Обследование зданий и сооружений – это независимая техническая экспертиза, которая может потребоваться перед началом реконструкции, капремонта или перепланировки.
Она проходит в соответствии со стандартами – ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Документ прописывает требования и ход проведения обследований зданий.
В статье рассказываем:
- когда, кому и зачем необходимо техническое обследование зданий;
- на какой ГОСТ ориентироваться и где скачать актуальную версию;
- как часто нужно проводить обследование;
- какие дефекты покажет обследование.
👉🏻 Планируете капремонт или перепланировку в нежилом здании? Закажите техническое обследование, чтобы понимать, какие работы точно нужны
Когда и зачем нужно обследование здания
Зачастую, когда речь идет об обследовании зданий, имеется в виду полностью нежилое здание. Однако и многоквартирным домам оно тоже может потребоваться – особенно, если дом старый, а в нем планируется расположиться коммерция. Причем, провести обследование – в интересах самих собственников помещений.
Ситуации, когда необходимо техническое обследование здания:
- планируется капремонт, и нужно выяснить, выдержит ли существующая конструкция новое многотонное оборудование – например, вентиляционное или серверное помещение, на которое оно изначально не рассчитано;
- планируется перепланировка, капремонта или реконструкции, и нужна исходная документация;
- готовятся работы на недостроенном объекте, и нужно понять, что произошло со зданием за время его «консервации»;
- нужно проверить надежность конструкций после работы строителей, узнать, хорошо ли залит бетон, либо после проверки технадзора были обнаружены ошибки;
- нужна документация по зданию для суда по поводу некачественно проведенных строительно-монтажных работ. Это дефекты, которые появляются не сразу после сдачи объекта, а спустя 2-3 года, и нужно заключение, почему так произошло;
- планируется покупка здания и нужно проверить его состояние;
- произошло какое-либо ЧП (пожар, затопление), и нужно понять, насколько критична ситуация: что осталось, какие конструкции необходимо сносить, какие можно оставить.
На какой ГОСТ ориентироваться при обследовании
Один из последних ГОСТОв – 31937-2024. Это национальный стандарт Российской Федерации, расписанный на 104 страницах. Документ был обновлен, доработан и введен взамен ГОСТа от 2011 года. Именно он – основной документ при обследовании и мониторинге зданий.
Новый ГОСТ утверждает требования к работам по:
- комплексному обследованию, чтобы выяснить актуальное техническое состояние зданий;
- обследованию зданий для оценки возможности их дальнейшей эксплуатации или необходимости соответствовать нормам в части усиления конструкций (например, проема);
- обследованию технического состояния зданий объектов незавершенного строительства по поводу возможности завершения их строительства и дальнейшего ввода в эксплуатацию;
- обследованию отдельных частей здания для определения несущей способности строительных конструкций.
Скачать ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» можно здесь.
О чем говорится в последней версии ГОСТа 31937-2024
Новый ГОСТ раскрывает ряд понятий – например, что такое дефект, что значит «аварийное техническое состояние» или «безопасность эксплуатации здания».
Он прописывает, что такое комплексное обследование технического состояния здания. Это:
«специальный вид инженерных изысканий, в который входит комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров грунтов основания, строительных конструкций, инженерного обеспечения (оборудования, трубопроводов, электрических сетей и др.), характеризующих функциональную работоспособность объекта обследования и определяющих возможность его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, усиления, ремонта».
В документе прописаны этапы проведения обследования: подготовка; предварительное (визуальное) обследование; детальное (инструментальное) обследование.
Третий этап проводится «при необходимости», но по опыту PEREPLAN – он один из основных, самых информативных и надежных этапов.
Обследованию может подлежать здание целиком или отдельные его части – в зависимости от проблемы и дальнейшей задачи: грунты основания, фундаменты, включая сваи, фундаментные балки; стены, колонны, столбы, пилоны; перекрытия и покрытия; балконы, эркеры, лестницы; гидроизоляция подземной части здания.
Что пишут в заключении по итогам обследования
Заключение по итогам обследования технического состояния здания включает в себя:
- оценку технического состояния (категорию технического состояния);
- обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений в конструкциях (при наличии);
- рекомендации по восстановлению или усилению конструкций, а также дальнейшей эксплуатации;
- срок очередного обследования.
Как часто нужно проводить обследование здания
Первое обследование состояния здания стоит проводить не позднее двух лет с момента его эксплуатации.
Затем такие проверки следует проводить как минимум раз в пять лет. Для некоторых элементов, находящихся в сложных условиях (агрессивные среды, вибрации, высокая влажность, сейсмичность 7 баллов и выше и другие), имеет смысл проводить обследования более часто.
Дата следующей проверки будет определена экспертом в заключении.
Какие дефекты покажет обследование
Обследование покажет абсолютно все дефекты, которые есть в здании – и те, что видны невооруженным взглядом, и те, которые скрыты от глаз и спрятаны внутри конструкций. Примеры дефектов:
- щели между архитектурными элементами здания. Без помощи специалиста собственнику трудно понять, насколько они критичны;
- разрушение защитного слоя бетонных участков;
- зоны с пониженной температурой из-за продувания окон — это важно проверять в холодное время года;
- отслоение кровельного покрытия от примыкания к стене;
- разрушение архитектурных элементов здания.
❗️ Закажите техническое обследование здания, чтобы знать полную ситуацию по объекту – от этого зависит ход и масштабы будущих работ.