По сути, взгляд изнутри строительной кухни.
Очень сложная статья для меня получилась. Просидел над ней почти неделю. Очень хочется объять необъятное, многие нюансы пересекаются между собой.
Постарался максимально структурировать информацию, да чтобы еще и нескучно читалось.
Итак, ты всё-таки решил заиметь дом (жена уже несколько лет ненавязчиво на это намекает) и ты думаешь: «Что делать?», ведь ты еще ни разу не сталкивался с выбором недвижимости.
Фактически у тебя всего 4 варианта:
- Купить дом б/у.
- Купить дом от застройщика на продажу.
- Построить дом самостроем
- Построить дом с нуля силами строительной организации на своём или предложенном участке.
Первый и второй вариант разбирать не буду, там нужно больше обращать внимание на легитимность и качество построек, а также законность владения недвижимостью, вариант 3 – для смелых духом и крепких телом. А вот что делать, если выбрал вариант "отдать деньги строительной компании", расскажу поподробнее.
Сначала немного психологии: просто прими к сведению и пропусти дальнейший текст через призму осознанного.
- Женщины и мужчины принимают решения по-разному. Женщина более эмоциональна, ей больше нужны красивые картинки и удобство общения. Мужчина более рационален, чаще делает выбор, исходя из совокупности факторов, которые получает при анализе проблемы. Часто это занимает довольно много времени. Если это не эмоциональная незначительная покупка, скинь проблему выбора мужу, ненавязчиво продвигая и свои хотелки. Мужчины обожают «решать проблемы и бороться с трудностями». Потом, кстати, можно на него всё свалить, если всё пойдет не по плану.
- Критерием выбора чего-либо у многих людей является цена. Чем дешевле, тем мозг рассматривает больше именно этот вариант.
- Люди не любят принимать решения, неизвестность от грядущего «пути» и его последствий вызывает тревогу, что очень некомфортно.
- Когда что-то не понимаешь, стараешься спихнуть ответственность за принятое решение на другого. Это самый простой, но не самый правильный путь.
По себе знаю, очень трудно иногда принять решение, но зато, когда решил что-то и сделал первый шаг, всё дальше происходит как-то само собой.
Итак, поехали! 🚀
Репутация и история работы.
Смотри как компания представлена в интернет, что о ней пишут. Промониторь соцсети, найди реальные отзывы.
Надёжная компания очень дорожит своей репутацией и не будет «обижать» своего заказчика. Сарафанное радио – один из самых действенных и недорогих способов привлечения клиентов.
Смотри примеры работ, фото, ПРОСИСЬ НА ТЕКУЩИЕ СТРОЙКИ, на законченные объекты, выходи на заказчиков, общайся, делай выводы. Общайся с соседями. В идеале найди тех, кто построился лет 5 назад, у них уже есть опыт проживания и отделки дома. Слушай что говорят о руководстве, строителях, компании в целом.
Лайфхак: в телеграм чате компании частенько тусуются заказчики. Можно напрямую связаться личным сообщением, пообщаться, в гости напроситься.
Съезди на стройку. Даже если ты не разбираешься в тонкостях процесса, просто обрати внимание, в каком виде содержится строительная площадка, как ведут себя рабочие. Если повсюду разбросан мусор, материалы свалены как попало, а строители слоняются без дела, то это показатель неорганизованности и безответственного отношения к работе.
Сало, мёд, говно, и гвозди. Или на зарубежном диалекте: "Фсё магу: плитька, клядка, криша, бривно". Если организация готова взяться за строительство дома по любой технологии, скорее всего ни в одной из них она полноценно не разбирается. Компания, как Герасим на любую хуйню работу согласен, лишь бы платили. Специализация нужна, в общем.
Кстати, нишевание компании (строим только коробки дома) может быть негативным фактором для конкретного заказчика при принятии решения. Ведь очень удобно выбрать компанию один раз и до конца с ней работать, если устраивает качество, чем испытывать постоянные муки выбора подрядчика на каждый вид работ. Да и в ипотеку таким образом дом не построишь. У нормальных компаний привлечение проверенных субподрядчиков – хорошая практика. Невозможно всё уметь самим и держать специалистов на каждый вид работ.
