#Недвижимость Крыма #Инветиции
Лишний раз будет не плохо напомнить, что в Крыму очень много выдаётся желаемого за действительное. Другим словами, рекламные кампании, мягко говоря, частично врут. По этой причине "спасение" инвестора от "разводняка" (как говорили в 90-е) - дело рук самого инвестора.
И хорошо, если вы купите объект, а он в итоге просто будет построен хуже качеством, чем обещали. Гораздо рискованнее, если будут серьёзные задержки со строительством. А ещё критичнее - банкротство застройщика и все вытекающие отсюда последствия даже по ФЗ-214. О таком случае в Керчи мы уже сообщали в этом видео:
Будем надеяться, что самые крайние варианты всё же редки и поговорим о том, как получить то, что обещали.
Первый критерий - история или статус застройщика.
Если это крупная компания, которая раньше строила подобные объекты (лучше всего, чтобы это было в разных регионах, а не только в Крыму), то вероятность, что новый проект будет не хуже предыдущих, очень высокая. Если же девелопер не имел опыта или этот опыт находится совсем в ином сегменте, например, застройщик строил торговые центры или жильё эконом-класса, а теперь решил построить элитный апарт-отель, то, скорее всего, будет много ошибок как в проектировании, так и в самом продукте.
Надо заметить, что часто вы будете общаться не с самим застройщиком, а с его агентством-представителем, которое получило права на реализацию. В этом случае надо проверять и агентство. Обратите внимание на то, сколько лет уже на рынке риэлторская компания, заключившая эксклюзивный или ко-эксклюзивный договор с застройщиком. В каких регионах есть офисы? Если только Крым или Крым + Сочи, то это не значит НИЧЕГО, даже если у компании 5 проектов. На юге - дикий рынок, и он сильно отстал от "материка". Пока ещё не сложились традиции и понимание долгосрочной стратегии выстраивания репутации. С рынка конкуренция ещё не вытеснила тех, кто "не чист на руку" и т.д.
И вот здесь появляется вопрос №2:
Какую комиссию платит застройщик своему доверенному представителю
не риэлтору, который работает с вами (не путайте), а именно своему уполномоченному представителю?
Если в 2024-м году это выше 7%, то это сигнал, что с проектом что-то не то. Когда в одинаковых условиях риэлтору предлагают 7% или 12-16% ("Финчейзу" по слухам платят именно такие ставки в обход банков уже по четырём проектам в Крыму), то за дополнительные 5-9% (а это от 500 тысяч до 1,5 млн. рублей с каждой сделки), многие агенты вам такие сказки расскажут, что потом - после сдачи, вы только и будете, что удивляться - в плохом смысле этого слова.
Но вернёмся к качеству стройки. Был такой пример: в одном проекте у не очень опытного девелопера запроектировали лифт внутри одного из двух пентхаусов.
На вопрос: "А как же быть владельцу второго пентхауса?", ответ был такой: "Пусть с третьего этажа по лестнице поднимается". Итог, конечно, таков, что перепроектирование будет уже после сдачи отеля в эксплуатацию и пентхаус с лифтом разделят на два, но, как говорится: "Это сигнал".
Итак, если застройщик мал и неопытен, то это повод, как минимум, задуматься: "А какие ещё косяки могут быть в процессе строительства?"
Третий вопрос - управляющая компания.
Мы уже не раз писали подробно на эту тему здесь и здесь, поэтому ещё раз просто зафиксируем:
Если застройщик не предлагает вам подписать договор на управление сразу с договором ДДУ, то высока вероятность, что продукт будет "не очень".
Для покупателя наличие в проекте УК или гостиничного оператора на этапе строительства - это гарантия того, что какой-то внешний ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ контролёр будет "заботиться" о ваших интересах инвестора. Ведь в период строительства "управляйка" на вашей стороне, она также заинтересована в хорошем качестве стройки, оптимизации будущих расходов, как и вы.
Но вы - не профессионал, и не сможете проверить всё так, как нужно.
Заметим здесь, что и способ расчёта вашей прибыли предлагаемый УК также может свидетельствовать о прозрачности и открытости проекта. Если из выручки УК вычитает только один раз некую "долю", например, 40% или 50%, то это говорит либо о неопытности УК в работе с апарт-отелями (так делают обычно отельные операторы), либо хотят что-то скрыть.
Вот пример более детального, а, стало быть, более честного расчёта прибыли инвестора.
