В начале марта 2025 года Центральный банк России сделал шаг, который, на первый взгляд, должен облегчить жизнь потенциальным заемщикам: снижены надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для определенных категорий граждан. Но означает ли это, что теперь ипотека станет доступнее для всех?
В мире финансовых регуляций редко происходят события, способные вызвать живой интерес у широкой публики. Однако решение Центрального банка России, вступившее в силу 1 марта 2025 года, заслуживает особого внимания. Регулятор снизил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам для заемщиков с первоначальным взносом более 20% и показателем долговой нагрузки (ПДН) менее 70%.
На первый взгляд, это должно облегчить доступ к ипотечным кредитам для значительной части населения. Но давайте разберемся, так ли это на самом деле.
Для начала стоит отметить, что предшествовало этому решению. В предыдущие годы ЦБ ужесточал требования к ипотечному кредитованию, что привело к снижению доли рискованных кредитов.
Например, во второй половине 2023 года на заемщиков с ПДН более 80% приходилось 45% выданных ипотек, тогда как в четвертом квартале 2024 года этот показатель снизился до 13%. Аналогично, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% сократилась с 50% до 13% за тот же период.
Снижение надбавок к коэффициентам риска означает, что банки могут уменьшить объем резервов, которые они обязаны формировать для покрытия возможных убытков по таким кредитам. Это, в свою очередь, освобождает капитал, который банки могут направить на выдачу новых кредитов или другие операции. Однако возникает вопрос: насколько это отразится на конечных заемщиках?
«Банки обязаны из собственных средств создавать резервы под возможные потери по ссудам. Чем более рискованный кредит, тем больше и сумма такого резерва. Своим решением ЦБ указал, что считает ипотечные кредиты с первоначальным взносом более 20% и ПНД заёмщика менее 70% менее рискованными, поэтому и снизил требования по резервам. Таким образом банки получают возможность меньше отвлекать собственный капитал на формирование этих резервов, что означает более благоприятные условия для ведения коммерческой деятельности вообще, и стимулирование к выдаче ипотеки в частности», — объяснил ForPost кандидат экономических наук Михаил Беляев.
Экономист отмечает, что, пока ключевая ставка ЦБ остается на высоком уровне, говорить о значительном повышении доступности ипотеки не приходится. Высокая ставка приводит к тому, что коммерческие банки устанавливают высокие процентные ставки по кредитам, делая их менее привлекательными для заемщиков. Таким образом, даже при снижении надбавок к коэффициентам риска, общая стоимость ипотеки для конечного потребителя может остаться высокой.
Аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин добавляет, что в условиях высокой ключевой ставки банки сами ограничивают выдачу ипотеки, опасаясь роста проблемной задолженности. По его мнению, снижение требований по резервированию — это лишь один из инструментов регулирования, и его влияние на рынок будет ограниченным до тех пор, пока ключевая ставка не начнет снижаться.
«Сейчас все ждут снижения ставки ЦБ, после чего, полагаю, выдача ипотеки станет более лояльной со стороны банков», — пояснил эксперт.
Интересно, что ЦБ уже планирует дальнейшие шаги в области регулирования ипотечного рынка. С 1 июля 2025 года планируется ввести макропруденциальные лимиты на выдачу ипотечных кредитов заемщикам с ПДН свыше 80%.
Это свидетельствует о стремлении регулятора продолжать контролировать риски на ипотечном рынке, несмотря на текущее смягчение некоторых требований.
Таким образом, хотя снижение надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам выглядит как шаг к повышению доступности жилья, реальное влияние этого решения на заемщиков остается под вопросом. Высокая ключевая ставка и осторожная политика банков продолжают ограничивать возможности многих граждан. Вероятно, истинное облегчение придет только с общим снижением процентных ставок и стабилизацией экономической ситуации.
Как вы считаете, приведет ли снижение надбавок к коэффициентам риска к реальному улучшению доступности ипотеки или это лишь косметические изменения? Поделитесь своим мнением в комментариях.
Ставьте лайки и не забудьте подписаться!