В ноябре 2024 года в Закон Московской области о генеральном плане развития были внесены поправки, которые существенно усложнили использование сельхозземель для строительства жилых объектов путем их перевода в земли населенных пунктов или установления для сельхоз участков зоны СХ2, позволяющей строить садовые дома, что затронет как крупных девелоперов, так и частных собственников. Эти изменения призваны защитить сельскохозяйственные земли и создать более упорядоченный подход к загородной застройке.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989 47 25
- по WhatsApp + 7 903 722 35 09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте https://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Основные изменения
Ранее земельное законодательство допускало строительство жилых объектов на сельскохозяйственных землях через их перевод в территориальную зону для ведения садоводства (СХ2). Это позволяло возводить садовые дома, которые по характеристикам почти не отличались от индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Такие действия экономили значительные средства: сельхозземли стоили дешевле, а перевод в земли населенных пунктов часто обходился без значительных затрат на инфраструктуру.
А в случаях перевода сельхоз земель в земли населенных пунктов для строительства ИЖС и блокированной застройки в законодательстве отсутствовали какие-либо четкие правила в части обеспечения населения инфраструктурой.
Однако новые нормы, вступившие в силу с 13 ноября 2024 года, внесли серьезные ограничения:
- Запрет на перевод сельхозземель в зону СХ2
Теперь участки, согласно виду разрешенного использования не предназначенные для ведения садоводства (по данным ЕГРН), не могут быть включены в территориальную зону СХ2, на которой можно строить садовые дома. - Ужесточение перевода сельхоз участка в земли населенных пунктов
Разрешение на перевод теперь выдается только при условии обеспечения планируемого поселения объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры в соответствии с градостроительными нормативами Московской области и критериями Правительства.
Эти изменения фактически закрыли возможность быстрого и экономичного перевода сельхозземель для строительства жилых домов, и делают процесс застройки доступным в основном крупным девелоперам, обладающим достаточными ресурсами для инвестиций в инфраструктуру. Для частных лиц и небольших застройщиков, которые ранее использовали сельхозземли как доступный и относительно дешевый вариант для строительства загородных домов, такая возможность усложняется.
Подробнее в нашей статье о переводе сельхозземель в населённые пункты.
Цели и последствия изменений
Новые правила направлены на устранение хаотичной застройки, которая ранее фактически превращала сельхозземли в коттеджные поселки без должной инфраструктуры. Законодатель стремится:
- Сохранить сельхозземли для их первоначального назначения.
- Исключить ситуации, когда сельхозземли, предназначенные для ведения садоводства и огородничества на деле используются исключительно для застройки жилыми объектами.
- Обеспечить комфорт проживания в новых поселениях за счет развития социальной и транспортной инфраструктуры.
- Ограничить возможности мелких застройщиков, неспособных выполнять требования законодательства.
В долгосрочной перспективе такие изменения могут улучшить качество загородного жилья, сократить число стихийных поселков и повысить престижность новых жилых зон.
Вывод
Введение новых норм в Московской области сделало использование сельхозземель под жилую застройку более сложным и требовательным. Введенные изменения стимулируют ответственный подход к строительству, повышая качество создаваемых поселений. Однако для частных лиц и небольших застройщиков такие меры могут стать серьезным препятствием, требующим переосмысления подходов к реализации загородных проектов.
Эти перемены требуют профессионального подхода и грамотных решений, которые может обеспечить Правовой центр «Два М». Мы поможем вам адаптироваться к новым реалиям и реализовать ваши проекты с максимальной выгодой, так как понимание изменений правового регулирования использования сельхозземель позволяет грамотно планировать развитие Ваших сельхоз участков, избегая лишних затрат и правовых рисков.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам перевода земель в иные категории и не только. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
Больше материалов о возможностях использования сельскохозяйственных участков представлено на нашем сайте.