Индекс настроений риелторов — это исследование рынка недвижимости через опросы риелторов по всей стране. С начала 2024 года каждый месяц мы проводим замеры — агенты оценивают динамику спроса и цен на жильё и делятся своими прогнозами.
Спрос на рынке жилья
После завершения программы льготного кредитования под 8%, а также изменения условий семейной и IT-ипотек спрос на новостройки остаётся низким. Падение активности в январе 2025 года отметили 72% опрошенных, а увеличение спроса — только 12%.
При этом, по сравнению с декабрём ситуация немного улучшилась и индекс спроса вырос на 3 пункта. Это может быть связано с увеличением лимита по семейной ипотеке и изменением системы распределения лимитов среди кредиторов. Теперь все банки имеют равный доступ к лимиту, что снижает вероятность приостановки выдач и позволяет семьям выбрать банк исходя из условий.
Также на рост спроса могло повлиять смягчение условий кредитования по программам с господдержкой одним из крупнейших игроков рынка. Банк ВТБ снизил минимальный размер первоначального взноса до 20,1% и отменил обязательное субсидирование процентной ставки застройщиком/партнёром с 27 декабря 2024 года.
По данным Роскадастра, в январе 2025 года количество сделок на первичном рынке жилья снизилось на 40% по сравнению с предыдущим месяцем. Это ожидаемо, учитывая меньшее число рабочих дней в январе по сравнению с декабрём.
Сравнение официальной статистики и исследования М2 показывает, что часть январского спроса, о котором заявили риелторы, ещё не трансформировалась в сделки и будет завершена позже.
Годовая динамика подтверждает оценки риелторов. В январе 2024 года индекс спроса составлял 19 пунктов, а через год снизился на 3 пункта — до 16. По данным Роскадастра, за год число сделок в сегменте снизилось на 10%. Это связано с ужесточением условий ипотечного кредитования.
В январе спрос в сегменте ИЖС улучшился: доля негативных оценок снизилась на 6 п. п., до 68%, а позитивных — выросла на 4 п. п., до 16%. Индекс спроса вырос на 5 пунктов.
Оживление активности может быть связано с приближением высокого сезона. Обычно спрос на рынке ИЖС растёт весной и снижается с сентября по февраль. В этом году Гидрометцентр прогнозирует ранний приход весны, что могло подогреть интерес к загородной недвижимости.
На рынок ИЖС влияют сдерживающие факторы: корректировка льготных ипотечных госпрограмм и переход на механизм эскроу-счетов с марта 2025 года.
Эскроу-счёт — специальный счёт в банке, где хранятся деньги заказчика до передачи ему готового дома. Это значит, что средства клиента поступают не напрямую подрядчику, а на счёт, доступ к которому до окончания строительства закрыт для обеих сторон сделки. Если строительство завершено успешно, счёт разблокируется, и подрядчик получает деньги.
По данным Роскадастра, в январе 2025 года количество сделок с домами снизилось на 40%, а с земельными участками — на 33% по сравнению с предыдущим периодом. Это связано с меньшим количеством рабочих дней в январе.
Годовая динамика спроса подтверждается официальной статистикой. В январе 2024 года индекс спроса составлял 35 пунктов, за год он снизился на 12 пунктов — до 23 пунктов в январе 2025-го. По данным Роскадастра, за год число сделок в сегменте уменьшилось на 10%.
В январе 2025 года спрос на рынке вторичного жилья был выше, чем в 2024 году: индекс составил 20 пунктов против 12 в прошлом году. Однако он всё ещё остаётся низким из-за высоких ипотечных ставок. О снижении спроса сообщили 72% респондентов.
Оживление может быть связано с желанием людей инвестировать годовые бонусы. Также положительно повлияла адаптация к новым условиям рынка: люди привыкли к высоким ставкам и изучают стратегии покупки жилья, например, с рефинансированием.
По данным Роскадастра, в январе 2025 года количество сделок на вторичном рынке жилья снизилось на 42% по сравнению с предыдущим месяцем. В годовом сравнении наблюдается незначительное снижение количества зарегистрированных сделок (2%). Однако риелторы отмечают улучшение спроса в этом сегменте в сравнении с январём 2024 года.
Специалисты М2 связывают это с тем, что риелторы адаптировались к новым условиям рынка, как и их клиенты ранее. Риелторы ожидают улучшения ситуации со спросом на жильё в феврале 2025 года, хотя он всё ещё будет пониженным.
Риелторы верно предсказали пониженный спрос в январе 2025 года. Их ожидания, полученные в прошлом опросе, совпали с реальными результатами. При этом во всех сегментах оценка января оказалась более позитивной, чем прогнозировали риелторы.
Индекс настроений риелторов — индикатор рынка недвижимости
На основе опроса аналитический центр М2 рассчитывает Индекс настроений риелторов. Этот показатель говорит о том, что происходит на рынке недвижимости. В индексе учитывается спрос на жильё, ожидания риелторов по спросу в ближайшее время, количество клиентов и доходы агентов.
В январе 2025 года индекс вырос на 6,3 пункта по сравнению с декабрём 2024 года и составил 29 пунктов. Риелторы отмечают оживление на рынке: растёт число клиентов, увеличивается спрос. Однако январское значение индекса всё ещё находится в зоне негативных оценок.
Подробнее изучить результаты, ознакомиться с оценкой цен в январе и годовую оценку ожиданий по ценам и спросу можно на сайте М2.