Нередко получив выписку из ЕГРН на земельный участок в разделе «особые отметки» можно увидеть, что «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Указанное означает, что точные границы такого земельного участка не определены и для их установления необходимо уточнение границ.
При этом, неточность границ земельного участка не возлагает на правообладателя такого земельного участка, формально, каких-либо ограничений в его использовании либо распоряжении участком. Но, при продаже участка, отсутствие уточнённых границ серьёзно смутит потенциальных покупателей.
Когда необходимо уточнение границ земельного участка?
Уточнение границ земельного участка носит обязательный характер в случае, когда лицо желает приобрести земельный участок, находящийся в публичной собственности в аренду.
Так, в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка правообладателям объектов недвижимости на таком земельном участке в аренду.
Одним из оснований отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности в аренду, без проведения торгов является то, что границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению (пп. 24 ст. 39.16 ЗК РФ).
Таким образом, для того чтобы получить в аренду земельный участок, находящийся в публичной собственности, границы которого подлежат уточнению, заинтересованному лицу необходимо уточнить границы земельного участка.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989 47 25
- по WhatsApp + 7 903 722 35 09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте https://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
При этом, процедура уточнения границ земельного участка также носит практический смысл и в ряде других ситуаций.
Например, если планируется раздел участка, изменение его разрешённого использования, получение разрешения на строительство объектов на участке и т.д..
Неточность границ земельного участка может являться причиной выхода границ объектов капитального строительства, расположенных на участке за пределы земельного участка и уточнение границ может позволить устранить выход части здания за пределы участка.
Кроме того, в случае неточности границ земельного участка может возникать пересечение/наложение границ со смежными земельными участками и уточнение границ позволит урегулировать разногласия с землепользователями.
Росреестр в Письме от 08.12.2020 N 13-00451/20 также указал, что уточнение границ земельных участков проводится при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН, в том числе реестровой ошибки, о местоположении границ земельного участка.
Необходимо также учитывать, что после уточнения границ земельного участка, его площадь может быть увеличена.
Указанное возможно, если в результате уточнения площадь участка составляет величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, а в случае если такой размер не установлен, то на величину не более чем десять процентов площади, указанной в ЕГРН (ч. 1.1. ст. 43 Закона о государственной регистрации недвижимости, п. 32, п. 32.1 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости). В то же время такое уточнение не может быть произвольным, необходимо будет подтвердить обоснованность вновь устанавливаемых границ.
Учитывая изложенное, уточнение границ земельных участков (помимо случая, когда необходимо получить публичный участок в аренду) также имеет смысл, если правообладателю земельного участка необходимо устранить неточности в определении местоположения границ, исключить выход границ ОКС за пределы земельного участка, исправить реестровую ошибку.
Далее рассмотрим саму процедуру уточнения границ земельного участка.
Порядок уточнения границ земельного участка
В первую очередь для уточнения границ Земельного участка требуется проведение кадастровых работ, по результату которых будет подготовлен межевой план (ст. 37 Закона о кадастровой деятельности).
Межевой план необходим для кадастрового учета земельного участка, в том числе при изменении описания его местоположения и площади, а также уточнении границ.
При этом обязательной процедурой при подготовке кадастровым инженером межевого плана является согласование границ со смежными землепользователями.
Так, например, в г. Москве при уточнении границ земельного участка, имеющего общую границу с земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, либо земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, нужно получить согласование от Департамента городского имущества г. Москвы в порядке получения государственной услуги «Согласование межевого плана границ земельного участка».
При этом, если смежные землепользователи не согласуют местоположение границ земельного участка, направив возражения, то в таком случае необходимо инициировать судебный спор об установлении границ земельного участка в координатах, определённых в межевом плане.
Ответчиком по данному иску будут выступать правообладатели смежных земельных участков.
После того как будет подготовлен межевой план, владельцу участка необходимо обратиться с заявлением в органы Росреестра с приложением к заявлению межевого плана в целях кадастрового учета изменения описания местоположения границ земельного участка (ч. 1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости).
Резюмируя изложенное, в случае, если правообладателю необходимо уточнить границы земельного участка, то ему надлежит руководствоваться следующим порядком действий:
- заключить договор подряда на подготовку межевого плана;
- согласовать границы со смежными землепользователями, а в случае получения возражений – инициировать судебный спор;
- обратиться в Росреестр для кадастрового учета изменения описания местоположения границ земельного участка.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам перевода земель в иные категории и не только. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.