Всем, кто ищет надежный инвестиционный актив в непростые времена, стоит присмотреться к коммерческим помещениям в новостройках – особенно в ЖК комфорт-класса. Собственники таких лотов остались в плюсе за счет удорожания самого объекта и за счет роста арендных ставок. Специалисты рассказали, на что обратить внимание при выборе нежилых помещений.
По данным аналитиков группы компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднем инвестиционная доходность за пять лет – с 2020 по 2025 год, увеличилась на 20%. При таких темпах стоимость недвижимости в среднем удвоилась. Таким образом, инвесторы в коммерческую недвижимость получили значительную прибыль за последние пять лет за счет роста стоимости актива.
Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между ними составляла 20% из расчета за один квадратный метр в пользу второго, а арендная ставка почти не различалась, если и была выше в «бизнесе», то не более чем на 10%.
«Коммерческая недвижимость выросла в цене за последние пять лет, в том числе потому, что стрит-ритейл занимает в ЖК 7-9% от общей площади проекта. В свою очередь арендные ставки в сегменте росли медленнее — в среднем на 5-7% в год. При этом надо учитывать, что в “пандемийные” годы они не индексировались, что не соответствует столь динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году. Несмотря на это, есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через 5 лет будет такая же, как сейчас у помещений, купленных 5 лет назад»Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости ГК «КОРТРОС»
Сегодня на размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, ключевую роль играет расположение помещения в жилом комплексе: людской поток, плотность жилой застройки и конкуренция являются основными драйверами роста цен и арендных ставок. Во-вторых, качество продукта. Коммерческие помещения с грамотной концепцией, отвечающие спросу арендаторов, приносили наибольшую доходность. Третий фактор – конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность была выше.
«Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретённое в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 млн рублей. Пять лет спустя стоимость аналогичного объекта выросла до 50 млн рублей – рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 руб./м² до 2450 руб./м² в месяц (5% в год). В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 млн рублей при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта»Вадим Кашкин, руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»
Эксперты пришли к выводу, что коммерческая недвижимость в жилых комплексах остается стабильным и безопасным инвестиционным инструментом. Несмотря на рост сроков окупаемости, рост капитализации таких активов продолжится, особенно в сегменте комфорт-класса. Покупатели, рассматривающие коммерческую недвижимость как долгосрочный актив, смогут извлечь выгоду не только из арендного дохода, но и из роста стоимости объекта.
Для того, чтобы выгодно инвестировать в подобные объекты, аналитики советуют, во-первых вкладываться в перспективные жилые комплексы. Во-вторых, особое внимание уделять расположению помещения.
Значение имеет как расположение ЖК в городской структуре, так и место самого коммерческого объекта внутри жилого комплекса. Третья рекомендация – нужно учитывать качественные характеристики продукта. Примером могут стать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. Также, в-четвертых, не стоит ограничиваться анализом арендного дохода. Рост стоимости самого объекта недвижимости обеспечит дополнительную доходность. Пятое: рассмотрите увеличение доли street retail в портфеле активов. Этот сегмент остается устойчивым даже при сложных изменениях в экономике и городском рынке недвижимости.
Таблица №1. Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений на продажу на рынке старой и Новой Москвы:
Таблица №2 Сводные данные по экспозиции коммерческих помещений в аренду рынке старой и Новой Москвы:
Таблица №3. Средняя ставка аренды коммерческих помещений по назначению на рынке старой и Новой Москвы:
Читайте также:
Аптеки и не только: какие бизнесы первыми открываются в новых жилых комплексах
Торговля в новостройках: современная концепция комфорта
Автор: эксперты компаний «КОРТРОС» и «НДВ Супермаркет Недвижимости»