На российском рынке недвижимости сложилась тревожная ситуация, что беспокоит потенциальных покупателей. Прошлый год для застройщиков был невероятно сложным, и пока нет признаков, что ситуация в 2025 году кардинально изменится. Ожидается, что спрос на новостройки снизится еще на 20%. Высокая ставка, дефицит кадров и отмена льготной ипотеки — все это ставит застройщиков в непростое положение.
Давайте рассмотрим, насколько высока вероятность банкротства российских застройщиков и чем это грозит.
Факторы риска
За последние годы застройщики успели привыкнуть к высокому уровню продаж, который обеспечивался массовой льготной ипотекой. Но ситуация изменилась. Заградительные ставки по рыночной ипотеке и ужесточение требований к заемщикам сыграли свою роль. Катастрофического падения спроса эксперты не ждут, однако он будет еще ниже, чем в 2024 году.
Не все застройщики смогут выжить в таких условиях. Сейчас в отрасли горизонт планирования не превышает и нескольких месяцев. Поэтому факторов банкротства достаточно много.
Они следующие:
- Высокая зависимость от ипотечного кредитования. Значительная часть сделок на рынке недвижимости проводится через ипотеку. Рост ключевой ставки ЦБ и введение ипотечного стандарта привели к снижению спроса.
- Рост себестоимости строительства. Увеличение цен на стройматериалы, логистические проблемы и дефицит рабочей силы приводят к росту себестоимости строительства, что снижает рентабельность проектов.
- Снижение покупательской способности. Инфляция, отсутствие массовой доступной ипотеки, а также общая неопределенность в экономике снижают покупательскую способность россиян, что приводит к снижению спроса на недвижимость.
- Геополитические риски. Пока переговоры между Россией и США находятся на начальном этапе, этот фактор нельзя игнорировать. Санкции и геополитическая напряженность создают дополнительные риски для рынка недвижимости.
В целом же, банкротство застройщика возможно в двух случаях:
- На момент ввода объекта в эксплуатацию существенная часть квартир не распродана, а средств на эскроу-счетах не хватает для погашения проектного долга и % по нему.
- У компании нет денег для обслуживания общекорпоративного долга. Этот риск может реализоваться быстрее.
Эльвира Набиуллина отметила, что Банк России пристально следит за финансовым состоянием российских застройщиков. Глобальной проблемы регулятор не видит, однако отмечает, что у отдельных компаний могут возникнуть проблемы. В основном, это фирмы с высокой долговой нагрузкой. Чаще это небольшие компании. Как отмечает заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, «с проблемами может столкнуться сотня застройщиков из тысячи». В рамках страны это 1-2%.
Рассрочки — спасение или дополнительный риск
В отсутствие доступных механизмов продажи недвижимости рассрочки стали альтернативой ипотеке. Срок такой рассрочки, как правило, равен продолжительности строительства объекта недвижимости. В Москве сейчас доля сделок с рассрочкой доходит до 60%. Как отмечают застройщики, это временная мера, которая помогает пережить кризис в отрасли.
Рассрочка может быть бесплатной или платной (12-15% от стоимости квартиры). Первоначальный взнос — 20-30%, но можно найти варианты со взносом 5-10%. Остаток суммы делится на ежемесячные или ежеквартальные платежи. Второй вариант — первоначальный взнос и далее выплата всей оставшейся суммы после сдачи объекта.
Риски для покупателя здесь понятны. Он может попросту переоценить свои финансовые возможности. Что же касается рисков застройщика, то здесь ЦБ забеспокоился и готовится к регулированию таких сделок.
Регулятор назвал три ключевых риска рассрочки на объекты недвижимости:
- Риск неверной оценки долговой нагрузки человека.
- Непрозрачность правил продажи объектов.
- Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков.
Как только ключевая ставка пойдет вниз, доля рассрочек начнет снижаться. А сейчас хочется верить, что большинство застройщиков посчитали оптимальную долю рассрочки в общем объеме сделок и их приемлемые сроки. Иначе на рынке сформируется «пузырь рассрочки».
Варианты развития событий
У крупных застройщиков есть запас финансовой прочности. Эксперты оценивают его в 1,5 года. А дальше рынок ждет волна слияний и поглощений. Это может затронуть региональных застройщиков, которых будут поглощать федеральные.
Так как банки — это главные кредиторы строительства жилья, они заинтересованы в том, чтобы довести все текущие проекты до конца, даже если это грозит им убытками. Банки будут придумывать варианты решения проблем. Это может быть, например, рефинансирование, новый кредит, вхождение в капитал строительной компании.
И, наконец, всегда можно попросить помощи у государства.
Итак, будет ли дефолт застройщиков? Хочется верить, что массового банкротства государство не допустит, однако отдельные участники могут уйти с рынка. Что точно происходит уже сейчас, так это задержка сдачи жилья. Часть проектов может быть заморожена. Тем более, что строителям не грозят санкции за затягивание сроков. Мораторий на штрафы пока продлен до 30 июня 2025 года.
Должно ли государство вмешаться и спасать проблемных застройщиков?
✅ Больше полезной информации по рынкам в телеграм-канале Vesperfin
✅ Ставьте лайк, если было полезно!
Наши контакты: