Эскроу-счёт – это специальный счёт в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Учитывая новый закон, о котором недавно говорили, по условиям которого эскроу-счета теперь стали практически обязательны и на рынке ИЖС, крайне важно разобраться в том, как же работают такие счета. В сегодняшней статье разбираемся подробнее в действии эскроу-счетов и как ими пользоваться.
ЧТО ТАКОЕ СЧЁТ ЭСКРОУ
В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики больше не могут получать оплату за такую недвижимость на расчетный счет компании. Для этого они должны открыть специальный счет, который называют эскроу.
Принцип действия
Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Иными словами, средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю
Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они в том числе касаются сроков сдачи дома.
В первую очередь эта модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков: при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
Какой закон регулирует
Понятие счета эскроу и принцип его работы можно найти в ст. 860.7 Гражданского кодекса. А особенности использования такого счета в расчетах с застройщиками — в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
ДВИЖЕНИЕ СРЕДСТВ
Когда деньги возвращаются покупателю
Так как средства замораживаются до исполнения обязательств, деньги с экскроу-счёта можно вернуть в случае, если застройщик эти обязательства не исполнил. Средства вернуть покупателю, если:
- Застройщик не успел сдать дом вовремя. Покупатель может запросить возврат, даже если срок сдачи еще не истек, но очевидно, что застройщик не успеет выполнить условия договора. Например, если по договору жильцы должны получить ключи через три месяца, а у дома только залит фундамент.
- Компанию застройщика признали банкротом или ликвидировали по решению суда. Если дом уже достроен, покупатель может не забирать деньги, а обратиться в суд с просьбой передать ему квартиру. Если строительство еще идет, дольщики могут объединиться и найти нового застройщика, который завершит проект.
Когда застройщик получает деньги
Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. Доказать это можно с помощью специального документа — разрешения на ввод в эксплуатацию. Передать документ в банк можно в электронном или бумажном виде.
ГДЕ ОТКРЫТЬ ЭСКРОУ-СЧЁТ
Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.
Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.
Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В марте 2025 года в этот список входят 67 банков.
В каком банке можно открыть счёт эскроу
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме.
При условии, если на покупку недвижимости берётся ипотечный кредит, его можно взять в любом банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
ИНСТРУКЦИЯ ПО ОТКРЫТИЮ ЭСКРОУ-СЧЁТА:
- Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить. Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик
- Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка
- Покупатель пишет заявление на открытие эскроу-счета и предоставляет необходимые документы. Обычно, у физлиц банки запрашивают только паспорт и зарегистрированный в Росреестре ДДУ. У юрлица могут запросить документы, которые подтверждают полномочия представителя, например доверенность. А у индивидуальных предпринимателей — бухгалтерскую отчетность
- Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом
- Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
БАНКРОТСТВО
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счёт эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн руб. То есть если ваша квартира стоит больше 10 млн руб. или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн руб. (ФЗ №177, ст.13.2).
ПЛЮСЫ И МИНУСЫ
Плюсы использования счёта эскроу при покупке квартиры в новостройке:
- Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Благодаря этому, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства
- Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости
- Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму
- Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк
- Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут
Минусы использования счёта эскроу при покупке квартиры в новостройке:
- Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные деньги, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир
- Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн руб. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в большинстве регионов, то жилье в Москве будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются
- Деньги на счете заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет
- Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счета эскроу. При покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года, сумма может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе
- Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу
ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ
Что такое раскрытие эскроу-счетов
Под раскрытием эскроу-счета понимают перевод средств на нем застройщику. Как мы сказали раньше, это происходит после ввода здания в эксплуатацию.
Нужен ли счёт эскроу, если дом уже построен
Нет, эскроу-счета защищают средства покупателей только пока дом строится. Если застройщик продает квартиры, готовые к заселению, действуют те же правила расчета, что и при покупке вторички. Например, можно использовать наличные, перевести деньги на расчетный счет продавца или выбрать один из видов безопасных расчетов.