На рисунке мы видим, что расходы на эксплуатацию (включая коммуналку) могут быть переменными в зависимости от сезона, а вот услуги УК - всегда одинаковые и чётко ограничены (в данном случае 20%). Вот именно в прямых эксплуатационных затратах и кроется возможность их оптимизировать за счёт инженерных систем, загрузки бассейна и прочего (см. ниже). Например, если круглогодичный бассейн находится не на территории апарт-отеля, а в отельном комплексе (как в Tempo), то расходы на его содержание, особенно зимой из ваших доходов не вычитаются, а доходы увеличиваются, потому что гостей привлекает возможность пользоваться бассейном, находящимся практически на территории комплекса.
Четвертый параметр, на который редко кто обращает внимание, но который легко проверить
Энергоснабжение - вопрос четвёртый.
Самое простое - класс энергоэффективности. Его можно посмотреть по каждой новостройке на Наш.дом.рф - пример:
Это курортный всё тот же кластер "Tempo", строящийся при участии РНКБ, он имеет высший балл.
А вот иной пример - "Прайм-Прибрежный" от небольшого застройщика с одним проектом.
Ссылка на страницу апарт-отеля в каталоге. Честно говоря, такое мы видим впервые - нужно будет разобраться, что это означает, но по ощущениям - ничего высокого уровня за этим не скрывается.
Ещё один пример от маленького застройщика передавшего реализацию известному агентству "Финчейз" - "Одиссей Residence":
Это один из самых низких показателей (см. таблицу). Мы же рекомендуем, в любых случаях, где показатель ниже "B" задать вопросы:
- как будет отапливаться и кондиционироваться здание (воздухом или водяными радиаторами)?
- есть ли газовая котельная?
- какие будут коммунальные платежи (хотя могут не сказать правды)?
На что это влияет критично?
Может так случиться, что объект не может нормально эксплуатироваться в зимнее время. То есть апарт-отель фактически будет на этот период консервироваться.
Мы нашли в проектной документации одного крымского (западной локации) апарт-комплекса на Дом.рф в документах с экспертизой такой пункт.
Для понимания - этот проект продаётся успешно, риэлторы показывают красивые картинки, ведь это первая линия от моря, а покупатели-инвесторы не знают, что их ожидает "сюрприз" после сдачи объекта в эксплуатацию (кому интересно, что за объект и другие косяки крымских застройщиков - пишите, а также подписывайтесь на наш Телеграм)
Конечно, собственнику никто не сможет запретить жить в проекте с неэффективным отоплением, но вот получать доход с ноября по апрель - уже проблематично, так как расходы на тепло будут "съедать" значительную часть прибыли.
Для тех, кто не уловил - если нет газовых котельных, то отапливать в не сезон юнит вам придётся фактически воздухом из кондиционера - индивидуального или центрального это уже не так важно. А это, во-первых, дорого, во-вторых - воздух в апартаменте будет не самый комфортный для проживания (это мягко говоря), ну, и в-третьих - шум.
В таблице мы собрали данные по энергоэффективности по всем 12 проектам апарт-отелей западного Крыма (кроме одного совсем странного)
Видно, что большинство - класс "B". Уверены, что и "Крымская Ривьера" после запуска стройки покажет хороший уровень, а иначе как конкурировать с лидером локации - Tempo с их "A++".
Чтобы понять детали такой рекордной эффективности, мы погрузились немного в детали инженерных систем и увидели образец лучшего решения по энергоэффективности. Расскажем один простой факт и вам, чтобы было понимание, куда будут со временем стремиться все застройщики апарт-отелей класса бизнес и выше.
Это схема размещения инженерных сетей в здании апарт-отеля. Не специалисту сложно разобраться без комментариев, но мы выделим самое главное - "поэтажное" кондиционирование и отопление. Другими словами: если в не сезон у вас занято лишь два юнита на этаже, то отопление включается только на один этаж, а не на весь корпус. То есть экономия в 12 раз (для 12-этажного здания). Вот этот параметр помогает УК также оптимизировать эксплуатационные расходы (см. выше).
А далее мы перечислим ещё вопросы, которые стОит задать застройщику:
5-й вопрос - лифты.
6-й - бассейн (обогрев, площадь, способ доступа резидентов).
7-й - окна.
8-й - высота потолков.
9-й - отделка.
10-й - благоустройство: детские, спортивные площадки и пр.
11-й - озеленение
12-й - резервное водо- и электроснабжение
13-й - горячее водоснабжение и канализация
14-й - другие детали, которые могут влиять на ваш доход.
Обо всех этих параметрах мы напишем в следующих выпусках "Азбуки- КИ" - подписывайтесь.