ПИК не спешит с выводом на рынок новых проектов, и на это есть причины. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрал, почему это так, и какие новинки от «застройщика номер ноль» нас ждут впереди.
В этой статье:
- Будущие старты продаж от ПИК
- Разбор новых очередей в проектах ПИК:
- Второй Нагатинский
- Открытый парк
- Лосиноостровский парк
- Амурский парк
Будущие старты продаж от ПИК
В последние годы рынок недвижимости активно меняется, и застройщик ПИК адаптируется к новым условиям. Застройщик не спешит с выводом новых проектов, предпочитая распродавать уже существующие и продавать новые очереди. Но в план ах есть и совсем новые проекты в неожиданных местах.
Новых проектов у застройщика немного, и там ключи ожидаются в 2028-29 годах.
Строгино
Отличное расположение — рядом метро Строгино, много зелени. Да, кто-то скажет: «МКАД близко». Но я бы не стал это рассматривать как серьезный минус.
Многие могут задаться вопросом: зачем вообще покупать квартиру так далеко? Кому она там нужна? Но если взглянуть на карту, станет понятно — в Строгино практически нет новостроек. Это район, где весь жилой фонд — это в основном вторичка. Мы с вами откроем карту и увидим: новых проектов просто нет.
Есть, конечно, неликвид от Самолета за МКАДом, в Московской области. Там и метро нет, хотя станцию вроде бы обещают. Но вряд ли это серьезно повлияет на привлекательность района. Есть еще Покровское-Стрешнево, но он уже весь застроен, и Щукино тоже. Поэтому, если говорить именно про Строгино, это реально одна из немногих возможностей купить новую квартиру в этом районе.
Если бы я сейчас выбирал, что купить, однозначно ждал бы этот проект. Думаю, ПИК спокойно поставит стартовую цену на студию от 9 млн ₽. И, скорее всего, в течение первых дней она взлетит до 10-12 млн. В общем, будем наблюдать!
Барвиха
Следующий проект ПИКа планируется возле станции «Усово», рядом с Барвихой. Честно говоря, для меня это полная дичь. Хотя на самом деле район неплохой — рядом Рублево-Успенское шоссе и поселок Огарево.
ПИК давно хочет запустить этот проект, но, если честно, я не верю, что они стартанут в ближайшее время. И вообще не понимаю, кому он нужен. Студии по 3 млн ₽ здесь точно никто продавать не будет, это очевидно. А если они выйдут на рынок с ценником от 6 млн за студию, то, на мой взгляд, спроса на такой продукт в этом месте просто не будет.
Селигерская
Если говорить о проекте ПИК, который я действительно жду, то это новый жилой комплекс на Селигерской. Это не продолжение Ильменского, а абсолютно новый проект. Этот ЖК появится между двумя станциями метро — Селигерская и Верхние Лихоборы, прямо рядом с Дмитровским небом. Там намечается большая застройка — все, как мы любим: хорда, железная дорога, промка, грязь и так далее. В общем, классическая картина для будущих жителей ПИК.
Район застраивается плотно, проектов много, конкуренция высокая, но реально доступных вариантов почти нет. Возле метро Селигерская у нас есть Селигер Сити, Level, Дмитровское небо и Тринити. Все эти проекты в основном позиционируются как бизнес-класс. А вот типового комфорт-класса с отделкой в шаговой доступности — нет. Промку, где будет новый проект, снесут, освободят под жилье, и в итоге получится плотный, обжитой район.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с ценами на вторичке. За 33 метра просят в среднем 15 млн ₽. А за 40 метров — легко 16-17 млн.
Более-менее адекватная по площади квартира — 64 метра — уходит за 24 млн ₽. Поэтому, когда ПИК выведет проект на Селигерской с более доступными ценами, люди, конечно, разберут его в момент.
