«Прописка в апартаментах станет реальностью». С началом весны подобные заголовки появились в новостных лентах и вновь привлекли внимание читателей к нерешенной проблеме псевдожилья.
Напомню, в январе депутаты Госдумы спустя три года предварительных рассмотрений отклонили многострадальный законопроект об апартаментах. Тем самым законодатели дали россиянам понять, что о легализации таких помещений в виде жилья или недвижимости с особым статусом можно забыть. Однако в воздухе остался извечный русский вопрос: «А что тогда делать?» В первую очередь им задаются многочисленные обитатели квази-ЖК, до сих пор лишенные элементарной возможности оформить регистрацию по месту жительства.
Зашедшую в тупик дискуссию неожиданно возобновило МВД. Спустя месяц после отклонения законопроекта министерство предложило правительству разрешить в апартаментах хотя бы прописку. Исполнительные органы власти в России, как водится, действуют решительнее законодательных. Тем более, когда исходят из собственных интересов. А значит, инициативу правоохранителей вероятнее всего поддержат в Кабмине. Но стоит ли этому радоваться? К каким последствиям в действительности приведет такое решение для жильцов и покупателей помещений в апарт-комплексах – читайте ниже.
Ни много ни мало
Отклонение трехлетнего законопроекта об апартаментах в Госдуме фактически стало актом самоустранения парламентариев от решения наболевшей проблемы. Но коль скоро проблема никуда не ушла, за дело взялись органы исполнительной власти. МВД направило вице-премьеру Дмитрию Григоренко ряд предложений на тему возможных решений вопроса псевдожилья.
«Всего рассматриваются два варианта: либо признать апартаменты жильем, либо изменить правила постоянной регистрации, – уточнила в разговоре с «Коммерсантом» член общественного совета при Минстрое Мария Перевощикова.
Тема возможного перевода апарт-комплексов в жилой фонд мусолится около десятилетия и в профессиональных кругах уже не воспринимается всерьез. Немалая часть таких объектов построена там, где жилье невозможно по градостроительным нормам, СНиПам и СанПиНам. Признать апартаменты в таких локациях жильем – значит не только перешагнуть через массу юридических требований, но и выпустить джинна из бутылки. Фактически – легализовать возможность для девелоперов строить псевдо-ЖК на правах ЖК. В том числе на непредназначенных для жилья участках и без социальной инфраструктуры. Иными словами, приравнивание апартаментов к квартирам не решит основные проблемы этого типа недвижимости, а усугубит.
Изменить правила регистрации в апартаментах – другое дело. Право на прописку в таких помещениях можно без труда закрепить в нормативных актах на ведомственном уровне. С моей точки зрения, это скоро произойдет. По крайней мере в силу прямой заинтересованности МВД. Правоохранители преследуют цель облегчить себе процесс регистрационного учета в комплексах псевдожилья и наверняка добьются своего.
К сожалению, такая мера не решит вышеописанных проблем. Непригодные для проживания локации останутся таковыми и отсутствующая поныне социальная инфраструктура – школы, детсады, поликлиники – поблизости не появится.
Частично эти обстоятельства обесценивают саму надобность в регистрации. Ведь прописка чаще всего нужна жильцу для пользования социальными благами – чтобы прикрепиться к поликлинике, получить место в детском саду или отдать ребенка в близлежащую школу. Однако наличие регистрации ко всему прочему дает возможность получать резидентное парковочное разрешение, социальные доплаты за ребенка, выплаты по уходу за инвалидом, льготы на проезд в общественном транспорте, облегчает процесс трудоустройства и участия в выборах.
На этом блага для жильцов апартаментов заканчиваются. Ни удешевления коммунальных тарифов, ни снижения налоговых ставок после одобрения возможности прописаться для собственников псевдожилья не последует. Но и одного послабления окажется достаточно для повышения цен на такой тип недвижимости.
Как отреагирует рынок
Разрешение прописываться в апартаментах определенно повлияет на их удорожание. Тем более что к 2025 году накопилось немало дополнительных факторов роста цены на этот сегмент.
В нынешних условиях заградительных ипотечных ставок и не в меру высокой стоимости квартир апартаменты привлекают внимание покупателей в силу сниженной на 15-20% цены квадратного метра. Такая разница объясняется отсутствием необходимости у застройщиков апарт-комплексов создавать ту самую социальную инфраструктуру и «зашивать» эти издержки в стоимость лотов.
К тому же на апартаменты – де-юре коммерческие помещения – не распространяются требования к минимальному метражу, как в случае с жильем в Москве и ряде других регионов. Поэтому ищущие предельно доступные варианты недвижимости имеют возможность приобрести малогабаритные студии площадью менее 28 м² и существенно сэкономить. На квадратуре, на социальных преференциях, но тем не менее сэкономить.
Добавим к этому и тот факт, что к апартаментам традиционно не применялась льготная ипотека. Поэтому у жилья на протяжении четырех последних лет имелось преимущество. Отмена массовой льготной программы летом прошлого года сгладила различия в условиях покупки квартир и апартаментов и стимулировала интерес к последним.
В Москве – столице не только России, но и формата псевдожилья – апартаменты и вовсе становятся дефицитным товаром. Весной прошлого года городская администрация установила запрет на новые проекты апарт-комплексов. Успевшие согласовать свои проекты девелоперы ныне активно возводят их. Вкупе с разрешенной регистрацией в апартаментах рост цены на этот сегмент в Первопрестольной может оказаться наиболее значительным.
Удобными предпосылками воспользуются и застройщики в других субъектах РФ, где запреты на квазижилье еще не ввели. Так что рынок в обозримом будущем может заметно пополниться проектами, а цены на нем – подрасти и приблизиться к квартирным.
В меньшей степени удорожание коснется сервисных апартаментов. Оформление регистрации в квалифицированных апарт-отелях было возможно всегда. Пусть и временной регистрации на пять лет, но с правом бесконечного продления. А главное, что этот сегмент имеет особую специфику. Он рассчитан на покупающих не для собственного проживания, а для получения пассивного дохода. Инвесторов количественно меньше, чем разыскивающих жилье. А число апарт-отелей, особенно в Петербурге, неуклонно растет. По данным NF Group, рынок сервисных апартаментов Северной столицы в 2024 году достиг пятилетнего рекорда по объему нового предложения – общая площадь объектов увеличилась на 26%, а количество лотов – на 35%. В текущих условиях скачка цен на этом рынке не предвидится.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на канал. Пишите комментарии. И до новых встреч!