Покупка недвижимости — это всегда проверка на внимательность. Чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами после сделки, важно заранее убедиться, что квартира «чиста» с юридической точки зрения. Какие документы нужно проверить, чтобы спать спокойно? Разбираемся в новой статье.
Когда право собственности могут оспорить?
Есть несколько причин, по которым право собственности на квартиру могут оспорить:
- Конфликт между наследниками или попытка раздела жилья бывшими супругами после развода.
- Признание продавца недееспособным судом из-за возраста, психических расстройств, алкоголизма или наркомании.
- Возвращение из мест лишения свободы жильца, ранее прописанного в квартире.
- Появление безвестно отсутствовавшего человека, который был зарегистрирован по этому адресу.
- Выписка несовершеннолетних детей без согласия органов опеки.
Чтобы избежать проблем, важно проверять все возможные риски и подтверждающие документы.
Какие документы нужно проверить перед сделкой?
Чтобы сделка была безопасной, необходимо изучить три ключевые группы документов.
1. Документы продавца
Первым делом проверяется личность продавца и его дееспособность:
- Паспорт. Действительность паспорта можно проверить на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Она подтверждает, что продавец дееспособен и не состоит на учёте.
2. Документы на право собственности и полномочия представителя
Право собственности на квартиру подтверждается:
- Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 15.07.2016 свидетельства о регистрации права собственности больше не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН. Однако ранее выданные свидетельства остаются действительными.
- Договором купли-продажи, дарения, ренты, мены или свидетельством о праве на наследство.
- Нотариальным согласием супруга, если квартира приобреталась в браке.
- Нотариальной доверенностью, если продажа проходит через представителя. Проверить её можно через нотариальную палату или сервис Единой информационной системы нотариата. Доверенность может быть отозвана в любой момент, поэтому важно убедиться в её актуальности.
Если доверенность окажется недействительной, сделку могут признать недействительной, а квартиру истребовать у покупателя.
3. Документы для проверки отсутствия претензий третьих лиц
Стоит удостовериться, что на квартиру нет обременений и прописанных жильцов:
- Выписка из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные жильцы.
- Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, а также о переходе прав на объект недвижимости. Она содержит данные о возможных арестах и обременениях.
Важные нюансы
- Выписка из ЕГРН актуальна только на дату её подписания. Если сделка откладывается, стоит заказать свежую выписку.
- Если квартира часто продавалась, оформлялась по доверенности или собственник временно выписывался перед продажей, стоит проверить давность этих событий. Срок исковой давности по признанию сделок недействительными — от одного до трёх лет в зависимости от основания.
- Если данных о квартире в ЕГРН нет, значит, с момента приватизации сделок с ней не было. До 1998 года реестр недвижимости вёл БТИ, поэтому старые данные можно запросить там.