Правила землепользования и застройки определяют градостроительный регламент земельных участков, то есть, в каких целях можно использовать участок, что строить, в каких параметрах и т.д. Постановлением Правительства Москвы от 15.10.2024 N 2325-ПП в указанный документ были внесены изменения, касающиеся определения перечня основных видов разрешенного использования, а именно:
- для всех территориальных зон, по умолчанию, предусматриваются 24 основных ВРИ, которые позволяют размещать на участке такие объекты, как мастерские, парикмахерские, офисы, (кино) театры, торговые объекты, банки, общепит, аквапарки, клубы, спортивные объекты и т.д.
- в зоне сохраняемого землепользования (зона «Ф») указанные 24 основных ВРИ могут использоваться после получения положительного заключения от Москомархитектуры
Таким образом, помимо ранее предусмотренных видов использования для правообладателей участков становятся доступны 24 новых ВРИ, что расширяет возможности коммерческого использования участка, так как для реализации указанных видов теперь нет необходимости вносить изменения в ПЗЗ г. Москвы. И даже для зоны «Ф», которая создавалась для сохранения существующей застройки, сделаны послабления, позволяющие использовать участки не только в соответствии с ВРИ, указанным в ЕГРН, как это было до внесения изменений в ПЗЗ.
В то же время, данные изменения имеют и негативные последствия для некоторых правообладателей. Вместе с тем, для того, чтобы разобраться с тем, к каким последствиям могут привести вышеуказанные нововведения, для начала необходимо обозначить правила игры по использованию основных и вспомогательных ВРИ.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989 47 25
- по WhatsApp + 7 903 722 35 09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте https://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Правовое регулирование использования основных и вспомогательных ВРИ
Каждый земельный участок (за некоторыми исключениями, например, земли лесного фонда, сельхозугодья и др.) имеет градостроительный регламент, который устанавливается в Правилах землепользования и застройки и включает, в том числе, виды разрешенного использования.
Виды разрешенного использования участка бывают трех видов: основной, вспомогательный и условно-разрешенный. В городе Москве условно-разрешенные виды не устанавливаются, поэтому речь пойдет только об основных и вспомогательных ВРИ.
Основной вид использования выбирается самостоятельно правообладателем участка без каких-либо согласований из числа видов, которые предусмотрены для территориальной зоны. Если желаемого ВРИ нет в перечне для зоны, то его использование возможно только при условии внесения соответствующих изменений в ПЗЗ.
Существенными признаками, присущими для основных ВРИ, в отличие от вспомогательных, являются:
- основной ВРИ подлежит внесению в ЕГРН, а если участок в аренде – то в договор аренды;
- основной ВРИ влияет на размер кадастровой стоимости участка, так как ВРИ в ЕГРН является одним из основных пенообразующих факторов кадастровой стоимости.
Вспомогательный вид использования также выбирается самостоятельно из числа, предусмотренных для территориальной зоны, в которой расположен участок, однако, в отличие от основного:
- вспомогательный ВРИ не подлежит внесению в ЕГРН;
- не влияет на кадастровую стоимость участка, т.к. отсутствует в ЕГРН.
Таким образом, использование вспомогательного вида использования позволяло эффективно и без особых затрат использовать участков в коммерчески привлекательных видах деятельности.
При этом реализация вспомогательного вида в Москве поставлена в зависимость от одновременного соблюдения трех условий:
- вспомогательный ВРИ может реализовываться только совместно с основным (заменить основной на вспомогательный не получится);
- вспомогательных ВРИ может реализовываться на площади не более 25% от общей площади объектов капитального строительства, расположенных на участке;
- вспомогательный ВРИ может выбираться только из числа ВРИ, которые не предусмотрены для территориальной зоны в качестве основных.
Именно в последнем условии кроется ключ последствий.
К каким последствиям приведут нововведения ПЗЗ?