Честное отношение к делу и компетенция организации…
К сожалению, в частном домостроении в нашей стране нет законодательных препон на «самодеятельность». Нет явной ответственности за несоблюдение строительных норм и правил. Поэтому тебе необходимо хотя бы в общих чертах разобраться в принципах различных строительных процессов, материалов, которые в них применяются и порядке выполнения работ. В век свободной информации это не сильно сложно.
Расспрашивай сотрудников о технических моментах, проверяй компетентность, чёткость ответов. Если ребята «плавают», то стройка скорее всего будет осуществляться так же. Нормальный менеджер подключит к переговорам технического специалиста, если сам не может ответить на вопрос. Не должно быть ответа в стиле «20 лет так строим, никто еще не жаловался».
Узнай о качестве применяемых материалов, о нормативах стройки.
Кстати, наличие собственного производства – не показатель. В СИП почему-то собственное производство панелей выдаётся как преимущество, хотя видел не один «завод», где панели склеивают не по технологии и не из тех материалов, которые должны быть по технологии. Из 10 заводов – 9 используют пенополистирол низкой плотности, экономят клей (панели разваливаются), применяют ОСП неизвестного производителя. Про геометрию панелей вообще молчу. Если тебе предложат строить дом из кирпича, ты что выберешь: кирпич с известного завода или из небольшого цеха неизвестной фирмы?
В общем, ехай на завод, меряй геометрию, смотри на организацию производства, измеряй, рви, ломай панели, делай вывод.
Посмотри, кстати, что компания строила все эти годы. Если дешевые дачные домики, нормальный дом для постоянного проживания компания не построит.
Юридические моменты.
Запроси договор, посмотри, что защищены обе стороны. Прочти то, что подписываешь, проверь договор у юриста.
Обрати внимание на следующие пункты:
- Предмет договора
- Сроки строительства (в том числе сроки завершения каждого этапа)
- Фиксация стоимости договора на всех этапах
- Этапы оплаты в привязке к этапам строительства
- Условия для строительства (где будет жить строительная бригада, какие коммуникации нужны, кто отвечает за уборку мусора)
- Порядок приёмки готового дома, как выглядит акт приемки (операционный лист)
- Гарантия на все элементы дома (фундамент, стены, коммуникации, материалы, работы)
Запроси реквизиты, пробей компанию по базам. Это не особо сложно, хотя бывает и не бесплатно. Обрати внимание на:
- Когда создано юридическое лицо. Многие на сайтах любят писать, что работают уже 10 лет, а реально она зарегистрирована год назад.
- Обороты компании за прошлый год. Можно понять сколько людей им доверили свои деньги, а если обороты небольшие, то, возможно, компания работает в чёрную.
- Судебная практика: сколько было судов, сколько их сейчас. Возможно, компания пылесосит рынок в поиске доверчивых заказчиков с целью закрыть предыдущие кассовые разрывы или того хуже, с целью последующего банкротства.
- Поищи информацию о директоре. Возможно, это зицпредседатель Фунт, у которого есть еще с десяток руководящих должностей в разных сферах.
- Факультативно: поищи компании со схожим названием, часто с целью обмана создаются несколько юрлиц с одним названием.
Строители.
Свои постоянные бригады или рабочие с Авито.
Как думаешь: кто качественно построит дом по знакомому проекту, тот, кто уже много раз это делал, или кого наняли конкретно под один объект? Бывают чудеса, конечно, но редко))
Лично знаю руководителей нескольких организаций, которые в пик стройки 22го года набрали заказов и не смогли справиться с ними. Всё наложилось на значительный рост цен в течение года. Кто-то выплыл, кто-то разорился (и по классике заказчики без денег, зато с судебными разбирательствами). Расчёт был на бригады с Авито. Те, что находились, не соответствовали гордому званию «специалист», приходилось гнать этих рукожопов и искать новых. Ну не самые востребованные и компетентные специалисты тусуются на Авито. В итоге сроки провалены, деньги потрачены, дома не достроены, суды проиграны.
