В наше агентство обратилась клиентка с необычной просьбой: нужно было продать имеющуюся квартиру и на эти средства купить две новые — для неё самой и взрослого сына. Для сына подходящую квартиру нашли быстро и по выгодной цене.
Для себя собственница выбрала просторную квартиру с хорошим ремонтом и мебелью в пяти минутах от метро. Однако с этой покупкой возникли сложности: недвижимость находилась в залоге у небольшого банка в рамках программы обратной ипотеки. Дело в том, что сын клиентки когда-то взял кредит под залог этой квартиры, чтобы открыть бизнес. Предприятие не удалось, и банк намеревался изъять недвижимость.
Поскольку у банка не было опыта реализации залогового имущества, он предоставил собственнице возможность самостоятельно продать квартиру по более привлекательной цене, чтобы рассчитаться по долгам. Обычно крупные банки просто выставляют такие объекты на торги, но в этом случае финансовое учреждение пошло на уступку, дав владельцу шанс спасти жильё от обесценивания при продаже с молотка.
При проверке истории квартиры обнаружился существенный нюанс. Квартира была кооперативной, приобретённой в конце 70-х годов через выплату паёв. Собственница изначально утверждала, что покупала недвижимость сама, но документы показали наличие супруга на момент покупки.
Женщина долго отрицала существование брака, хотя документы подтверждали смену фамилии. После того как факты были предъявлены, она призналась, что брак был фиктивным — только для прописки. Несмотря на прошедшие 30 лет, закон требовал согласия бывшего супруга на продажу.
Ситуация осложнялась тем, что муж считал себя всё ещё женатым, а жена не общалась с ним три десятилетия. Под давлением обстоятельств собственница нашла бывшего супруга, который неожиданно заявил права на часть квартиры и потребовал миллион за согласие на продажу.
В итоге, сделка состоялась после нотариального оформления согласия мужа, полученного в обмен на выплату миллиона. Если бы этот факт был упущен, новый собственник рисковал столкнуться с признанием сделки недействительной.
Кооперативная квартира представляла собой особый вид собственности советского периода, когда жильё приобреталось не единовременно, а через постепенную выплату паёв в течение нескольких лет.
Также при проверке квартиры обнаружилась существенная задолженность по коммунальным платежам в размере 300 тысяч рублей. Этот факт изначально скрывался продавцом, но был выявлен при изучении документов кооператива, который продолжал вести учёт платежей по своей системе.
Нашим случаем из практики мы хотим напомнить о важности тщательной проверки недвижимости перед покупкой. Особенно это касается сделок с квартирами, находящимися в залоге у банка. Финансовое учреждение, как правило, заинтересовано только в погашении кредита и не несёт ответственности за возможные юридические проблемы после продажи.
В данном случае банк предоставил собственнице возможность самостоятельно продать квартиру, чтобы избежать процедуры торгов. При этом банк не проверял полноту прав на недвижимость и не учитывал возможные претензии третьих лиц, ограничившись лишь погашением кредита, оформленного на сына собственницы.
Такая ситуация создаёт риски для покупателя, поскольку после продажи могут появиться лица с претензиями на недвижимость, а банк, получив свои деньги, уже не будет участвовать в разрешении споров.
Сделка проходила в отделении небольшого банка, где не было опыта проведения подобных операций. С часу дня до вечера сотрудники консультировались с центральным офисом по каждому действию, что сильно затягивало процесс.
Только к восьми вечера, когда отделение уже было закрыто, удалось завершить основные формальности. При проверке платёжного документа была обнаружена критическая ошибка – указан счёт постороннего лица вместо необходимого для погашения кредита в 15 миллионов рублей. Тщательная проверка каждой цифры позволила предотвратить перевод средств на неправильный счёт.
После исправления ошибки и нового согласования с главным офисом деньги были направлены на погашение кредита сына собственницы. Сразу после этого документы были поданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Перед подписанием акта приёма-передачи покупатель вместе с продавцом погасил все коммунальные задолженности в присутствии всех сторон. В результате клиент остался доволен покупкой просторной квартиры с балконом и хорошей мебелью.
Мы рекомендуем тщательно проверять все детали сделки или же обратиться к профессионалам, особенно при работе с небольшими банками, где человеческий фактор играет значительную роль. Покупатель несёт полную ответственность за правильность перевода средств, поэтому необходимо проверять каждый момент и каждую цифру.
Сделку проводила Татьяна Сорокина +79686427600
Не забывайте подписываться на наш канал! Мы говорим о недвижимости нескучно и актуально.