С одной стороны — интересная концепция, с другой — застройщик без репутации. С одной стороны — великолепная инфраструктура, с другой — соседство крепкого соцреализма. Руководитель отдела Центрального офиса Vysotsky Estate Ирина Курашова разбирается в особенностях амбициозного проекта молодого застройщика, уверенно делающего первые шаги в девелопменте.
Локация
Даниловский район — один из самых необычных в Москве. Из всех районов Южного округа он ближе всех расположен к центру города.
Это почти центр — лакомое место для девелоперов, где каждый кусочек земли постепенно заполняется. Жилые кварталы района перемежаются с промзонами, которые всё больше застраиваются под жильё.
На вторичном рынке представлены дома самых разных эпох — начала прошлого века, ранне-, поздне- и постсоветской постройки, начала нового века. За эту особенность Даниловский район называют «бутерброд московской истории».
И вот в лучшей части района со сложившейся инфраструктурой малоизвестный застройщик Sense построил свой первый «уникальный, нетривиальный» жилой комплекс Logos.
Застройщик
Sense (АО «Сенс») — девелоперская компания полного цикла. Она занимается реализацией проектов в классах премиум и делюкс. Основана в 2020 году.
ЖК Logos (Подольское ш., 3) — первый проект этого застройщика. В планах у девелопера — застройка ещё двух площадок:
🌇 Малая Сухаревская пл., 6: ЖК Phantom. Площадка находится в 230 метрах от станции метро «Сухаревская». В начале марта 2024 года девелопер получил разрешение на строительство и уже известил о начале строительно-монтажных работ.
🌇 Нижний Кисловский пер., 7, стр. 1 и 2. Площадка находится в 450 метрах от станции метро «Арбатская». Сегмент — de luxe, но больше деталей о застройке почти нет.
По этим трём площадкам в июле прошлого года компанией Sense было заключено соглашение с застройщиком № 1 — ПИК. Согласно этому соглашению, ПИК станет соинвестором проектов Sense. По этому поводу глава АО «Сенс» Юрий Матвеев отметил:
«Благодаря сотрудничеству с ПИК Sense получает возможность использовать финансовый потенциал крупнейшего девелопера жилья в стране, в то время как для ПИК это партнёрство означает экспозицию на новый рынок — ultra-high level-проектов. По условиям соглашения управление всеми циклами реализации проектов сохраняется за Sense».
Кроме этого, в середине апреля прошлого года появилась информация, что девелопер согласовывает строительство офисной башни высотой 140 метров в ЗАО (западном административном округе) на ул. Алексея Свиридова, 5А.
Локация и транспортная доступность
С точки зрения транспортной доступности место для ЖК замечательное.
До станции метро «Тульская» жители комплекса дойдут за 3 минуты, а до станций «Серпуховская» и «Шаболовская» — за 15.
В 5 минутах находится выезд на ТТК (Третье транспортное кольцо), Садовое кольцо и Ленинский проспект.
Чтобы добраться до Павелецкого вокзала на транспорте, потребуется 20 минут.
Инфраструктура
Инфраструктура района богатая и давно сложившаяся, и это одно из главных преимуществ комплекса.
Рядом — липовый бульвар, Данилов монастырь, сквер им. Чингиза Айтматова, парк им. Горького. До Нескучного сада вы дойдёте за 25–30 минут.
Давайте пройдёмся по образовательным учреждениям. Здесь есть:
🎒 севернее ЖК — гимназия № 1257, которая входит в топ-50 школ Москвы по ряду технических дисциплин;
🎒 на Мытной улице — школа № 675 с углублённым изучением физики и математики;
🎒 на Дубининской улице — школа № 627 с обучением по Вальдорфской системе;
🎒 на Стремянном переулке — экономический лицей при РЭУ им. Плеханова;
🎒 сам РЭУ им. Плеханова;
🎒 на Шаболовке — Высшая школа экономики;
🎒 на Ленинском проспекте — РГУ нефти и газа;
🎒 главный корпус МГУ, до которого можно доехать без пересадок на трамвае. Остановка находится на Даниловском Валу.