Сроки выхода на стройку.
У хороших компаний обычно есть очередь. Если ты слышишь «в течение недели выйдем», то тут обычно 2 варианта: эта компания ну просто никому не нужна или там в оперативном режиме будут на твой объект наняты рабочие с Авито.
Небольшое примечание: на момент написания статьи (февраль 2025г) этот критерий практически неактуален. Почти все сидят без большой очереди заказов и ждут возобновления человеческой ипотеки или снижения ставки рефинансирования.
Общение, адекватность, взаимодействие.
Познакомься с руководителем и сотрудниками лично. Это важно для доверительного контакта ну и посмотри на свои ощущения от общения. Перед встречей желательно выбрать понравившийся проект в интернете или на сайте застройщика, чтобы предметно обсудить вопросы, бюджет и сроки.
Вот некоторые общие моменты для обсуждения:
- Возможен ли индивидуальный проект дома, или компания предлагает только типовой.
- Попроси показать образец проектной документации, что в неё входит: архитектурная часть, конструктивная документация, чертежи узлов и конструкций, схемы коммуникаций и так далее.
- Что входит в стоимость: черновая коробка дома, фасад, внутренняя отделка, прокладка коммуникаций и так далее. Если это типовой проект, то данные по ценам уже есть. Если индивидуальный, то там всё достаточно расплывчато. В общем, обсуди нужную тебе комплектацию.
- Учтены ли в стоимости сопутствующие издержки: транспортные расходы, доставка материалов, аренда специнструмента, установка лесов для работы на высоте.
- Какие сроки строительства: как черновой коробки, так и дома под ключ.
- Тип фундамента, материалы на фасаде и кровле, параметры окон и дверей.
Грамотные сотрудники посоветуют что-то, объяснят нестыковки в проекте, предупредят о нюансах, ведь заказчик часто ни в чём еще не разбирается. Чтобы потом не получилось ситуации:
– Ты же сам про это ничего не сказал!
- А я не знал!
Если сотрудники уходит от ответов, не понимают твоих запросов или не вызывают доверия, постоянно забывают о сроках, затягивают общение - стоит поискать другого исполнителя.
О цене.
Самый «простой» вариант выбрать застройщика – забить в поисковике запрос «строительство дома», разослать по списку свой проект с просьбой просчитать стоимость строительства, выбрать самый дешевый и вляпаться потом в какую-нибудь фигню. Как говорят на всем известном форуме: «Кроилово ведёт к попадалову».
Дома очень сильно отличаются по качеству используемых материалов, комплектации, квалификации работников, которые им занимаются. Вроде бы одинаковые с виду дома могут отличаться по стоимости на десятки процентов только из-за того какие материалы используются при строительстве, их количества и качества. В результате, погнавшись за низкой ценой, сидишь потом на форумах и ноешь как тебе не повезло со строительной компанией.
Еще раз обращаю внимание: заказчику критически необходимо хотя бы в азах разобраться с той технологией, по которой он собирается строить дом, понять какие материалы там должны быть использованы (номенклатура, качество, сечения) и обращать внимание на это при выборе компании. Смотри комплектацию материалов в доме. В идеале – проси смету на готовый проект, похожий на твой. Но не всегда она присутствует.
Мы, например, смету не делаем. У меня есть написанная в EXCEL табличка, в которой я по-быстрому могу подсчитать количество материалов, которые уходят на дом по уже готовому проекту. Там есть количество и номенклатура материалов, уже понятно сколько заплатить бригаде за работу, добавить маржу, могу учесть налоги и переменные расходы. Но, чтобы из этих данных сделать смету «материалы + работы», нужно все данные «размазывать» по стоимости материалов или всё суммировать в графу «работы». Заказчик потом охреневает от стоимости материалов или стоимости работ. Поэтому мы в договоре прописываем только комплектацию дома, согласно Проекта. И в проекте есть вся номенклатура, и в комплектации тоже. В результате заказчик получает конкретный дом с конкретной комплектацией за определенную договором сумму. А до проектирования вообще нереально посчитать точную стоимость дома, только ближайший ориентир +-.