Многие удивляются, почему квартиры за такие деньги вообще кто-то покупает. Все просто. Представьте человека, который живет в Бескудниково, у него есть семейная ипотека на 12 млн под 6% и накопления — допустим, 2 млн ₽, которые он положил на депозит под 20% годовых. И что дальше? Через пару лет у него будет не 2, а 2,8 млн ₽. Насколько лучше станет его жизнь? Да нисколько. Он переживает из-за инфляции, колебаний рубля и хочет вложиться во что-то понятное и надежное.
Он ходит по разным проектам — в MR, в Level, в ЛСР. А везде либо без отделки, либо дорого, либо неудобно. Заходит в Дмитровское небо — 16 млн за однушку с отделкой. Дорого! И вот представьте: стартует ПИК с новым проектом в этой знакомой и родной локации и в продаже однокомнатная квартира, 33 метра, за 12 млн ₽ с отделкой. Человек вносит свои 2,4 млн как первый взнос, берет семейную ипотеку на 9,6 млн и платит по 50 тыс. ₽ в месяц. Аренда в этом районе потенциально может приносить 80-100 тыс. Важно: я никого не призываю покупать, я объясняю логику.
Другие проекты ПИК
Метро «Потапово»? Дикий неликвид. Кронштадтский бульвар? Тоже смысла мало: дорого, неликвидно, последние неудобные куски.
Почему же ПИК покупают, несмотря на все косяки?
- Доступные льготные ипотеки (семейная, IT)
- Онлайн-покупка – там косяков не видно: ты не пошел на стройку, не увидел отвалившуюся плитку — все красиво, все чисто
- Дешевое обслуживание квартиры: 80 ₽ за квадрат, в то время как по рынку комфорт-класса это уже 100 ₽, а бизнес — 150-200 ₽ за метр. Купил 50-метровую квартиру бизнес-класса — плати 10 тыс. только за обслуживание плюс коммуналка.
- Чистовая отделка под ключ. Кто еще остался с отделкой? ЛСР, но мало. Самолет, но он никому не нужен. Пионер — хорошая отделка, но дорого. Страна Девелопмент делает достойную отделку за свои деньги, но это редкость.
- Хорошее расположение проектов (метро, КРТ)
- Лучше, чем панельная вторичка – тот же П-44
- Доверие к крупнейшему застройщику
Но лично я не больше не покупаю проекты ПИК в свой портфель. Почему? На мой взгляд, они просто не подходят для долгосрочных инвестиций. И те, кто писал в комментариях, что через 10–15 лет это будут неликвидные муравейники, в целом правы. Перепродать их потом будет сложно.
Если смотреть с инвестиционной точки зрения, срок у проектов ПИК — это максимум 3–5 лет. То есть, если вы планируете купить квартиру и жить в ней или сдавать ее в аренду длительное время, я бы серьезно задумался. Почему? Потому что доходность от аренды низкая. Даже не в процентах, а именно в абсолютных цифрах. Евро-трешка в ПИКе, например, никогда не будет сдаваться за 250 тыс. ₽, как аналогичная квартира в хорошем доме бизнес-класса.
К тому же у ПИКа сейчас нет длительной рассрочки. А для инвестора, который не хочет брать дорогую ипотеку или не попадает под льготные программы, это проблема. Рассрочки нет — значит, возможности для гибкой покупки тоже нет. Если бы ПИК давал адекватную рассрочку, проект мог бы стать интереснее для инвестиций. Но они и так продают: только за один месяц ПИК реализовал 180 тысяч квадратных метров. Им просто нет смысла предлагать дополнительные условия — квартиры и так покупают, даже под ипотеку в 19%.
Другая сложность — сложно выделиться ремонтом. В бизнес-классе это возможно: делаешь качественный ремонт, продумываешь планировку, согласовываешь документы, и такая квартира может улететь дороже рынка. Например, один из наших подписчиков рассказал: его однушка с хорошим ремонтом в проекте «Сердце Столицы» продалась не за 30 млн ₽, как аналогичные квартиры, а за 35 млн. В ПИКе, к сожалению, даже при вложениях в отделку и улучшение планировок, на такой эффект рассчитывать не приходится.
