Собственники переводят участки в другие категории после покупки или перед началом строительства. Рыночная и кадастровая стоимость земель разного целевого назначения отличаются. Иногда выгоднее купить землю сельхозназначения и в дальнейшем перевести её под жилое строительство. Или в иные категории.
Участки подразделяются на семь категорий, в которые входят: земли поселений, с/х, , запаса, промышленности, охраняемые и другие. Собственник имеет право обратиться в администрацию для смены назначения — для этого нужно собрать и подать документы, подготовить ходатайство. В документе указывается кадастровый номер, действующая категория и желаемая, причина перевода. Подкрепить ходатайство нужно правоустанавливающими документами на участок. Можно приложить результаты изысканий, если проводилась топографическая съёмка, межевание.
Особенно актуальна смена категории участка в том случае, когда владелец желает построить жилой или коммерческий объект, но участок под эти цели не подходит.
Кто может обращаться за изменением категории
Менять категорию может заявитель — собственник участка, а также государственные органы, если на то есть основания. Определяет, возможна ли смена назначения в конкретном случае, комиссия.
Принимаются ходатайства от следующих лиц: владельца участка (на основании предоставления выписки из ЕГРН), органов местного самоуправления, собственников капитальных объектов, расположенных на участках.
Какие документы необходимы для смены целевого назначения
Чтобы перевести участок в иное назначение, нужно собрать перечень документов, установленный законодательством. В зависимости от статуса заявителя — физическое лицо, юридическое лицо, ИП и т.д. — список актов и справок может различаться. В стандартный пакет входит:
- Паспорт собственника, ксерокопии.
- Кадастровая выписка на участок.
- Выписка из реестра индивидуальных предпринимателей — для ИП.
- Выписка из реестра юридических лиц (только для этой категории).
- Заключение экологической экспертизы (опционально).
- Согласие всех собственников участка на перевод.
- Топографический, межевой, ситуационный планы (при наличии, не обязательно).
Стоит отметить, что процедура смены категории сложная и требует усилий. Как правило, с первого раза администрация не одобряет перевод — нужно предоставить дополнительные справки. В трудных случаях поменять статус возможно с юридической помощью. Нужно знать нюансы и положения земельных законов.
На текущий момент в столице продолжает действовать законопроект, который служит дополнением к действующим нормам. В отличие от других регионов, участки сельхозназначения переводят в иные статусы в единичных ситуациях — при веских основаниях. А смена назначения охраняемых участков в Москве и вовсе запрещена.
Этапы перевода участка в иную категорию
Юристы подготовили инструкцию для собственников, планирующих смену назначения участка:
- Сначала нужно проанализировать, можно ли переводить землю в другую категорию;
- Разработать план действий;
- Провести правовую проверку документации, выявить, соответствуют ли собранные справки законодательству;
- Собрать необходимые дополнительные акты, справки и выписки, которые ведомство запрашивает для смены категории;
- Согласовать смену назначения с организациями — если это потребуется.
После прохождения многоэтапной процедуры по смене назначения у собственника остаются документы: акт о переводе, новая кадастровая выписка, изменённый договор аренды (если земля не в собственности).
При возникновении сложностей в изменении категории компания вам поможет компания «Истрариел». Выполняем комплексные работы в Москве и области, переводим земли в иное назначение, оспариваем отказы.
Когда требуется проведение экспертиз
Иногда в отношении конкретного участка органы власти требуют предоставить экспертное заключение. Экологическая проверка требуется при переводе участков, подлежащих охране. Позволяет оценить уровень нанесённого урона окружающей среде.
Экспертиза нужна при переводе сельхоз участка, лесных земель. Историко-культурная экспертиза делается на участках, вблизи которых располагаются объекты наследия.
Землеустроительную экспертизу при смене категории выполняют редко. Исследование необходимо для установления границ участка, при возникновении споров с соседями.
Какие ограничения действуют при смене назначения земли
Органами власти могут устанавливаться ограничения для смены статуса участка. Например, сельхоз участки можно переводить только в единичных ситуациях. Законом определены условия: например, для строительства социальных объектов, консервации участков.
В переводе сельхоз участка под стройку отказывают, если выясняется, что участок более плодородный, чем остальные. Ограничена возможность смены статуса охраняемых, природных, лесных объектов. Земли иных категорий переводить легче, чем сельскохозяйственные, если собственник чётко указал обоснование перевода. Несложно переводить земли ИЖС в промышленные, лесные участки в охраняемые. Земли, предназначенные для запаса, меняют категорию редко, в основном после формирования участка, проведения межевания, постановки на учёт в кадастре и получения выписки.
Совет юриста. Поменять назначение сельхоз участка можно, оформив КФХ (фермерское хозяйство). Если на такой земле будет построен фермерский дом, его можно признать жилым. Но собственник должен будет следить за своевременной выплатой налогов, вести фермерское хозяйство, ухаживать за участком и домом.
Стоимость перевода участка
Стоимость перевода участка в иной статус зависит от сложности работ, местоположения участка, законодательных положений региона. В компании «Истрариел» смена категории стоит 100 000 рублей. В услугу входит полный комплекс работ: обращение в администрацию, Росреестр, составление документов, сбор выписок, справок, заполнение ходатайства, проведение экспертизы. В итоге собственник на руки получает новую выписку с указанной категорией.
Сроки изменения назначения
Срок смены категории может варьироваться от 1 до нескольких месяцев. В среднем, рассмотрение ходатайства и изучение документов администрацией занимает 2 месяца. Возможно ускоренное изменение статуса участка. Регистрируют заявление собственника в течение одного дня, уведомление направляется владельцу в течение 5 дней. В компании «Истрариел» смена категории проводится в срок 1 месяц.
Отказ выносится, если в документах не указана действующая категория. Нужно обратиться в Росреестр для уточнения. Если планируется строительство, нужно предоставить схему расположения участка в органы власти.
Высок риск получить отрицательное решение, если нет нужных документов, не пройдена экологическая экспертиза, допущены ошибки в справках. Рекомендуется собрать пакет документов заново и направить в администрацию на рассмотрение.
Если у вас есть вопросы по процедуре смены назначения участка, переходите на сайт: https://istrariel.ru/ или звоните по номеру: 8 (495) 649-94-39.