Есть ли жизнь за МКАД? Если вы для себя ответили «да», то в этой статье Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, на какие проекты стоит обратить внимание.
В этой статье:
- ЖК «Яуза Парк» от ПИК
- ЖК «Страна Парковая» от Страна Девелопмент
- Level Лесной от Level
- ЖК «Гоголь Парк» от Основы
- ЖК «Кузьминский лес» от ПИК
- «Резиденции Сколково» от Абсолют
Я уже не раз говорил, что проекты в старой Москве как правило гораздо ликвиднее и интереснее для инвестиций. Более того, дешевизна Московской области – часто это лишь миф. Но для некоторых целей, например, для IT-ипотеки или в качестве первой инвестиции ради сохранения капитала Московская область может подойти. Тем не менее далеко не все проекты заслуживают внимания. Я отобрал шест самых привлекательных, хотя и не без нюансов.
ЖК «Яуза Парк» от ПИК
Яуза-Парк от ПИК — это крупный классический проект этого застройщика, зажатый между железной дорогой и Ярославским шоссе. С одной стороны, рядом прекрасный парк «Лосиный остров», но с другой — соседство с промзоной, будущее которой неясно.
Проект находится в Мытищах, недалеко от железнодорожной станции. На первый взгляд кажется удобным, но тут есть нюансы. Многие, привыкшие к метро, думают, что добираться до Москвы будет просто. Однако электрички старые, очереди огромные, и когда здесь появится полноценный транспортный узел — неизвестно. Вместо обещанного МЦД теперь говорят о создании Ярославского радиуса, но сроки неясны.
Альтернативные районы, такие как Челобитьево, сейчас лучше связаны с Москвой: там строится платная дорога, которая позволит за 5–10 минут доехать до метро. В случае с Яуза-Парком путь до ближайшего метро — Медведково — гораздо сложнее.
Стартовые цены выглядят привлекательно: 4 млн ₽ за студию. Однако здесь важно учитывать нюансы. Во-первых, речь идет о предчистовой отделке (whitebox). На собственном опыте могу сказать, что ремонт после такого состояния обходится в 2,2–2,5 млн ₽. ПИК не делает разводку воды, электрика требует доработок, так что этот вариант не самый выгодный.
Если рассматривать квартиры с готовой отделкой, то цены чуть выше: студии – от 4,6 млн ₽, однушки – от 6,5 млн ₽ (≈200 тыс. за м²). Сроки сдачи — 2027 год, ключи не раньше 2028 года.
ПИК не предлагает IT-ипотеку с низким первоначальным взносом — он должен быть не менее 50%. Например, если взять квартиру евро-3 за 8 млн ₽, нужно сразу внести 4 млн ₽, а ежемесячный платеж составит 25 тыс. ₽.
Рынок аренды в Мытищах показывает, что студии сдаются за 35–40 тыс. ₽, однушки — за 50 тыс., евро-трешки — за 75 тыс. Но, учитывая срок сдачи проекта (2028 год), прогнозировать доходность сложно.
ЖК «Страна Парковая» от Страна Девелопмент
В качестве альтернативы можно рассмотреть Страну Парковую от Страна Девелопмент — проект, который тоже находится рядом со станцией электричек.
Он точечный, что для меня минус, но с точки зрения логистики удобнее: оттуда проще добраться до МКАДа, а значит, и до метро. Кроме того, в Мытищах хорошие школы, что делает район привлекательным для семей. Сейчас застройщик предлагает хорошие скидки, что делает проект интересным.
Студия с отделкой стоит 6,3 млн ₽, без отделки — 5,6 млн ₽. Я бы вообще не рассматривал вариант без отделки, поэтому ориентируюсь на готовое жилье. Здесь первоначальный взнос начинается от 30%, в отличие от ПИКа, где требуется не менее 50%. То есть минимальный взнос — около 2 млн ₽. Если сравнивать со студиями у ПИКа при одинаковом первоначальном взносе, то логичнее выбрать более качественный проект. Страна Парковая, например, в любом случае предложит лучшее качество, чем ПИК.
Если рассматривать евро-однушку (36 м²) за 9 млн ₽, то первоначальный взнос составит около 3 млн ₽, ипотека — 6 млн ₽, а ежемесячный платеж — 40 тыс. ₽.
Срок сдачи проекта — начало 2027 года, что выгоднее, чем у ПИКа. Ведь год ожидания — это упущенная прибыль от аренды, а это около 500 тыс. ₽.
Целевая аудитория подобных объектов — семьи с учетом развитой инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), поэтому интересны большие квартиры. Например, евро-3 за 15 млн ₽ с отделкой. Тогда первоначальный взнос составит 6 млн ₽, а ипотека — 9 млн ₽.
Что касается планировки, то мне, например, не нравятся распашонки, я их вообще не рассматриваю. В моем понимании — это устаревший формат без потенциала. Хотя конкретно эта квартира спроектирована неплохо: есть мастер-спальня, кухня-гостиная, детская/кабинет, два санузла, гардеробная.
