Что происходило в прошлом году с рынком новостроек Екатеринбурга и какие прогнозы строят аналитики в будущем. Оценка девелоперов и ожидания экспертов в материале Объектив.РФ.
По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив.рф» в январе 2025 было совершено 857 сделок (по данным Росреестра на 01.02.2025), динамика сделок ДДУ по сравнению с январем 2024 составила -27%. В январе традиционно слабые продажи и 2025 год здесь не исключение – сказывается фактор сезонности, а также следствие маркетинговой активности девелоперов в декабре прошлого года, которые «выжали» весь спрос для закрытия показателей продаж. Объем экспозиции на рынке первичной недвижимости впервые в январе 2025 показал отрицательную корректировку по сравнению с декабрем 2024 – он составил 1 633 993 м2, динамика января 2025 к декабрю 2024 оказалась со знаком минус и составила -2%.
Настроения среди девелоперов разделились – кто-то продолжает запланированные старты продаж вынужденно, жертвуя маржинальностью проекта, а кто-то намеренно выдерживает экспансивную стратегию, чтобы позднее занять доминирующее положение в экспозиции растущего рынка.
Застройщики и эксперты поделились своим видением рыночной ситуации и рассказали, что произойдет с рынком и ценами в 2025 году.
«Девелоперы пьют сегодня холодный чай. Себестоимость строительства выросла на 50 процентов, поэтому увеличение стоимости квартир на 30-40 процентов — это недалекое будущее. Но все-таки мы сохраняем спортивно-позитивный настрой и предлагаем нашим клиентам различные способы приобретения квартир – наша задача помочь покупателю зайти в сделку, решить его финансовый вопрос», – говорит директор «ALEKA GROUP» Александр Матофаев.
«На смену льготной ипотеки пришла программа рассрочки – в этой ситуации меняется и сам механизм финансирования, так как основной платеж уходит до ввода дома в эксплуатацию, по сравнению с кредитными средствами. 2025 год может повилять на спрос, но паники мы не увидели – распроданность жилья стремится к 50 процентам, видим потенциал и в новых проектах, но рынку нужны сегодня комфортные механизмы проектного финансирования, которые стали на время труднодоступными», – говорит руководитель отдела продаж Брусники Анастасия Гузенко.
«В Екатеринбурге - самый требовательный покупатель, так как здесь высокая продуктовая конкуренция. Людям важно наличие колясочных в холе, тип остекления, есть ли благоустроенный и уютный двор, прогулочные аллеи и тд. Отдельно отметим, что активным спросом стали пользоваться ИЖД, с готовыми коммуникациями и инфраструктурой, где уже есть садики и школы для детей. Поэтому нам приходится строить такую инфраструктуру возле ИЖД, так как этого требует сам покупатель и рынок. У нас большие ставки именно на ИЖД. Таунхаусы оказались не так востребованы, как хотелось – мы активно пересматриваем планы, но в целом продажи идут неплохо. При этом мы понимаем, что квадратный метр не может стоить сейчас в Екатеринбурге ниже 160 тысяч рублей – мы все на данный момент строим за счет прибыли», - оценивает ситуацию на рынке руководитель проекта ЖК «Совушки» Александр Буряк.
«Когда есть некий бум на рынке, изменения рано или поздно произойдут. Отмена программы льготной ипотеки показала нам очевидную просадку в июле – так спрос, который мог бы прийти в августе и сентябре был консолидирован в июне 2024 года. В Екатеринбурге высотное строительство, поэтому пока слишком рано говорить о спаде. Кроме того, в 2025 продолжается ввод жилья, начатый еще 2023 и 2024 годах. Смена спроса, конечно, заставила поменять и планы - у всех девелоперов разные стратегии и финансовые инструменты, которые позволяли расти за счет различных банковских инструментов. Сейчас при длительном производственном цикле, мы работаем за счет финансовых инструментов внутри компании. Мы видим падение спроса в классе эконом и комфорт – просадка идет там, где раньше был активный спрос. При этом мы не наблюдаем падения спроса на недвижимость класса бизнес», – оценивает ситуацию на рынке недвижимости коммерческий директор группы компаний «Атлас Девелопмент» Анастасия Стройкова.
