больше им платить за неудобства, либо выкручиваться по-другому, но в любом случае это будет за счёт доходов инвесторов.
Итак, единственной (но тоже не 100%) гарантией того, что вашим объектом будет управлять профессиональная УК, является ТОЛЬКО договор со всеми оговоренными условиями.
Напомню, что на западном побережье Крыма, помимо уже упомянутого "Альба Дель Мар", есть только 2 проекта, где доходность инвестора защищается управляющей компанией - это курортный кластер "Tempo" от застройщика с участием "РНКБ-Развитие"
и небольшой апарт-отель "Лазурный берег-Mirmax" от крымского застройщика "Статус".
Везде, где управлять будут
"самодельные" управляющие компании
готовьтесь к "неожиданностям": к пересмотрам условий, к тому, что придётся "скидываться" на какие-то расходы, которые не были предусмотрены проектом и т.д. Даже в "Темпо", где УК вошла практически с самого начала стройки, есть изменения, которые сейчас застройщик в паре с управляющей пытается внести в проект, дабы потом на этапе эксплуатации не пришлось нести дополнительных регулярных расходов, уменьшающих доходность инвесторов.
На всякий случай отметим ещё один очевидный факт - если по ДДУ вам продают номер в апарт-отеле без ремонта, то вместе с договором на управление вам должны предложить договор на отделку и оснащение-комплексацию, где также будут зафиксированы и цена, и уровень качества и другие условия, важные для последующей сдачи в управление.
Ещё раз зафиксирую главный тезис - наличие в проекте ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ и опытной управляющей компании гарантирует вам доход. Отсутствие УК - ваши риски. Это как синица в руках и журавль в небе. Только "синица" с вами в одной команде уже на этапе стройки, так как рассчитывает получать 20% от операционной прибыли, а "журавля" будет выращивать некая будущая компания, которая пока даже "летать" не пробовала.