Всего в районе 9 школ, 18 детских садов и 2 взрослые поликлиники.
Ближайшие торговые точки — Даниловский рынок, ТЦ «Ереван Плаза», ТРК «Ашан» и много других магазинов, кафе, аптек, банковских учреждений и т. д.
Об объекте
Sense гордится своим, как он называет Logos, «домом со смыслом».
Во-первых, это необычная архитектура с фасадами из парящей металлической сетки. В Москве подобное решение уже было воплощено в здании Московского музея русского импрессионизма.
Во-вторых, в проекте много продуманных общественных пространств — для отдыха, работы, медитаций, барбекю и пр.
Объект строился единым объёмом, в один этап. Начало строительства — январь 2022 года. Сроки ввода в эксплуатацию — III квартал 2024 года. А ключи выдали собственникам в октябре 2024 года.
Здание состоит из 13 этажей, плюс два подземных.
Всего в комплексе 255 апартаментов и 56 машино-мест.
Материал наружных стен и каркаса — монолитный железобетонный каркас. Стены — из мелкоштучных каменных материалов (кирпич, керамические камни, блоки и др.).
Класс энергетической эффективности — A.
В комплексе 2 пассажирских лифта, 2 грузовых и 5 грузо-пассажирских.
Квартиры, планировки и цены
Из 255 апартаментов 45 % приходится на студийный формат, 30 % — на односпальные апартаменты и 25 % — на двух- и трёхспальные.
Этажи поделены на два крыла — северное и южное. На каждом этаже — от 17 до 24 квартир. На 13-м этаже есть несколько лотов с приватными террасами, дымоходом и возможностью установки дровяного камина.
Представлено порядка 55 планировочных решений.
Высота потолков на всех этажах — 3 м, на 13-м — 3,6 м.
Высота окон — 2,8 м, ширина — 2,6 м.
Все квартиры, окна которых выходят в сторону Серпуховской площади, имеют планировки с острыми и тупыми углами.
Посмотрим, что сейчас есть в продаже от застройщика:
📌 15 студий по цене от 15 799 000 до 23 106 000 ₽;
📌 1-комнатная квартира площадью 72,2 м² по цене 47 538 000 ₽;
📌 5 «евродвушек» по цене от 25 146 000 до 45 729 000 ₽;
📌 5 «евротрёшек» по цене от 35 121 000 до 44 653 000 ₽.
В целом цены варьируются от 520 до 707 тыс. рублей за м².
Отделка
Во всех апартаментах выполнена отделка в формате white box. Она включает в себя:
⚒ устройство стяжки пола со звукоизоляцией;
⚒ шпатлевание поверхности стен;
⚒ полную разводку электрики с расстановкой розеток и выключателей с учётом функционального зонирования апартаментов;
⚒ установку внутрипольного конвектора отопления;
⚒ полную разводку труб холодного и горячего водоснабжения и канализации с доводкой до точек подключения конечного оборудования;
⚒ вывод вентиляции под кухонную вытяжку.
Внутренняя инфраструктура
Главная фишка проекта — большие площади комьюнити-пространств.
Интересно, что именно в Даниловском районе в 1920-х годах был построен первый дом-коммуна. В этом доме, помимо жилых помещений, было запроектировано и множество общественных пространств: зал заседаний, помещения для кружков, детский сад и столовая. На крыше установили солярий и душ, во дворе — беговую дорожку.
Идея с домами-коммунами провалилась, но почти через 100 лет концепция комьюнити-пространств обрела новое воплощение в современных жилых комплексах. По задумке нынешних архитекторов общее пространство может использоваться жильцами как продолжение собственной — не всегда самой просторной — квартиры.