«Сейчас наступает период, когда люди начнут покупать жилье для себя, а не для инвестиций. Оценивая 2024 год, можно сказать, что он отличался торговлей финансовыми инструментами в девелопменте, которые создали маркетологи и продуктологи. Конкуренция повысила качество продукта – это и есть там самая ценность, на которую покупатели все чаще стали обращать внимание. Интересно, что в текущей ситуации на ранней стадии строительства никто ничего покупать не будет. Сейчас наша стратегия в том, чтобы сначала получать разрешение на строительство, затем открывать сбор заявок, и если локация интересна, то только потом заходим на строительство. Начинать строительство под 25-27% проектного финансирования объективно невыгодно. Финансирование текущих проектов пока идет за счет собственных средств. Но мы не заглядываем с пессимизмом в будущее – в качестве реинвестиций также помогаем с первоначальным взносом нашим покупателям», – рассказывает управляющий директор группы компаний «Ривьера-Инвест Екатеринбург» Евгений Шилов.
«Как и все мы решили поиграться с отделкой мест общего пользования (МОПов) и фасадов. Но спустя время поняли, что нашему покупателю это все не так важно – человек, в первую очередь, голосует рублем. Все, кто покупали ранее квартиры с программой господдержки, спокойно перешли на семейную ипотеку. Поэтому мы сохранили в своем портфеле классические и безопасные инструменты финансирования без рассрочек. Академический – самая развивающаяся локация, в этом году там планируется на вывод на рынок 26 новых (она говорила всего а не только про свои) проектов, это порядка 850 тысяч квадратных метров в экспозиции. 2024 год закрыли успешно, сохраняем курс не снижать обороты и не нарушить обязательства перед покупателями. Отмечу, что такие девелоперы как мы, обязаны строить социальные объекты за свой счет – школы и детсады. Это минимальные затраты, не говоря про строительство дорог, тротуаров, подъездных путей к ним – это все дополнительная нагрузка на застройщика, работающего в условиях КРТ. На 2025 год мы прогнозируем увеличение стоимости квадратного метра в новостройках на 20-30 процентов, чтобы закрыться с минимальной маржинальностью», – говорит директор по продажам и маркетингу девелопера «Академический» (входит В ГК "КОРТРОС") Нина Голубцова.
«В последние годы мы переориентировались на работу с офисной и коммерческой недвижимостью – ощутили спрос в 2023-2024 на новые офисы в районе Екатеринбург-Сити. Но также осталась работа и с жилым сектором. Сейчас у нас есть большой участок под застройку на Уралмаше, который также имеет определённую нагрузку – в наших планах выступить здесь как мастер-девелопер и пригласить в проект других застройщиков. Основной наш клиент находится в сегменте бизнес и премиум, поэтому мы меньше всего чувствуем историю с падением продаж. Если говорить про комфорт- здесь мы зависели от того, будут ли лимиты в банках или не будут. Рынок разогнался за счет программы льготной ипотеки - доля ипотечных сделок в комфорт-классе в 2023 году была на уровне 80%, а в 2024 составила рекордные 95%. При этом покупатель бизнес-класса тоже брал ипотеку - доля сделок с привлечением кредитных средств в этом сегменте была также колоссальной. У нас также есть программа рассрочки в классическом виде, которая меняется в зависимости от спроса. С точки зрения настроения – все стабильно, в приоритете курортная и коммерческая недвижимость. Спрос на недвижимость не упадет - потребность есть и будет, но он становится более отложенным из-за цикличности рынка. Спад пройдет, а за ним начнется рост, который разгонит стоимость вновь», – рассказывает коммерческий директор УГМК-Застройщик Евгения Хохлова.
Обсуждение рынка первичной недвижимости в Екатеринбурге было организовано на круглом столе издания Деловой квартал.
Сервис цифровой аналитики Объектив.РФ: рынок недвижимости
Телеграм-канал «Записки Объектолога» с оперативными сводками по состоянию рынка первичной недвижимости и регулярными аналитическими отчетами
Подписывайтесь на нас, чтобы быть на шаг впереди конкурентов!