Но реально есть «уникумы», которые выдают смету до гвоздя по картинке, присланной из интернета. Много раз анализировал подобные расчёты, улыбался.
Сравни цены по рынку. Если подрядчик берет слишком дешево, это как минимум странно. Как правило, причин четыре.
1. Он новичок, ему срочно нужны хоть какие-то заказы для портфолио и опыта.
2. Он неудачник, которому никак не удается пробиться и отстроиться от конкурентов.
3. Он плохой специалист, непрофессионал, его услуги просто не могут стоить дорого.
4. Он набирает себе много дешевых заказов, а потом перепродает их новичкам и неудачникам. Либо делает сам быстро, тяп-ляп из говна и палок, как на конвейере, ведь впереди еще большая очередь из тех, кто хочет «дом недорого».
И закончу разговор о цене порядком расчётов. Если подрядчик запрашивает 100% предоплату, лучше поискать другую компанию. Обычно оплата осуществляется поэтапно после приёмки каждого отдельного вида работ.
Контроль за стройкой
При заключении договора советую настоять на том, чтобы приёмка работ осуществлялась поэтапно. Точки контроля между этапами также лучше указать в соглашении. Это могут быть фотоотчёты подрядчика, личные визиты на стройку. По крайней мере, если что-то пошло не так, можно отказаться от дальнейших услуг и расторгнуть договор (см. поэтапную оплату услуг). Но без строительных знаний оценить качество работ довольно сложно.
Что можно сделать:
Нанять своего инженера для технадзора. Этот вопрос нужно согласовать с подрядчиком.
Если подрядчик не допускает посторонних к приёмке и не имеет внутреннего технадзора, это тревожный сигнал. Ответственным исполнителям скрывать нечего, и они готовы сделать всё, чтобы не допустить брака при строительстве.
Полноценная, регулярная отчётность по ходу выполнения проекта — критерий, который позволяет контролировать качество работы, отслеживать результат и не сливать бюджет впустую. Уточни у подрядчика, как он отчитывается о выполненных задачах, есть ли возможность предоставлять фото-видео отчёт по каждому этапу.
ОПЦИОНАЛЬНО
- Если есть возможность, узнай кто поставщики. В идеале работа напрямую с крупными компаниями или дилерами, а не покупка материалов на ближайшем рынке.
- Внешний вид бригады. Рабочие, одетые в униформу, вызывают больше доверия. Наши, кстати, без униформы работают в том, в чём удобно. Я сам в шортах и тапочках в свое время дома строил. В жару в спецовке под открытым небом ну очень некомфортно.
- Инструмент бригад. Обрати на количество и качество девайсов, которыми пользуется бригада. У хорошей бригады хороший и разнообразный инструмент, который иногда даже в машину не помещается. Кстати, неоднократно видел бригады, заезжающие на стройку каркасника с бензопилой, шуруповёртом и двумя молотками. Еще где-то ножницы по железу обычно валяются.
Как итог…
Что же делать, как же быть?...
Для начала надо понять и принять тот факт, что строителей нужно выбирать не по цене, а, в первую очередь, изучая информацию о них, их работы, их подход к делу. Поговорить с людьми, съездить на объект, посмотреть культуру строительства. Строители должны сначала понравиться. А потом надо узнавать цену. Так есть шанс выбрать хороших людей и построить качественный дом. А если начинать с цены, то большинство хороших компаний сразу вольно или невольно отсекутся. И выбирать придется уже среди плохих. Шансов построить нормальный дом при таком раскладе никаких, даже теоретически. Этот подход не зависит от ценового диапазона, в котором строится дом и работает как с домами эконом-класса, так и более дорогими домами. В при строительстве индивидуальных жилых домов сейчас пока так.
Обнял, приподнял. Целую, Д. 😘