24 основных ВРИ, которые автоматически предусмотрены для территориальных зон (за некоторыми исключениями) практически полностью пересекаются с перечнем вспомогательных видов разрешённого использования, установленным в ПЗЗ г. Москвы. Указанное означает невозможность использования ВРИ, который ранее использовался как вспомогательный, если он предусмотрен в качестве основного, что ведет к следующим последствиям:
- нецелевое использование участка
Если правообладатель участка продолжит использовать такой ВРИ, в качестве вспомогательного, то это будет означать, что он использует участок с нарушением целевого использования участка. В свою очередь за нецелевое использование к правообладателю могут быть применены санкции:
- привлечение к административной ответственности (ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 6.7 КоАП г. Москвы);
- взыскание неустойки по Договору аренды участка и др.
- увеличение кадастровой стоимости участка
Одним из способов избежать последствия в виде нецелевого использования участка является внесение ВРИ в ЕГРН, что может привести к увеличению кадастровой стоимости участка, так как дополнительный ВРИ может быть отнесен к более «дорогой» коммерчески привлекательной оценочной группе чем текущий основной. А учитывая, что от кадастровой стоимости рассчитываются такие платежи, как аренда, земельный налог, плата за изменение ВРИ, стоимость выкупа участка, финансовая нагрузка правообладателя может значительно увеличится.
На кого не распространяются нововведения?
Данные нововведения не касаются довольно обширного пула участков. В ПЗЗ сделаны исключения для участков, расположенных:
- в зоне, установленной до 31 октября 2024 года (за исключением зоны «Ф»);
- в зоне, в которой уже предусмотрены 87 ВРИ, например, все коды ВРИ, связанные с сельским хозяйством, жилым строительством, коммунальным обслуживанием, транспортными объектами, а также производственной деятельностью;
- в зоне с утвержденными проектами планировки территории на 31 октября 2024 года;
- в отношении участков в зоне «Ф», для которых в ЕГРН установлены 87 вышеуказанных ВРИ.
То есть, например, для распространённых ситуаций, когда участок используется для производственной деятельности, а на 25% его площади размещаются коммерческие объекты, например, торговые объекты для реализации произведенной продукции, кафе и т.д. ничего не меняется. Правообладатели таких участков, как и прежде, вправе реализовывать 35 вспомогательных ВРИ без внесения изменений в ЕГРН.
Что стоит предпринять правообладателям?
В первую очередь, необходимо понять подпадает ли участок под новые правила ПЗЗ и оказывают ли они влияние на режим использования участка. Для этого необходимо тщательно проанализировать пункты ПЗЗ в совокупности, а если у Вас возникают проблемы при самостоятельном изучении вопроса, Вы можете обратиться за комплексным аудитом участка, в рамках которого юристы Два М, определят все риски и выработают наиболее эффективную и подходящую правовую стратегию.
Так, если на Ваш участок распространяются новые правила, то необходимо вернуть деятельность в правовое поле дабы избежать санкций за нецелевое использование. Возможными путями решения станут: изменение ПЗЗ, отказ от реализации вспомогательного ВРИ или подбор нового, либо внесение изменений в ЕГРН путем добавления вспомогательного ВРИ в ЕГРН как основного. При выборе одного из указанных путей правообладателям необходимо тщательно проработать возможные последствия и выгоды.
Заключение
Таким образом, с одной стороны изменения в ПЗЗ Москвы открывают новые возможности для земельных участков, но в ряде случаях создают дополнительные риски для владельцев, которые могут столкнуться с увеличением кадастровой стоимости участков или нецелевым использование. Важно тщательно анализировать, как эти изменения могут повлиять на вашу деятельность, и при необходимости скорректировать данные в ЕГРН, чтобы минимизировать возможные правовые риски.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам перевода земель в иные категории и не только. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Если вы столкнулись с трудностями в связи с изменениями в ПЗЗ или другими юридическими вопросами, специалисты Правового Центра "ДВА М" всегда готовы предоставить квалифицированную помощь. Наши юристы помогут вам разобраться в тонкостях законодательства, скорректировать документы и обеспечить соблюдение всех правовых норм для минимизации рисков.