Напомню, мы здесь говорим про аренду нежилых помещений.
По итогам проведенного мной в телеграм голосования мнения читателей разделились практически поровну. Более того, есть голоса и за то, что сильнее в договоре совсем не арендатор и не арендодатель, а кто-то еще. Хотелось бы понять кто это? :)
Вопрос, конечно, не совсем корректный. Но тем не менее попробуем в общих чертах разобраться.
Что обычно мы слышим от арендатора, особенно от сетевого? Мы вынуждены составлять такие договоры, ведь собственник - сторона наиболее сильная. У вас есть помещение, а у нас что - сплошные затраты на ремонт и подготовку. Понятно, что затраты на покупку помещения арендатора не волнуют, это, видимо, какие-то другие деньги. Эта «заезженная пластинка» федералов уже поднадоела. Ведь что мы видим с точки зрения закона?
Законодатель при регулировании института аренды в первую очередь, конечно, попытался защитить по его мнению более слабую сторону контракта - арендатора. И сделал это вполне успешно. При прочих равных чаша весов точно не на стороне арендодателей. Так уж сложилось исторически. Хотя, мы же видим, что появились арендаторы, о слабости которых говорить просто смешно. Ситуация диаметрально противоположная, но пока на это особого внимания ни законодатель, ни судебные органы не обращают.
Какие же средства защиты предоставлены арендатору?
Нерасторгаемость контракта
В течение всего срока действия договора аренды (если иное сторонами не согласовано) его нельзя расторгнуть по собственному желанию ни арендатору, ни арендодателю. Возможность расторжения в суде связана с существенными нарушениями или с существенным изменением обстоятельств, что практически недостижимо.
Аренда всегда следует за помещением
Решил, например, собственник выгнать арендатора. Напрямую законом это запрещено. Что делать? Продать помещение родственнику или другу. Они же не будут связаны условиями договора, подписанного предыдущим собственником. Увы! Такой фокус не пройдет. Аренда будет следовать за помещением, независимо от смены собственника: продажа это, дарение, наследство - не имеет значения. Ну что же, в целом все логично. Более того, чтобы сообщить потенциальным покупателям о том, что на объекте существует арендатор, долгосрочные договоры аренды (от одного года) регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделано это специально для третьих лиц, которым дают понять - помещение обременено арендой!
Преимущественное право аренды
Предположим, что срок договора закончился. Арендодатель решил заменить арендатора, но сделать это не так-то просто. Законом приоритетное право аренды помещения предоставлено старому арендатору, правда, при соблюдении определенных требований, но тем не менее. Обход этого правила (сдача в аренду другому арендатору) дорого может обойтись арендодателю.
Цена договора и индексация
Если вопрос специально в договоре не урегулирован, то арендная плата фиксируется на весь срок действия договора, поменять её без соглашения сторон невозможно. Проведение индексации арендодателем в одностороннем порядке в таком случае заблокировано.
Компенсация неотделимых улучшений
После прекращения договора арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости тех неотделимых улучшений, которые были с арендодателем согласованы. Под неотделимыми улучшениями понимаются те изменения объекта, которые не отделимы от помещения без причинения ему вреда.
Итого
Вот такой перечень защитных элементов для арендатора, прямо заложенных в закон, мы видим. Более того, крупные компании закладывают дополнительные нагрузки на арендодателя в договорах: навешивают ответственность за все, что только можно; оставляют себе право выхода из договора и пр.
Но не все так страшно. Предоставляя арендатору определенные гарантии, законодатель дает арендодателю ряд инструментов, чтобы эти гарантии обойти.
Односторонний отказ от договора
Стороны в договоре вправе предусмотреть вариант внесудебного отказа от договора, причем такой отказ может быть безусловным (не связанным с наличием каких-то нарушений или наступлением каках-то обстоятельств). Безусловный отказ фактически «убивает» срок договора аренды, невозможность проведения индексации, да и вообще любые проблемы арендодателя могут быть решены через этот инструмент. Например, многие арендодатели таким образом решают вопросы проведения внеочередной индексации (раньше наступления согласованного срока) или проводят индексацию сверх заложенного договором лимита. Такое право на отказ от договора может быть закреплено и за арендатором, чем и пользуются сетевые компании при аренде помещений.
Индексация
Стороны вправе установить механизм и размер индексации при подписании договора без необходимости согласования такой индексации с арендатором в будущем. Формулировка может звучать так: арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на индекс роста потребительских цен, но в любом случае не менее 10%. Такое право предоставляется арендодателю с 13 месяца аренды, но не чаще одного раза в год. Вариантов этого условия может быть много, это как конструктор - его только нужно правильно собрать.
Исключение преимущественного права аренды
Закон предоставляет возможность преимущественное право аренды помещения старым арендатором прямо исключить договором, чем и пользуются многие собственники объектов.
Исключение компенсации неотделимых улучшений
Также условиями договора можно предусмотреть условие, что неотделимые улучшения, даже если они были согласованы с арендодателем, арендатору не возмещаются.
Алле-оп! И слабый арендодатель превращается в злодея, который может шантажировать арендатора, выжимать из него все соки и просто выгнать из помещения без компенсации затрат на ремонт.
Что по итогу?
Да, закон предоставляет арендатору определенные преференции. Собственники, которые не понимают этих нюансов, могут попасть в ловушку своего незнания. Отсутствие в договоре упоминания про индексацию, про компенсацию неотделимых улучшений, про преимущественное право, автоматически создает потенциальную угрозу для собственника помещения. Арендодатели могут банально не понимать на каких условиях действует договор аренды. Федеральные арендаторы подписывают договоры, дополнительно усиливая свою позицию, что порой ставит арендодателя в заведомо неблагоприятные условия.
С другой стороны, профессиональные арендодатели, заключают такие договоры аренды, которые ставят уже неопытных арендаторов в крайне затруднительное положение. Говорить, что закон таких арендаторов как-то защищает, в таком случае просто бессмысленно.
И что же делать? Понимать, что вы подписываете, даже, если вы готовы пойти на какие-то уступки, то делать это нужно осознанно.
А как это сделать? Довольно просто:
- Во-первых, подписывайтесь на мой блог. Здесь много полезной информации для инвесторов, арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости.
- Привлекайте профессионалов, они помогут вам правильно составить договор, обозначат все важные моменты и риски.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды