Поэтому при покупке недвижимости у родни разные органы заранее подозревают: что-то тут нечисто. Ну не может дочь у матери купить квартиру - что, матери жалко подарить хатку просто так? Или вот племянник у дяди приобретает земельный участок под строительство семейной усадьбы - ясно же, что по условиям сговорились как-то выгодно, а договор с ценой - это так, для отвода глаз и чтоб налогов поменьше платить...
А уж про сделки между мужем и женой в браке и говорить нечего - это ж одна сатана, чего им друг у друга покупать, если всё общее?
И хотя высшие и обычные суды уже говорили, что супруг в браке - такое же сделкоспособное лицо, как и обычный человек, и что мать сыну может быть не только родственником, но и продавцом, купля-продажа недвижимости между родственниками по-прежнему несёт в себе риски и проблемы, ущемления и неудобства. Потому что ясно же: тут не обошлось без семейного сговора и корыстных интересов, не отражённых в договоре.
Налоговый вычет не положен
Это можно назвать разочарованием номер 1: возврат части налогов невозможен, если квартиру покупали у родственников. Налоговый наш кодекс признаёт близких родственников взаимозависимыми лицами и исключает из числа тех, кто может обратиться за налоговым вычетом.
Логика проста: родня и так договорится о скидках и выгодных условиях, чтобы платить поменьше. Поэтому налоговый вычет - слишком жирно для таких сделок.
П. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ:
Взаимозависимыми признаются физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Кстати, п. 10 этой статьи включает в списки взаимозависимых лиц гражданина и его начальника или подчинённого. Поэтому покупка недвижимости у шефа или своего сотрудника тоже может обернуться фигой с налоговым вычетом.
При разводе "вертай всё взад"
Как уже говорила, теоретически муж и жена могут друг другу дарить и продавать свою долю в общей недвижимости или личное добрачное имущество, да и вообще что угодно. И (опять же теоретически) суды подтверждают, что да - так можно. Но.
На практике чаще всего такие сделки заключают с юридическими недостатками, а потом при разделе имущества признают эти купли-продажи недействительными по разным основаниям (я не то имел(а) в виду, на самом деле это общее и куплено за общие деньги, я был(а) под влиянием обмана или ко мне было применено давление и т.д. )
Ещё один нюанс кроется в покупке недвижимости в браке, но на имя одного из супругов, когда подразумевается именно передача квартиры в личную собственность этого супруга. Даже если второй не против, могут возникнуть проблемы. И хотя в этом случае оптимальным будет заключение брачного договора или соглашения о разделе имущества, выход с куплей-продажей тоже есть.
Очень оспоримые сделки
Если вдруг родственник решит обанкротиться, в первую очередь под микроскоп попадут его сделки с родственниками. Потому что см. п. 1 - это такие подозрительные сделки, где в договоре одно, а по факту - явно другое. И хотя это доказать невозможно, уж мы-то знаем (думают арбитражные управляющие, кредиторы, а иногда и суд).
Причём речь идёт не только о банкротстве брата-продавца, который явно распродавал имущество за бесценок, а деньги прятал наличкой по разным тайникам. Покупатель-банкрот тоже может выводить денежки из-под бдительного ока кредиторов, покупая у родни за десятки миллионов рублей однушку в Челябинске, а потом продавая её за обычную цену однушки в Челябинске. Потом вы хоть лопните - а денег уже нет. Есть однушка в Челябинске - забирайте, если успеете.
Все эти схемы известны опытным взыскателям вдоль и поперёк, а потому даже добросовестные сделки с родственниками-банкротами будут оспорены с вероятностью 100%. Просто потому что вы - родственники, а это уже подозрительно.
И на сладкое - маткапитал
Если вы хотите пристроить маткап, а ваша сестра, свекровь, тесть или ещё кто-то близкий и родной продаёт подходящую квартиру или дом - подумайте 10 раз. Сейчас контроль за расходованием госденег усиливается, и ваша безобидная выгодная сделка может быть признана не очень выгодной, и привести не только к её аннулированию, но и к чему похуже.
У нас в суде было дело: молодая семья (4 детей) купила у тёщи дом в деревне. Добротный, но требующий ремонта. Купила с использованием маткапитала.
А потом чиновники от опеки вдруг возбудились, что дом в деревне - неподходящее место для четверых детей, да и дом выглядит как-то странно: слишком старый, фундамент облупленный, колонка далеко... И подали заявление в полицию о том, что, вот, проверьте родителей на предмет мошенничества с маткапиталом, потому что эта развалюха столько не стоит.
В ход пошли и акты обследования дома, и акты осмотра дома, и рыночная оценка, и кадастровая оценка, и прочие оценки и рассматривания тёщиной избушки. К делу подключился тогда ещё ПФР и начал оспаривать сделку и требовать наказать виновных.
И уголовное дело возбудили в итоге, но против чиновника, который подделал акт осмотра помещения, описав его внутренний мир - родитель доказал, что чиновников в дом не впускал, а в дату составления акта семья вообще была в Москве в полном составе. Как чиновник проник в дом, если никого не было дома? Да тут ст. 139 УК РФ напрашивается!
Дело окончилось своеобразным мировым соглашением: от семьи отстали, от ретивого чиновника тоже. Но не каждому так везёт, поэтому при покупке жилья у родственников за маткапитал всё же будьте начеку - это рискованная сделка.
А вы покупали-продавали недвижимость родственникам? Были проблемы? Поделитесь опытом в комментариях!