Но другое жильё большинство россиян купить не в состоянии. Зато порядка 1% жителей нашей страны могут себе позволить покупать квартиры по средней цене от 1,6 млн руб. за квадратный метр…
Минстрой хочет распространить на всю страну опыт Москвы и Московской области, где власти ограничивают проектирование малогабаритного жилья в новостройках.
В столице и столичном регионе складывается парадоксальная ситуация. Рынок не обманешь. В последние годы малогабаритное жильё стало самым популярным товаром на рынке новостроек Москвы. Более половины сделок с новостройками приходится на студии и однокомнатные квартиры. При этом стоимость «однушек» растёт не только в столице, но и в других городах.
«Малогабаритное жильё пользуется спросом, потому что сейчас на рынке много покупателей с низким уровнем платёжеспособности, которые приобретают недвижимость благодаря льготным кредитам», — отмечают девелоперы.
И вот что интересно: по данным ДОМ РФ, за последние годы средняя площадь квартиры в новых проектах строительства жилья уменьшилась до 49,2 квадратных метра.
При этом с августа 2024 года, а в Подмосковье — с января 2025-го действуют стандарты, согласно которым минимальная площадь студий начинается от 28 кв. м, однокомнатных квартир — от 36 кв. м, двухкомнатных — от 49 кв. м, трехкомнатных — от 66 кв. м. Только проекты, соответствующие таким параметрам, готовы согласовывать власти.
Теперь Минстрой хочет распространить такие же ограничения на всю Россию. Ведомство уже рекомендовало властям других регионов согласовывать проекты с площадью квартир-студий от 28 кв. м. В министерстве подчеркивают, что выполнение этого условия остается на усмотрение региональных властей. Однако эксперты не исключают, что чиновники ряда субъектов федерации прислушаются к рекомендациям. В основе инициативы чиновников от строительства и их коллег в регионах лежит одобренная президентом программа повышения рождаемости. А также прошлогодний указ президента страны о повышении обеспеченности жильем до 33 кв. м на человека к 2030 году и до 38 кв. м к 2036-му. А «просторное» жильё, по бюрократическому замыслу, должно провоцировать жителей страны размножаться.
В чём сомневаются демографы и девелоперы, сомневающиеся в способности россиян покупать подобное жильё. Не случайно в целом по стране, как уточняют аналитики центра «Дом.РФ», площадь у почти половины строящихся квартир меньше рекомендуемой Минстроем нормы.
Больше всего малогабаритного жилья площадью до 28 кв. м строится в Ленинградской области, где на долю таких лотов приходится 23% общего объема, Санкт-Петербурге (22%), Екатеринбурге (15%) и Краснодаре (13%). А меньше всего – в городах Сибири и Поволжья, где ценовая политика застройщиков и уровень доходов населения позволяют приобретать вполне просторные квартиры. В регионах этих федеральных округов нет особого дефицита участков под застройку, из-за чего себестоимость строительства ниже, поясняют эксперты.
По мнению управляющего партнёра девелоперской группы «Основа» Олега Колченко, из-за уменьшения минимальных размеров квартир многие потенциальные покупатели, которые ориентируются на доступную стоимость жилья, не смогут приобрести новое жильё. Это затронет молодых людей, которые создают семьи, студентов и инвесторов, которые сдают небольшие квартиры в аренду. Так считает Екатерина Ломтева, директор департамента жилой недвижимости консалтинговой компании Ricci.
Одновременно ограничения, инспирированные Минстроем, создадут дополнительное давление на спрос и сократят обороты застройщиков. Что выразится в росте цен на жильё.
Кто может приобретать жильё в любом городе России и без оглядки на метраж и цену, так это отечественные долларовые миллионеры. Некоторые аналитики даже умудрили подсчитать их примерное количество, исходя из объёмов проданного элитного жилья.
Если брать прям «элиту-элиту» и только рынок новостроек, то в 2024 году в Москве продали 1,2 тыс. таких квартир со средней ценой метра квадратного в 1,6 млн руб. и средним бюджетом покупки – 193 млн руб. (около $2 млн). Для сравнения - в 2020-м году продали 1,3 тыс. таких квартир.
Первичная «элитка» продаётся в Москве примерно 25 лет. Год на год не приходился, было и 600 сделок за год, и 1,3 тыс. Но в среднем примерно выходило по 1 тыс. «элиты-элиты» в год. Или 25 тыс. таких квартир за всё время.
Примерно столько же или даже больше было продано» элитки на вторичном рынке – в разного рода домах дореволюционной постройки, сталинках на самых престижных направлениях, вроде Кутузовского проспекта. Это ещё около 25 тыс. квартир. Итого 50 тыс. квартир «элиты-элиты». Половина которой приходится на Москву. А на всю страну – около 100 тысяч.
Есть и квартиры «просто элиты», которые по разной классификации называют ещё или «де-люкс», или «премиальные». Это уже не $2 млн за квартиру, а ближе к $0,7-1 млн.
В Москве таких квартир в 2024 году было продано по нижней оценке порядка 5 тыс., а по высшей оценке – 6,2 тыс. Метр в этом классе в среднем стоил 792 тыс. руб. При обычном метраже для таких лотов в 80-110 кв.м получим 65-90 млн руб. за квартиру.
За последние четверть века таких квартир только на первичном рынке Москвы в общей сложности могло быть продано до 100 тысяч. По России – тысяч 200-ти.
Если учесть ещё сложный для статистического подсчёта сегмент дорогого загородного жилья (по некоторым оценкам, это около 100 тыс. дорогих домов(от $0,7 млн и выше) в Подмосковье), можно сделать вывод, что 68 тыс. долларовых миллионеров в России (данные Henley & Partners) – это сильно заниженная цифра. Скорее всего, их в 2-3 раза больше...