КАК ВСЁ НАЧИНАЛОСЬ
Оксана написала мне в Телеграм с конкретным запросом: продать трехкомнатную квартиру и купить загородный дом + отдельное жильё для сына. Она сразу привезла документы, что говорило об осознанности и серьёзности намерений.
На первый взгляд, задача казалась понятной, но документы внесли коррективы. По факту трехкомнатной квартиры не существовало — были два объекта:
✅ Две комнаты представляли собой один объект, оформленный на Оксану и её сына, через приватизацию.
✅ Третья комната представляла второй объект, купленный с использованием материнского капитала и оформленный на троих собственников: маму, сына и несовершеннолетнею дочь.
ЮРИДИЧЕСКИЕ ТОНКОСТИ СДЕЛКИ
В такой ситуации покупка через ипотеку становится головной болью:
1️⃣ Объединить два объекта в один перед продажей перераспределив доли между собственниками?
– Но это приведёт к налоговым обязательствам, которые съедят часть бюджета на покупку встречных вариантов
2️⃣ Оставить всё как есть и искать покупателя только с наличными?
– Но таких на рынке мало.
3️⃣ Найти покупателя с ипотекой и наличными?
– Можно, но в данном варианте, наличных денег должно было хватать на покупку одного объекта, плюс первоначальный взнос и покупка в ипотеку второго объекта. После чего объединением этих двух объектов в один самостоятельный объект – квартиру, пришлось бы заниматься будущему покупателю, на что тоже не каждый согласиться в силу разных причин.
4️⃣ Идеальный вариант – найти банк, который про кредитует покупателя с обычным стандартным первоначальным взносом и выдаст ипотеку на два объекта сразу выдав разрешение на их объединение в один.
ВЫХОД НА РЫНОК
Я провёл анализ рынка, посчитал реальную стоимость и отправил расчёты Оксане. Она сказала, что полностью мне доверяет и не против продажи по такой цене, хоть изначально рассчитывала на сумму немного больше. Реальность диктует свои правила, я понимал, что ни при каких условиях, нам не выжать такую сумму из объекта. Чтобы выйти на удачную альтернативу, важно не просто продать дорого, а купить новую недвижимость максимально выгодно.
Чем лучше мы поторгуемся на покупке, тем меньше придётся доплачивать. Всё заранее было рассчитано с учетом моей комиссии, так что сделка продавцу выходила в ноль. То есть с учетом комиссии с продажи и затрат на покупку объекта вместе с моей комиссией, клиент укладывался в ту доплату, которую планировал. По факту, вся эта операция стоила ему 0 рублей. Ни копейки сверху он не заплатил.
Задача была сложной. Кроме подбора подходящих объектов и нужного торга, самая большая сложность – синхронизировать две сделки: продажу квартиры и покупку одновременно двух новых объектов с участием органов опеки. Это редкость, особенно при таком юридически сложном кейсе. Было принято решение, сначала подбираем дом как альтернативу продаваемому объекту, поскольку вариантов было крайне мало и они могли, продастся. Из того, что смотрели, где-то продавался хлам, а где-то были серьезные проблемы с документами, которые собственники не хотели решать. Параллельно смотрим квартиру, выходим на сделку по ней сразу после покупки дома, если конечно удастся подобрать к тому времени.
ПРОДАЖА КВАРТИРЫ И ПОДБОРА ДОМА
Выбор по нашим критериям был сильно ограничен:
✅ Радиус 40 км от города
✅Транспортная доступность – автобус каждые 2-3 часа
✅Школа
✅ Хорошее техническое состояние дома
✅ Чистые документы
Из 60 отсмотренных мной вариантов отобрали три, а купили единственный подходящий, который подходил по всем критериям и даже более. Бонусом шло озеро недалеко от дома J
Хозяева отказались принимать аванс (возвращаемая сумма их не устраивала), так как на дворе был сезон. Я обсудил текущую ситуацию с клиентом, и он принял решение идти на риск и крепиться задатком. Оксана была настроена очень решительно, у нее была цель и сильнейшая вера, что всё получиться. Мы зафиксировали срок два месяца: в течение этого времени нам надо было продать наш объект получить разрешение опеки и выйти на сделку по покупке дома.
Наша квартира уже была в продаже, так как мы понимали, что хоть мало, но подходящие встречные объекты есть. Покупатель на квартиру нашёлся быстро, но были нюансы:
⚡ Хотелось бы задаток, но покупатель внёс аванс, так как задаток мы принять могли только через нотариуса, поскольку сделка с несовершеннолетним. Расходы на оформление задатка были высоки и выходили за пределы бюджета. Для нас были риски, если покупатель вдруг передумает и решит забрать аванс.