Еще один фактор — высокая конкуренция и, как следствие, более низкая доходность при перепродаже. У меня уже есть проекты ПИКа в портфеле, и я, как инвестор, развиваюсь, изучаю другие варианты, смотрю в сторону других застройщиков. Поэтому не вижу смысла расширять долю ПИКа в своих инвестициях. Но это мой подход. На эфире сейчас тысяча человек, и я понимаю, что кому-то ПИК вполне подходит. И это нормально.
В рамках Smarent мы подбираем клиентам квартиры, в том числе и в ПИКовских проектах, несмотря на то, что ПИК нам комиссию не платит. Мы понимаем: иногда клиенту важна не максимальная выгода, а простота сделки. К примеру, классическая евро-двушка на Второй Нагатинской. Ее можно купить онлайн, согласовать скидку, оформить ипотеку и получить готовую квартиру, которую можно сдавать практически сразу. Да, это может быть не самая низкая цена, но клиенту важно другое — быстро получить ликвидный объект.
Или, например, проект «Плеханово» — рядом метро, понятная целевая аудитория арендаторов, можно использовать семейную ипотеку под 4% с небольшим первоначальным взносом. Это рабочие сценарии.
Для таких задач у нас есть пакет «Лайт» — если вам нужна помощь в выборе недвижимости, но вы не хотите глубоко вникать в рынок, мы подберем и купим квартиру за вас. Не обязательно в ПИКе. Мы сначала разберемся в ваших целях: зачем вам недвижимость? Какую задачу она должна решать? Какая у вас стратегия? Важно понимать: мы не волшебники. Мы не можем взять и перекроить цены на рынке или найти «чудо-сделку». Но мы можем помочь вам сделать осознанный выбор, который будет работать именно под вашу задачу. Бывает, что люди приходят к нам на первый этап, и мы понимаем, что вам не нужна недвижимость. Возможно, вы жили в фантазиях и думали, что можно купить квартиру, имея 2-3 млн ₽, сдавать ее уже завтра, чтобы она себя окупала. Мы отталкиваемся от вашей ситуации и целей, мы не будем загонять вас в рискованные схемы.
Разбор новых очередей в проектах ПИК:
ЖК «Второй Нагатинский»
Начнем со Второго Нагатинского, где сейчас идет продажа новых корпусов. На территорию заходит проект ПИК+, а уже построенная часть — классическая застройка ПИКа.
Местоположение многим не нравится из-за удаленности от метро, но район привычный: рядом Нагатинская пойма, ЗИЛ.
Цены застройщика сейчас на уровне вторички. Для инвестиций проект неинтересный, разве что если нужна готовая квартира для сдачи. ПИК иногда дает скидки около 3%, но это не делает покупку выгоднее.
Конкурентов в своем классе у Второго Нагатинского нет — ближайшие похожие проекты, как Level Нагатинская или Shagal, относятся к бизнес-сегменту с другим уровнем отделки и планировок. Поэтому продажи у ПИКа идут стабильно: студии на вторичке уже доросли до 11 млн ₽, однушки — до 15–16 млн, что соответствует ценам на новые лоты.
Ожидается старт третьей, финальной очереди. Локация улучшится: появится пешеходный мост и новая платная дорога (тендер уже прошел). Стартовые цены на студии, думаю, будут 8–9 млн ₽, то есть на 20–30% ниже вторички. Но если ПИК выйдет с ценами на уровне вторичного рынка и сдачей в 2029 году, смысла в покупке не будет.
ЖК «Открытый парк»
Открытый парк находится рядом с ЖК «Лосиноостровский парк», но транспортная доступность хуже: до метро Бульвар Рокоссовского около 25 минут пешком или 5 остановок на транспорте.