Застройщик «Логоса» не первым на рынке использовал эту фишку — общим для жильцов пространством в ЖК премиум- и бизнес-класса сейчас никого не удивить. Однако в этом комплексе есть своя особенность — соотношение общего пространство к жилому: на 12,5 тыс. м² апартаментов приходится более 1300 м² клубных комьюнити-пространств. Часть из них расположена на 1-м этаже, часть — на 13-м и эксплуатируемой кровле. Что спланировано? Коворкинг, спортзал, открытая кухня, кинозал, библиотека и ещё много другого.
На первом этаже запроектированы два коммерческих помещения: кафе-пекарня и салон красоты.
Целевая аудитория комплекса
Комплекс идеально подойдёт для молодых людей, инвесторов и тех, кому нужен «пиджачный вариант» в центре Москвы.
ЖК в большей степени ориентирован на одиноких молодых людей и молодые пары, пока не планирующие детей. Это активные люди, которые не гонятся за размерами квартир, поскольку львиную долю времени проводят вне дома. С другой стороны, комплекс отлично подходит тем, кто работает из дома, много встречается по бизнесу, отдыхает, занимается спортом, встречается с друзьями и бизнес-партнёрами в одном обустроенном под все эти цели пространстве.
Многие жители Даниловского района, которые разъезжаются со своими детьми, покупают им апартаменты, зная, что в этом районе строится не так много современного жилья.
По словам представителей отдела продаж застройщика, больше половины покупателей — из регионов, с очень широкой географией — от Дальнего Востока до юга России. Покупают с разными целями — для постоянного проживания, для детей, которые в перспективе приедут в столицу учиться, в качестве инвестиции.
Недостатки проекта
В проекте много преимуществ, но справедливости ради стоит указать и на его минусы.
Основной недостаток проекта — в его ближайшем окружении:
📌 вплотную к дому с западной стороны примыкает Подольское шоссе;
📌 с севера — парковка Монетного двора, огороженная высоким кирпичным забором в духе крепкого соцреализма;
📌 с востока — со стороны Павловской улицы — территория того же Монетного двора с малоэстетичными 1-, 2-, 3-этажными нежилыми зданиями 70–80-х годов постройки.
Пожалуй, самый приятный вид будет открываться только с южной стороны на главное здание Монетного двора и несколько сосен перед ним. Монетный двор не относится к производственным предприятиям, его не будут сносить, реконструировать и т. д.
Начиная с 8-го этажа виды на южной стороне ЖК будут выше здания Монетного двора (его высота — 21 м).
Ещё один вопрос касается целесообразности обустройства открытого пространства целого 13-го этажа и кровли. Эксплуатировать их, учитывая наш климат, можно не более 3–4 месяцев в году.
Ещё одно сомнительное удовольствие — загорать на шезлонгах южной террасы, вдыхая свежие выхлопные газы от Подольского шоссе и загруженного перекрёстка улиц Большая Тульская — Даниловский Вал.
Вызывают вопросы и инсоляция в квартирах, окна которых выходят на внутренний двор, и виды на невысокие служебные здания на территории Монетного двора.
Ещё один неприятный момент — перспектива соседства с огромной стройкой. Со стороны Павловской улицы, на месте Павловской больницы, построят жилые дома. Местные жители долго протестовали против застройки, но, несмотря на это, территорию больницы всё же выкупила компания «В2-Девелопмент», связанная с застройщиком MR Group. На участке площадью 10,68 га построят 300 тыс. м² недвижимости.
Logos — интересный проект. Будет любопытно через 5–6 лет посмотреть, как используются все его модные сейчас фишки и возможности. Как справятся управляющая компания и жильцы с сохранением камерности, порядка и комфорта? Сложится ли в комплексе то самое комьюнити, для которого так старается команда застройщика? Не превратится ли со временем комплекс в дорогое общежитие со стремительно меняющимся контингентом? Чем обернётся для будущих собственников этот эксперимент молодого, амбициозного застройщика? Не будет ли признан он социальной утопией, как дом-коммуна на улице Лестева? Всё это станет понятно только с течением времени. А пока вырисовывается живая, интересная и красивая история.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропусить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!