Я неоднократно сталкивался с тем, что собственник квартиры, когда ее сдавал в аренду (на самом деле правильно говорить сдать в найм, так как речь идет о жилом помещении – квартире), вел себя по отношению к нанимателю (человек, который снял квартиру) пренебрежительно, а порой просто по-хамски. И такое поведение собственника, как правило, продиктовано тем, что большинство из них не понимает суть и смысл передачи квартиры в найм. А на самом деле все просто, если попытаться в этом разобраться.
У нас действует закон, который говорит о том, что когда ты сдаешь свою квартиру в найм, то на время действия договора найма твои права собственника квартиры ограничиваются. То есть ты, конечно, остаешься полноправным собственником квартиры, но у тебя исчезает часть прав, которые ты мог осуществлять по своему усмотрению без оглядки на других людей.
- Например, после сдачи квартиры в найм ты не можешь пользоваться квартирой (жить в ней или находиться в ней без уведомления об этом жильца и его согласия).
- Ты не можешь сдать ее в найм другому человеку (потому что он готов тебе платить больше или он твой родственник) без завершения отношений с предыдущим жильцом.
- Ты не можешь продать квартиру без согласования с жильцом условий досрочного освобождения квартиры.
Чтобы закрыть по закону все вопросы с жильцом, тебе как собственнику необходимо досрочно расторгнуть договора найма квартиры и вот тут возникает масса вопросов.
Поэтому давайте в данной статье поговорим о досрочном расторжении договора найма квартиры по инициативе наймодателя (собственника квартиры).
На сегодняшний день суды при возникновении споров, возникающих из-за досрочного расторжения договора найма, руководствуются позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении № 23-П от 02.06.2022 г.
Что важного сказал КС РФ и на что надо обратить внимание прежде всего нанимателям:
1. Если договор найма краткосрочный (заключен на 11 месяцев), то он может быть расторгнут досрочно без судебного разбирательства, в рамках которого собственник квартиры требует досрочно расторгнуть договор найма. Если договор найма заключен сроком более 1 года, то такой договор может быть досрочно расторгнут только путем подачи иска собственником квартиры в суд о досрочном расторжении договора найма.
2. Чтобы была возможность досрочно расторгнуть договор без суда, необходимо в договоре найма четко прописать условия. Если условие о внесудебном порядке отсутствует или оно не конкретно, то досрочно расторгнуть договор найма возможно будет только в суде.
3. Основаниями для досрочного расторжения договора найма во внесудебном порядке должны быть веские причины. К таким причинам можно отнести невнесение платы нанимателем за проживание более 2-х раз подряд или использование квартиры не по назначению, а также существенно изменившиеся условия у наймодателя. При этом существенным изменением условий у наймодателя будут такие жизненные процессы, при которых наймодатель не мог бы заключить договор найма в момент его подписания с нанимателем и о таких изменениях он не знал и знать не мог.
4. Уведомление о досрочном расторжении договора найма во внесудебном порядке наймодатель обязан направить нанимателю не позднее одного месяца до даты расторжения договора с указанием причин досрочного расторжения.
5. Если наниматель считает, что требование о досрочном расторжении является не законным, то он вправе обратиться в суд с иском о признании такого требования не законным. До момента вступления решения суда по данному вопросу в законную силу никто не имеет право заставить нанимателя покинуть квартиру.
Как мы видим получается, что собственник квартиры помимо того, что ограничивается в правах на квартиру в период действия договора найма, так он еще обязан доказать определенные факты для изменения условий договора найма, которые ему стали не выгодными в определенный момент действия договора.
Все это означает то, что имея представление о своих правах как нанимателя и об обязанностях собственника квартиры по отношению к нанимателю, любой заинтересованный гражданин в строгом соблюдении его прав как нанимателя квартиры может обратиться за судебной защитой прав и законных интересов. Никто не может вас выселить, выкинуть из квартиры, которую вы снимаете не иначе как по решению суда, если вы не согласны с требованием собственника квартиры досрочно освободить ее.