Налоги с продажи недвижимости в Таиланде для иностранцев: что нужно знать перед сделкой
Продажа недвижимости в Таиланде для иностранцев сопровождается рядом налоговых обязательств. Многие в Таиланде говорят, что налог 6,3%!!! НО это не так.
Налоги могут существенно повлиять на итоговую сумму, которую продавец получит от сделки. В статье разберём, какие налоги нужно заплатить, как они рассчитываются и есть ли способы оптимизировать налоговую нагрузку.
Хотите купить квартиру в Таиланде, но боитесь больших налогов. Ознакомьтесь с расчетом в этой статье или просто обратитесь к нам за консультацией: https://wa.me/79053228271
1. Основные налоги при продаже недвижимости в Таиланде
При продаже квартиры или дома в Таиланде иностранный владелец сталкивается с несколькими видами налогов:
- Подоходный налог (Withholding Tax)
- Налог на передачу прав собственности (Transfer Fee)
- Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax, SBT) или гербовый сбор (Stamp Duty)
Эти налоги могут варьироваться в зависимости от срока владения недвижимостью, формы собственности и типа сделки.
2. Подоходный налог (Withholding Tax)
Этот налог рассчитывается на основе оценочной стоимости недвижимости или фактической цены продажи (выбирается наибольшая). Учитывается прогрессивная шкала налогообложения, аналогичная подоходному налогу в Таиланде.
Для физических лиц налог рассчитывается на основе понижающего коэффициента, который учитывает срок владения недвижимостью.
Как рассчитывается подоходный налог (Withholding Tax) при продаже недвижимости в Таиланде для иностранца?
Подоходный налог (Withholding Tax) при продаже недвижимости в Таиланде рассчитывается по сложной схеме, зависящей от нескольких факторов:
- Оценочной стоимости недвижимости (устанавливаемой Земельным департаментом).
- Срока владения недвижимостью (чем дольше – тем меньше налогооблагаемая база).
- Прогрессивной налоговой шкалы (чем выше сумма после вычета – тем выше ставка).
Шаги расчёта подоходного налога
- Определяем налогооблагаемую базу
Берётся либо оценочная стоимость недвижимости, либо фактическая цена продажи – выбирается большее значение.
Делится на количество лет владения, чтобы определить среднегодовой доход от этой недвижимости. - Применяем коэффициент амортизации
В Таиланде используют понижающие коэффициенты, которые уменьшают налогооблагаемую базу в зависимости от срока владения. - Рассчитываем сумму налога по прогрессивной шкале
В Таиланде подоходный налог для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале от 0% до 35%.
Пример расчёта: продажа квартиры за 5 млн бат
Исходные данные:
- Продажа квартиры за 5 млн бат
- Владелец иностранец, владеет недвижимостью 4 года
- Оценочная стоимость Земельного департамента – 4,5 млн бат
- Так как фактическая цена выше оценочной, берём 5 млн бат за основу расчёта
Шаг 1. Вычисляем среднегодовой доход
Шаг 2. Применяем понижающий коэффициент
В Таиланде действуют стандартные понижающие коэффициенты для расчёта налога:
- 1 год владения – 100% базы облагается налогом
- 2 года – 90%
- 3 года – 80%
- 4 года – 70%
- 5 лет – 60%
- 6 лет – 50% и т. д.
Так как владелец держал квартиру 4 года, применяется коэффициент 70%:
Шаг 3. Рассчитываем налог по прогрессивной шкале
В Таиланде применяется такая шкала:
- До 150,000 бат – 0%
- 150,001 – 300,000 бат – 5%
- 300,001 – 500,000 бат – 10%
- 500,001 – 750,000 бат – 15%
- 750,001 – 1,000,000 бат – 20%
- Свыше 1,000,000 бат – 35%
Применяем налоговую шкалу к 875,000 бат:
- 150,000 бат – 0% = 0 бат
- 150,001 – 300,000 бат (150,000 бат × 5%) = 7,500 бат
- 300,001 – 500,000 бат (200,000 бат × 10%) = 20,000 бат
- 500,001 – 750,000 бат (250,000 бат × 15%) = 37,500 бат
- 750,001 – 875,000 бат (125,000 бат × 20%) = 25,000 бат
Общая сумма налога:
90,000 бат
3. Налог на передачу прав собственности (Transfer Fee)
Этот налог составляет 2% от оценочной стоимости недвижимости, установленной Земельным департаментом Таиланда. Обычно этот налог оплачивает покупатель, но в зависимости от условий сделки, стороны могут договориться об ином распределении расходов.
Налог на передачу прав собственности (плата за перевод) в Таиланде
Плата за перевод (налог на передачу прав собственности) – это фиксированный налог в размере 2% от оценочной стоимости недвижимости, установленной Земельным департаментом Таиланда.
Этот налог обязательно уплачивается при каждой сделке купли-продажи , вне зависимости от срока владения. Обычно он учитывает интересы покупателя и продавца, но в договоре можно предусмотреть, что налог полностью ложится на одну сторону.
Формула расчета комиссии за перевод
Комиссия за перевод=2%×оценочная стоимость недвижимости
Пример расчета комиссии за перевод
Исходные данные :
- Иностранец продает квартиру за 5 000 000 бат
- Оценочная стоимость Земельного департамента – 4 500 000 бат.
- Комиссия за перевод – 2% от оценочной стоимости.
Как сократить расходы на этот платеж?
- Популярная схема – налог 50/50 между продавцом и покупателем.
90 ,000÷2=45 ,000 бат
4. Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax, SBT) или гербовый сбор (Stamp Duty)
- Specific Business Tax (SBT) – 3,3% от оценочной стоимости или цены продажи (выбирается большее значение). Этот налог платится, если недвижимость продаётся в течение 5 лет с момента приобретения.
- Stamp Duty – 0,5% от продажной стоимости. Этот налог применяется, если объект находился в собственности более 5 лет (и при этом не подпадает под действие SBT).
Обычно Stamp Duty заменяет SBT, если недвижимость продавалась спустя 5 лет после покупки.
В нашем примере это Specific Business Tax:
Так как недвижимость продаётся менее 5 лет, платится SBT вместо Stamp Duty.
- 3,3% от наибольшей стоимости:
5,000,000×3,3%=165,000 бат
ИТОГО по максимуму: 90000+90000+165000=345000 бат
Если пересчитать от стоимости продажи это 6,9%
Если еще год подождать и продать на год позже, то экономия составила бы 140000 бат.
Общая сумма налогов составила бы 205000 бат. Это 4,1% от стоимости продажи.
Часто слышу от русскоговорящих консультантов, что налог с продажи в Таиланде 6,3% от стоимости недвижимости, но как видите, это совсем не так.
Подписывайтесь на наш канал и читайте другие статьи: https://dzen.ru/a/Z8GfGyaSX1qaSkYM - стоит ли покупать недвижимость в сезон или дождаться несезона.
Наш сайт: https://sz-saratov.ru/new-buildings-in-thailand
Наш канал: https://t.me/sznedvijka
Мой WhatsApp: https://wa.me/79053228271