⚡ Покупатель имел депозит, который нужно было закрыть строго к определённой дате.
⚡ Два отдельных объекта → банк мог отказаться брать в залог сразу два объекта, а покупатель рассматривал только такую схему, так как у него был большой ПВ и он рассчитывал на определённый платеж по ипотеке.
⚡ Мы должны были успеть получить разрешение опеки и выйти на сделку с домом ДО окончания срока задатка.
Всё это требовало ювелирно выстроить календарный план сделки.
⚡ В дополнение, дом находился в другом районном центре Владимирской области. А значит, требовалось заключение районных «органов опеки».
Всё это могло сильно затянуть процесс. Я благодарю, коллегу агента, который был представителем продавцов дома. Совместными усилиями мы ускоряли процесс как могли.
Как только мы с Оксаной сдали документы в опеку и получили уведомление о том, что они отправлены в район, коллега привёз представителей районной опеки, чтобы те быстро осмотрели дом и выдали заключение.
Результат? Мы получили разрешение ранее на 10 дней, чем планировали!
Отправляем для рассмотрения в банк полный пакет документов. И получаем одобрение и выдачу ипотеки по той схеме, что хотели!
КВАРТИРА ДЛЯ СЫНА – УДАЧНАЯ НАХОДКА.
К моменту получения разрешения «органов опеки» и одобрения банка, я отобрал 5-7 вариантов квартир закрывающих потребности в предпочитаемой локации и жизненном быте сына. Все их можно было рассматривать для покупки. После осмотра мы начали переговоры, в ряде вариантов удалось получить скидку от 200 до 300 тысяч рублей. В процессе переговоров появляется еще предложение, где с учетом торга, мы получили объект в бюджете на 500 000 рублей дешевле, чем изначально рассчитывали.
🔹Крепимся задатком и готовимся к сделке
ФИНАЛЬНЫЙ АККОРД: два договора, два объекта, одна сделка
Всего лишь один банк из всех, работающих в регионе, согласовал залог двух объектов с одновременным разрешением на объединение (это был ключевой момент) в один объект. Конечно, покупатель не одобрялся во всех них, он был одобрен в двух банках. Просто отработав с банками-партнерами, только один из них утвердил нам такую схему, у других такие схемы не предполагались. И это был НЕ "зелёный".
Банковские специалисты проверили оценку, провели экспертизу и согласовали объединение объектов. Сделка вышла без дополнительных рисков для покупателя.
📍 Процесс в день сделки:
1️⃣ С утра продажа квартиры - визит в банк, подписание документов
2️⃣ Поездка к нотариусу – оформление ДКП
3️⃣ Поездка в МФЦ, подача на регистрацию
4️⃣ Час на передышку – и подписание договора купли-продажи дома
5️⃣ Снова МФЦ – регистрация нового объекта
6️⃣ Передача дома, имущества и ключей
⚡ В день сделки у нас было два договора купли-продажи, разрешение на объединение и я заранее подготовил кадастровый номер на всю площадь отчуждаемой нами квартиры.
В МФЦ наши документы принимала девушка, которая видимо недавно пришла работать и впервые столкнулась с таким объёмом документов. Девушка на приёме растерялась и позвала руководителя. Им пришлось созваниваться с Росреестром, чтобы уточнить актуальность кадастрового номера на всю площадь, согласовать объединение объектов сразу при регистрации.
✅ Регистрация по продаже нашей квартиры прошла через 3 дня, покупатель получил выписку на целиковый объект, как и планировалось.
✅На покупку квартиры сыну мы вышли через неделю
✅ Все участники остались довольны
ИТОГ: сделка за два с половиной месяца с нуля
🔹 Продан юридически сложный объект с несовершеннолетним собственником
🔹 Куплен дом в хорошем состоянии по заданным параметрам
🔹 Куплена квартира для сына на 500 000 дешевле изначального бюджета.
Каждый этап просчитан, прослежен и доведён до результата. Вся работа от первой встречи до передачи ключей по объектам заняла 2,5 месяца.
*Все имена изменены в целях конфиденциальности.
*Важные детали сделки не описываются в целях конфиденциальности.
P.S. Для недавно подписавшихся, больше сделок можно найти в этом посте😊Полезные ссылки на материалы именно для покупателя тут
✅Если Вы или ваши знакомые планируют купить или продать недвижимость просто напишите мне
✅Не утаивайте обо мне информацию!
✅У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉whatsapp📝
Мой сайт 👉 lyadov.pro
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | яндекс дзен
ВСЕМ МИРА И ДОБРА❤️