Level Лесной
Следующий проект, который мы обсудим, — Level Лесной. Level приобрел участок земли возле Пятницкого шоссе и сейчас реализует там этот проект. Сейчас строится несколько корпусов с разными сроками сдачи: конец 2024 года, начало 2027 года и конец 2027 года. Мы традиционно рассматриваем проекты с более поздней сдачей, поскольку они дешевле.
Проект находится недалеко от метро «Пятницкое шоссе», но пешком до него не дойти — только на автобусе. Лично мне такой вариант больше нравится: вокруг много парков, хорошая инфраструктура, тихо, спокойно, низкоэтажная застройка. Для определенной аудитории это плюс — люди сознательно выбирают такие районы, чтобы уйти от суеты мегаполиса. Если говорить о транспортной доступности, станция «Тушинская» находится в «зоне влияния» проекта. Люди, работающие в районе Спартака, часто рассматривают жилье здесь. В этом районе будут новые офисные центры, что создаст дополнительный спрос.
Сейчас студия стоит 6 млн ₽. Если бы была за 5 млн — я бы взял, но нет. Можно попробовать объединить пространство, сделав маленькую кухню и комнату, но в целом люди за пределами МКАД хотят больше площади. Ради этого они готовы дольше добираться. Оптимальный вариант в этом проекте — однушка за 8 млн ₽, 40 м². Это не евроформат (у Level с этим почему-то слабовато), но площадь уже адекватная.
Аренда здесь, кстати, дорогая: однушки сдаются за 60–70 тыс. ₽, а двушки — за 80–90 тыс. ₽. Мы управляли объектами в этом районе, и такие ставки реально работают. Это не фантазии.
Если бы я вкладывался в недвижимость под IT-ипотеку, то рассматривал бы Level Лесной, но только двухкомнатную квартиру. Например, 56 м², 13 этаж, стоимость 11 млн ₽.
Первоначальный взнос — 3 млн ₽, ставка 6%, ежемесячный платеж — 45 тыс. ₽. Сейчас аналогичные квартиры (55–60 м²) с отделкой стоят 16 млн ₽. Знаю точно, потому что недавно мой знакомый продал такую квартиру в этом районе через Смарент. Но есть нюанс: его квартира была с хорошей отделкой. Если покупать сейчас без отделки, придется вложить 4–5 млн ₽ в ремонт. В итоге выйдет те же 16 млн ₽.
Важный момент — эта квартира была продана не только благодаря хорошему ремонту, но и за счет правильного маркетинга. Мы занимались ее продажей, и качественные фотографии сыграли ключевую роль.
Хорошо оформленное объявление, профессиональная съемка, грамотная меблировка — все это увеличивает интерес к объекту и ускоряет его продажу.
Вывод: Level Лесной не дешевый, но и не дорогой проект. Те, кто купит квартиру для себя, не потеряют в цене. Если есть возможность взять IT-ипотеку, то за 45 тыс. рублей в месяц можно жить в хорошей квартире. Но покупать ее без отделки и делать ремонт ради перепродажи — бессмысленно. Это главный минус проекта. Если бы была отделка за 11–12 млн ₽, вопросов бы не было.
ЖК «Гоголь Парк»
Следующий проект, о котором хотелось бы поговорить, — Гоголь Парк от Основы. Это Люберцы, станция «Лухмановская», хотел бы сказать Новая Москва, но нет, это Подмосковье.
Проект расположен в восточной части Московской области — район, который многими не любят, но при этом есть немало людей, которые здесь живут и ценят эту локацию. Первая очередь «Гоголь Парка» уже готова, сейчас застраивается вторая, и летом комплекс выглядит довольно приятно.
Почему этот проект привлек внимание? От станции метро «Лухмановская» сюда буквально 3 минуты пешком. Для аренды это огромный плюс: даже если метро находится чуть дальше, но в шаговой доступности, это лучше, чем, например, Level Лесной, где нужно сначала доехать до Пятницкого шоссе, а потом еще добираться до комплекса. Для понимания расположения: станция Лухмановская находится уже в Подмосковье, в Люберцах. Соседняя Некрасовка, например, уже относится к Москве. Это важно учитывать, особенно если речь идет о покупке жилья для жизни.
Если рассматривать покупку недвижимости вблизи метро, то недорогих вариантов не так много. В Гоголь Парке студия стоит около 7 млн ₽, однушка — порядка 10 млн. Если бы в квартирах была отделка, это выглядело бы более привлекательным предложением, но пока что планировки оставляют вопросы.
Например, однушка на 35 квадратных метров с очень маленькой кухней и странным балконом, который «съедает» часть пространства. Такая квартира стоит 9,7 млн ₽.
Если брать ее в ипотеку под 6%, то с первоначальным взносом 30% получается 6,9 млн кредита. Ежемесячный платеж выходит около 40 тыс. ₽. Что удивило — в продаже остались только студии. Однушки разобрали, а студии висят, потому что на них явно запросили слишком высокую цену.
Реальная стоимость аренды студии здесь — 40 тыс. ₽ в месяц, а однушки — 50-55 тыс. Но продавцы хотят за студии явно больше, чем рынок готов дать, поэтому они остаются невостребованными.
