Два почти одинаковых вопроса по смене вида разрешенного использования за последние дни:
Участок близко к населенным пунктам как реализовать раздел участка на мелкие и продать ?Как можно изменить ВРИ потому что сейчас это сельхозка, администрация отказывает изменить статус на ИЖС или СНТ, цель разделить на участки и продать землю .Заранее спасибо за ответ.
Возможно ли сменить ВРИ из СНТ в ИЖС если товарищество не ликвидировано?
И ещё штук 10 похожих в комментариях на моём сайте.
Базовая база:
1. Две основные статьи которые нас интересуют: ст. 7 ЗК РФ и ст. 37 ГрК РФ.
2. ВРИ тесно связаны с территориальным зонированием и градостроительными регламентами, то есть правилами землепользования и застройки муниципального образования (ПЗиЗ).
3. Именно градостроительными регламентами предусматривается перечень ВРИ, которые можно установить участку. Этот перечень, в свою очередь, зависит от территориальной зоны, в которой расположен участок.
4. ВРИ считается установленным после учета его в ЕГРН (внесения изменений в сведения).
5. Собственник может вносить в ЕГРН любой из основных и вспомогательных ВРИ, которые предусмотрены градостроительным регламентом. Хоть все сразу.
6. На условный ВРИ нужно получать разрешение по отдельной процедуре.
Первая истина:
Изменить вид разрешенного использования можно только тогда, когда на территорию расположения земельного участка установлен градостроительный регламент в ПЗиЗ и если нужный нам ВРИ этим градостроительным регламентом предусмотрен.
А на нет, как говорится, и суда - нет. Если нужного ВРИ в градостроительном регламенте нет, то и установить его нельзя. Придется принимать реальность или проходить увлекательный квест в попытке внести изменения в ПЗиЗ.
По вопросу о смене ВРИ в СНТ: если градостроительным регламентом на участок предусмотрен вид ИЖС, то поменять можно при условии, если на всех остальных участках этого СНТ стоят ИЖД и ВРИ меняется одновременно на все участки. Иначе только после ликвидации СНТ.
Далее.
Моя любимая тема про с/х земли и планы "купить 20 га, распилить, поменять на ИЖС, и стать богатым".
Стабильно 3-4 вопроса за месяц.
Если вкратце, то не судьба.
На сельхозку за границами населенного пункта градостроительные регламенты не устанавливаются. Если нет градостроительного регламента, значит есть п. 5 ст. 37 ГрК РФ:
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.
Вторая истина:
В настоящий момент такой федеральный закон не принят. Его нет. Совсем.
А раз нет федерального закона, то нет и порядка изменения ВРИ. Поэтому, изменить ВРИ земельного участка с/х назначения, на который нет градостроительного регламента, нельзя. Потому что закона нет.
Единственный вариант - это включать земельный участок в границы населенного пункта, для чего нужно изменить эти самые границы посредством внесения изменений в Генеральный план.
Это не быстро и дорого. Но, в некотором роде, даже в чём-то увлекательно.
В любом случае, в концепцию "куплю по быстрому сельхозку и заработаю" не укладывается. Здесь нужен реальный инвестиционный проект с пониманием ситуации и готовностью к страданиям.
Реакций на мои отрицательные ответы всегда две: гробовая тишина или агрессивные обвинения в некомпетентности с аргументацией "а вот у нас там купили, разрезали и перевели".
Уважаемые господа, я конечно встречал случаи когда "купили, разрезали и перевели", но кроме как банальной коррупцией объяснить это ничем не могу.
На эту тему много судебной практики и тянется она аж с 2013 года. В том числе есть случаи, когда администрации выносили распоряжения об изменении ВРИ, но Росреестр не пропускал.
Ибо в отсутствие закона нет органа с полномочиями на принятие таких решений.
Автор публикации Горяинов Александр Александрович, профессиональный земельный юрист, судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.
Юридическая практика в области земельного и градостроительного права. Оформление земельных участков. Землеустроительные экспертизы. Межевание. Любой регион страны.
Подробнее об авторе | Авторский Телеграм канал | Услуги и стоимость