Все знают, что у пожилых покупать опасно: они могут быть не в себе (в маразме, под лекарствами, под грузом прожитых лет, витать в воспоминаниях) когда подписывают сделку.
Теперь опасно и у молодых покупать. Потому что вдруг у них дети? И вдруг они использовали в квартире маткапитал, а детям доли не выделили? Знаете, что будет, если такую квартиру купить?
Как только вы передадите деньги продавцу и радостно начнёте ремонт, прокурор или опека возбудятся по поводу защиты жилищных прав детей и пойдут в суд за отменой сделки. Сделку отменят, покупателю прикажут вернуть квартиру туда, где взял. А продавца обяжут вернуть деньги покупателю... Догадываетесь, чем дело пахнет? Обычно на этом этапе денег у продавцов уже не-ту-ти. А вот дети есть. И попробуй с этих родителей взыскать стоимость квартиры...
Правда, недавно Бологовский городской суд попытался защитить права покупателя, чтобы тот не потерял жильё. Своеобразно, правда, и безуспешно, но всё ж - попытка похвальная.
1 инстанция
Мама-папа купили квартиру, использовав маткапитал. Не выделив детям доли, продали её. Прокурор возбудился иском в суд.
В суде установлено: так и было. Дольки детские не выделены, старшая дочь прописана в общаге по месту учёбы, а другого жилья у неё нет. Прописана она по адресу, где живёт ФИО 3 (неизвестно, кто это из родителей), однако мать этого ФИО 3 чинит ребёнку препятствия в проживании, не пускает и вообще - квартира уже выставлена на продажу.
Итак, прокурор требует защитить жилищные права детей и отменить сделку, чтобы всё-таки дети получили свою дольку квартиры.
Суд и защитил права детей: отменил сделку В ЧАСТИ, признав по 99/1000 доли в квартире за каждым ребёнком, прекратив право собственности покупателя в этой части. А с незадачливых родителей взыскал по 99 000 рублей с каждого в пользу покупателя.
То есть, суд признал за детьми доли в квартире, оставив остальное покупателю. А с продавцов взыскал небольшую компенсацию за эти самые детские дольки.
Вроде бы логично: детские жилищные права восстановлены. А покупатель может заново выкупить их. Это лучше, чем повернуть сделку вспять и бегать за своими деньгами. Обидно, но выполнимо.
Апелляция + кассация
Разумеется, прокурора сие решение не устроило, и он обжаловал решение. Потому что нельзя признать такую сделку недействительной в части: даже в части детских долей, т.к. первоначально эти доли и не были выделены, а без выделения сделка не могла состояться целиком и в принципе. Просил вынести новое решение, которым признать за каждым ребёнком право на 1/4 доли в праве собственности на квартиру.
Апелляция согласилась с прокурором, признала сделку недействительной, но доли распределила иначе: по 99/1000 каждому ребёнку, по 401/1000 каждому родителю. Покупателю, как водится, присудили деньги обратно (ха-ха...)
Покупатель, кстати, потерял не только деньги на квартиру. Он там успел ещё и ремонт сделать, да вот заявить по нему требования в первой инстанции не успел. А в кассации этот довод закономерно проигнорировали.
Кассация засилила новое решение. Покупатель обязан вернуть квартиру продавцам: теперь они и их дети собственники. И может начинать бегать за своими деньгами, а также потребовать компенсировать ремонт (как там говорится: "не нравится - сходи в суд").
Будет ли продолжение истории в Верховном нашем Суде - пока неизвестно. Хотя судебная практика ВС РФ нам намекает, что у покупателя нет шансов.
___________________________
А пока мы сочувствуем продавцу, напомню, что помимо пожилых товарищей особенно тщательно проверяем продавцов - потенциальных родителей. Особенно учитывая, что штампики о детях и супругах в паспорта можно и не ставить.
Итак:
0. Проверяем правоустанавливающий документ на квартиру. И нет, это не выписка из ЕГРН, а документ, на основании которого продавец стал собственником: договор, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д. Если это договор купли-продажи - настораживаемся.
1. Постарайтесь угадать, есть ли у продавца дети. Иногда это можно заметить, осматривая квартиру перед покупкой. При общении некоторые продавцы имеют при себе коляску с ребёнком, а некоторым звонят дети с сообщением, что "я пришёл из школы". А некоторые продавцы не успели "выписать" детей из паспорта, и они все там указаны поименно. Смотрим на даты их рождения.
2. Если есть дети, угадайте, использовался ли при покупке этой квартиры маткапитал. Самое простое: в некоторых договорах это указано прямо. Ещё способ: проверить справку о расходовании средств с Госуслуг. Если средства израсходованы, сразу предполагаем - на квартиру. Тогда доли детей там обязательно должны быть выделены (вот тут пригодится выписка из ЕГРН).
3. Если продавец клянётся, что квартира куплена без маткапа, а деньги израсходованы, например, на учёбу детей или на пенсию маме - требуем доказательств оного. Потому что лучше выглядеть требовательным параноиком или найти другую квартиру, чем потом бегать по судам и приставам, пытаясь получить свои миллионы обратно. С людей, у которых несовершеннолетние дети и которые уже провернули нечестную сделку, ага.
В общем, скоро не останется безопасных продавцов и безопасных способов купить вторичку. Всё внимание на новостройки.
А вы покупали жильё у "детных" продавцов? Как всё прошло? Есть чем дополнить риски и способы проверки? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!