Вывод: Стоит ли покупать здесь квартиру для инвестиций? На мой взгляд, нет. Сдавать студию после ремонта невыгодно, сильных точек роста в районе нет, а московская прописка отсутствует. Единственный весомый плюс — близость к метро. Поэтому этот проект подойдет скорее для жизни или долгосрочной аренды, но как инвестиция выглядит не самым удачным вариантом.
ЖК «Кузьминский лес»
Если рассматривать конкурентов, стоит обратить внимание на Кузьминский лес, который находится рядом с одноименным лесопарком. Мы видим, что на начало 2026 года студии и однушки продаются за те же деньги, и сроки сдачи довольно адекватные.
Кузьминский лес — это удобное место, расположенное в Московской области, и до станции «Котельники» можно доехать за 15 минут. На самом деле, это довольно приятный и аккуратный район.
Здесь цены сопоставимы с «Гоголь Парком», но при этом предлагается вариант с отделкой. Вряд ли будет легко найти что-то более выгодное рядом с метро с хорошими сроками сдачи. Я помню, что около года или полутора назад студии продавались за 4,5 млн ₽. Хотя для меня, конечно, все это дорого, и можно поискать более интересные варианты от ПИК.
Но если сравнивать проекты как «Гоголь Парк» и Пик, то это абсолютно разные жилые комплексы, и основной отличительной особенностью является отделка. Я всегда буду советовать искать квартиру с отделкой, если вы рассматриваете покупку для аренды.
С точки зрения аренды, чтобы правильно оценить ситуацию, я регулярно публикую отчеты компании «Смарент». Например, за МКАДом средняя стоимость аренды квартиры, по данным нашей компании, составляет около 52 тыс. ₽. Если вы планируете покупку недвижимости за МКАДом или хотите войти в ипотеку, я рекомендую ознакомиться с нашими отчетами. Они помогут правильно оценить рынок и часто отрезвляют.
Сейчас, в зимний период, после активного роста цен в августе 2024 года, аренда немного стабилизировалась. Причиной этому является переход большого числа инвесторов к стратегии buy-to-rent — покупки квартир под аренду. Например, одна из квартир, меблированная нашей компанией, хотя и старенькая, все же интересна, потому что сейчас многие начали активно мебелировать свои квартиры для сдачи в аренду. Аренда стала приносить хорошую доходность, что делает ее привлекательной для инвесторов.
«Резиденции Сколково»
Это проект находится на западе, рядом с Мещерским парком. Этот район, благодаря близости к лесу, хорошей экологии и удобному выезду на платную дорогу через МКАД, пользуется спросом.
Я понимаю, почему многие выбирают именно этот район. Это хороший район с хорошей экологией и возможностью гулять в парке, но есть и минусы. Например, я не выбрал бы этот проект для жизни в Москве, потому что он низкоэтажный, а для меня это минус. Хотя для кого-то низкая этажность может быть плюсом.
Проект действительно интересный, и я несколько раз был в нем. Я хорошо общался с группой компании «Абсолют» и продолжаю поддерживать с ними контакты, хотя мы не работаем совместно. Они действительно делают качественные, камерные проекты, и я их очень уважаю.
Относительно того, является ли это бизнес-классом, то можно сказать, что, да, отчасти, особенно если учитывать цены. Например, студия без отделки в этом проекте стоит около 9 млн ₽, а с отделкой — 11 млн. Когда сравниваю такие цены с квартирами за МКАДом или однушками, которые стоят 15 млн, возникает вопрос, стоит ли отдавать такую сумму за студию.
Вот, например, однокомнатная квартира без отделки стоит 13,5 млн ₽. Это вызывает у меня сомнения по поводу целесообразности инвестиций в такие объекты, так как я не вижу в них значительного потенциала роста.
Абсолют держит высокие цены, и это объясняется тем, что проект небольшой, квартир здесь немного. Есть парковка, возможность погулять, рядом школа, и все это делает ценник выше. Однако для покупателей, которые заинтересованы в большем жилье, проект также имеет свою целевую аудиторию.
Например, семья с ипотекой может рассматривать квартиры на 80 метров за 23 млн ₽ — это вполне адекватная цена для Москвы. В Москве за такие деньги невозможно купить квартиру с тремя спальнями и кухней-гостиной в небольшом проекте с хорошей планировкой.
Конечно, за 33 млн ₽ за готовую квартиру с отделкой — это уже перебор.
Выводы:
- При покупке квартиры за МКАД легко допустить ошибку, потому что много небольших и неизвестных застройщиков, и ликвидность квартир может сильно различаться.
- Под аренду стоит рассматривать только варианты с отделкой и в готовых районах
- Стоимость квадратного метра часто находится на уровне Москвы
- IT-ипотека доступна только при ПВ 30-50% плюс наценка.
- Застройщики за МКАД строят по большей части комфорт-класс, даже в Сколково
- Перед покупкой нужно ответить на вопрос «Зачем мне нужна недвижимость за МКАД?» А что вы именно хотите получить от этой недвижимости? Кто будет арендовать или купит вашу квартиру? Желающих не так много.
Основная проблема недвижимости за МКАД – низкая ликвидность.