Продажа участка без межевания влечёт за собой ряд рисков: признание сделки недействительной, невозможность регистрации договора в Росреестре, снижение рыночной стоимости земли и другие последствия. Чтобы исключить такие проблемы, требуется установить точные границы.
Обязательно ли делать межевание перед продажей
Межевание – услуга, добровольная для собственников участков. Однако пренебрегать этой процедурой не нужно, так как с помощью неё получится юридически закрепить точные границы. Покупатели заинтересованы в том, чтоб в отношении конкретной земли не было споров. На практике часто возникали ситуации, когда при покупке объекта без установленных координат, обнаруживалось, что построить дом без нарушения отступов не получится. Или в отношении границ существовал старый спор с соседями, который до заключения сделки не был урегулирован, а продавец не проинформировал об этом.
С 1 марта 2025 года внесены новые требования для участников сделок: участок без границ, который представляет собой предмет договора, не получится зарегистрировать в Росреестре, пока координаты не будут официально зафиксированы.
Что это значит для продавца продажа земли без межевания:
- Низкий спрос у покупателей.
- Невозможность оформить сделку.
- Снижение стоимости земельного участка при заключении договора.
- Претензии со стороны покупателя. Например, площадь оказалась меньше, чем заверял продавец.
Что это значит для покупателя покупка земли без межевания:
- Невозможность оформить право собственности на землю после заключения сделки.
- Дополнительные расходы на геодезические работы. Не исключён риск обнаружения реестровых ошибок, наложения границ или самозахватов.
- Не получится легально распоряжаться объектом (продавать, дарить, сдавать в аренду). В случае если после покупки неразмежёванной площади не определить границы.
- Приобретение объекта с характеристиками, что отличаются от заявленных. Например, не совпадает площадь с той, что указывал продавец, или обнаруживаются реестровые ошибки.
Преимущества продажи земли с межеванием
Обратите внимание, что продажа участка с установленными границами, предоставляет и покупателю, и продавцу ряд преимуществ:
Юридическая чистота сделки. Обозначение точных границ даёт покупателю представление о размерах и координатах недвижимости. Исключается риск наложения или смещения контуров, что поможет избежать конфликтов с соседями. Даже если объект числится ранее учтённым, то обозначение границ значительно упростит поиск покупателей.
Ускоренное оформление сделки. Новый собственник после заключения договора сможет сразу зарегистрировать права, так как сведения о координатах уже присутствуют в Росреестре. Также при покупке в ипотеку не возникнет препятствий, если банк проверит межевой план.
Отсутствие пограничных споров с соседями. При обозначении точных координат покупатель сможет быть уверен, что конфликтов с соседями не возникнет из-за границ. Также это исключит риск судебных разбирательств.
Высокая рыночная стоимость участка. Если в отношении объекта проведено межевание, то это автоматически повышает цену за недвижимость. Земля стоит дороже, потому что покупатель не будет вносить дополнительные затраты. Что также увеличит спрос на рынке.
Последствия продажи без межевания
Продажа участка без межевания несёт негативные последствия как для продавца, так и для покупателя. Главной проблемой станет невозможность зарегистрировать права в Росреестре. При попытке оформить переход прав в связи с покупкой земли регистрационная служба откажет, если обнаружит отсутствие точных координат. Также это станет причиной затяжного оформления. Например, когда покупатель лично закажет межевание, процесс оказания услуги займёт от 1 месяца. Если будут обнаружены реестровые ошибки, то разрешение этого вопроса затянется до полугода.
На практике земельных юристов часто возникали ситуации, когда покупатель приобрёл участок, а позже выяснилось, что с соседями есть неразрешённый спор. Например, из-за неопределённых границ, обнаружено, что часть земли соседи присвоили себе. В большинстве случаев это поможет разрешить суд. Или выявлено, что объект накладывается на смежную площадь. Для решения вопроса нужна консультация кадастрового инженера и выезд на местность для проведения осмотра. Так, сотрудник сможет составить точные рекомендации по устранению ошибок.
Также не исключён риск признания сделки недействительной. При выявлении несоответствий покупатель может потребовать возврата средств в судебном порядке.
Как сделать межевание участка перед продажей
Если перед продажей земли требуется провести межевание, рекомендуем следующий порядок действий:
- Подготовка исходных документов на участок. Правоустанавливающие сведения, паспорт собственника, выписка ЕГРН (если есть), старые картографические планы или схемы.
- Обращение к кадастровому инженеру. Проверьте квалификационный аттестат и допуск СРО. Затем подпишите договор на оказание услуг.
- Проведение межевания. Первоначально кадастровый инженер оповестит соседей, что не успели размежеваться (за месяц до проведения работ). После этого выезжает на участок, чтобы выполнить замеры и установку межевых знаков.
- Согласование границ с соседями. Кадастровый инженер оформляет Акт согласования, который требуется подписать соседям, что ещё не отмежевались. Подпись нужна для подтверждения, что собственники смежных земель не возражают против установленных координат.
- Подготовка межевого плана. Полученные замеры используются в процессе камеральной обработки для оформления итогового документа.
- Внесение сведений в Росреестр на регистрацию. После получения выписки ЕГРН можно выставлять объект на продажу и не беспокоиться о том, что снизится спрос или возникнет риск признания сделки недействительной.
Компания «Истрариел» предоставляет услуги по проведению межевания перед продажей участка. Оказываем первичную бесплатную консультацию. Согласовываем результаты межевания с соседями. При возникновении вопросов пишите на форум или звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.