Цены, на мой взгляд, завышены: 17 млн ₽ за двушку в районе, попавшем в выпуск «Худшие районы Москвы» (Метрогородок и Гольяново), — это перебор. Инфраструктура слабая, экология тоже. Проект большой, но соседство с ТЭЦ напрягает.
На вторичке в соседнем ЖК Сиреневый парк цена доходит до 600 тыс. ₽ за метр в студиях, но реальная цена на однушки — около 350 тыс. Конкуренты Открытого парка — те же проекты ПИКа (Лосиноостровский парк) и, формально, Метроном от Брусники, хотя я бы его конкурентом не назвал.
Новые очереди Открытого парка должны выходить на уровне 2-го Иртышского — от 6 млн ₽. Тогда это может быть интересно, но если цены останутся как сейчас, смысла покупать нет.
Основной конкурент проекта — реновация. В районе Метрогородок большинство домов под снос, и новые квартиры от города будут продаваться по 280–290 тыс. за метр к 2027–2029 году. Это создаст сильную конкуренцию, особенно для спекуляций. Для аренды район не лучший из-за удаленности от метро. Открытый парк, Метроном, Сиреневый парк — все далеко от метро.
ЖК «Лосиноостровский парк»
Чуть ближе к метро находится ЖК «Лосиноостровский парк»: до станции минут 15 пешком, но новые очереди расположены дальше от метро. Район активно застраивается реновацией. Конкуренция на рынке высокая, скидок нет — ни у застройщиков, ни у продавцов вторички.
Лосиноостровский парк интересен близостью к метро, но новые очереди — все дальше от транспорта. Новых станций поблизости не планируется. Это минус.
Студии стоят 9–10 млн, однушки 13–14 млн. Цены завышены, но примерно соответствуют вторичке. К тому же это готовое жилье. Но спекулятивные покупки рискованны из-за большого объема реновации в районе.
В целом, ПИК сам себе конкурент в этой локации, поскольку других проектов того же класса, кроме реновации, нет. Из всех проектов в этом районе Лосиноостровкий парк наиболее интересен, но новые очереди расположены менее удачно, и поэтому я бы их не рассматривал к покупке.
ЖК «Амурский парк»
Более ликвидный проект – это Амурский парк.
Новая очередь ПИК+ будет дальше от метро, но это здесь плюс: меньше шума от хорды.
Тем не менее рядом колоссальные объемы реновации, что создаст дополнительную конкуренцию.
ПИК предлагает квартиры по довольно высоким ценам, но это готовая недвижимость.
Покупка квартиры от ПИК под аренду имеет смысл. В ПИКовских проектах мало квартир с хорошей отделкой и меблировкой. Например, в Амурском парке однушки с мебелью стоят 15–15,8 млн, но качество отделки часто низкое, что не добавляет ценности. Квартиры с дешевой меблировкой сложнее продать — покупатели воспринимают ее как мусор и выкидывают. Лучше продавать чистую пустую квартиру, чем плохо меблированную.
Если хотите продать дороже или быстрее, стоит инвестировать в качественную меблировку и хоумстейджинг. Выгода может составить до 500 тыс. ₽. Компания Smarent делает меблировку под ключ, от вас требуется лишь передать ключи, и через 30–45 дней получить классную готовую квартиру.
Выводы (проекты ПИК в Москве):
- В проектах мало квартир в продаже на вторичке: люди купили квартиру недорого, с отделкой, и могут в ней жить или выгодно сдавать. Если квартиру продать, то есть ли выгодные варианты для покупки?
- Цены в новостройках ниже / на уровне вторички
- Новые очереди ПИК+ будут ниже текущей цены
- Для снижения цен не хватает квартир в открытой продаже. ПИК понимает, что конкурентов нет (реновации мало) и манипулирует рынком (не выводит новые очереди)
- Можно рассмотреть проекты про аренду (стратегия Buy to Rent) – один из немногих выгодных недорогих вариантов под аренду
- Для выгодной продажи ПИК-квартиры необходима меблировка с хоумстейджингом, чтобы выделиться из толпы