Договор купли-продажи недвижимости: как составить правильно и без ошибок?

Редакция портала Всеостройке.рф написала полное руководство.

Договор купли-продажи недвижимости – это юридический документ, который оформляет переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю. Этот договор является одним из самых важных документов в процессе приобретения или продажи недвижимости, поэтому его составлению необходимо уделить особое внимание. Ошибки в договоре могут привести к серьезным финансовым потерям и юридическим проблемам.

Основные элементы договора купли-продажи недвижимости

Чтобы договор купли-продажи недвижимости был составлен правильно и без ошибок, он должен содержать следующие основные элементы:

• Стороны договора

В договоре необходимо указать полные и точные данные о продавце и покупателе, включая их ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и контактные данные. Если стороной договора является юридическое лицо, необходимо указать его полное наименование, юридический адрес, ИНН, КПП и данные о лице, действующем на основании доверенности.

• Предмет договора

В этом разделе договора необходимо указать подробное описание объекта недвижимости, который является предметом купли-продажи. Описание предмета сделки должно быть исчерпывающим и исключать любую неоднозначность. Это предполагает указание:

• Точного местоположения объекта;
• Площади;
• Кадастрового номера (обязательное условие для регистрации);
• Количества комнат и планировки.

Подробной информации о праве собственности продавца, включая подтверждающие документы. Недостаточно указать лишь общие характеристики, например «четырехкомнатная квартироа». Отсутствие четкого описания делает договор недействительным.

• Цена договора

Цена – ещё одно существенное условие (статья 555 ГК РФ). Её отсутствие равносильно отсутствию договора, что влечет отказ в госрегистрации права собственности. Цена должна быть указана в цифрах и прописью, исключая расплывчатые формулировки.Важно указать, включена ли в цену НДС.

Помимо обязательных пунктов, закон предусматривает и другие существенные условия в зависимости от конкретных обстоятельств сделки. Так, при продаже в рассрочку (статья 489 ГК РФ) необходимо детально описать порядок и сроки платежей. Если после заключения сделки право пользования переходит третьим лицам, их данные также должны быть отражены в договоре (статья 558 ГК РФ).

Стороны сделки вправе включить в договор дополнительные пункты, придающие им существенное значение. Однако, любые дополнительные условия должны быть изложены ясно и однозначно, чтобы избежать последующих споров.

Сказанное выше можно проиллюстрировать на следующем примере:

Стороны подписали договор купли-продажи двух объектов недвижимости: квартиры и дома; по условиям которого общая стоимость двух объектов недвижимости 5 000 000 руб. при этом конкретная стоимость квартиры и дома в договоре прописана не была, хотя устно на этапе согласования сделки неоднократно проговаривалось сколько стоит квартира и дом, даже был торг по каждому из объектов недвижимости.
После подписания договора и регистрации перехода права, покупатель произвел оплату по договору в полном объеме.
Однако спустя непродолжительный период времени покупатель нашел более выгодный вариант, поэтому вышел с предложением к продавцу о расторжении договора и возврате денег.
Продавец отказался, так как полагал что сделка соответствует требованию закона, а значит заключена.
Далее покупатель попытался вернуть обратно сумму по договору через суд, путем признания договора незаключенным, так как в договоре купли-продажи письменно не было определено сколько конкретно стоит дом и квартира, а указана общая цена. В суде покупатель ссылался на пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ, по причине того, что в договоре не указано сколько конкретно стоит квартира и сколько конкретно стоит дом, а из общей стоимости также нельзя установить стоимость приобретенных объектов, значит договор не заключен (стороны не согласовали существенное условие о цене по договору) и поэтому продавец должен вернуть покупателю всю ранее уплаченную сумму по договору купли-продажи.
Суд отказал покупателю в требовании о признании договора незаключенным.
При формальном толковании нормы права, без учета фактических обстоятельств дела, в доводах покупателя можно усмотреть логичность построенной правовой позиции, ведь из содержания договора невозможно определить сколько конкретно стоит дом и квартира.
Фактические обстоятельства дела: покупатель, прикрываясь требованием о признании договора незаключенным, фактически хотел вернуть деньги обратно, против воли добросовестного продавца, чтобы купить иную недвижимость на более выгодных условиях. Но суды не всегда применяют формальный подход при разрешении споров о признании договоров незаключенными, так в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъясняется что суд обязан рассматривать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения сделки.
Из приведенного пункта разъяснения следует, что при наличии в рассматриваемом споре в равной степени как обстоятельств в пользу признания сделки незаключенной, так и обстоятельств в пользу сохранения сделки, суд признает такую сделку заключенной.

• Порядок расчетов

В этом разделе договора необходимо подробно описать порядок расчетов между продавцом и покупателем. Необходимо указать, каким образом будет производиться оплата (наличными, банковским переводом, аккредитивом и т.д.), в какие сроки и в каком размере. Если оплата будет производиться в рассрочку, необходимо указать размер и сроки каждого платежа.

• Переход права собственности

В договоре необходимо указать момент, когда право собственности на объект недвижимости переходит от продавца к покупателю. Обычно право собственности переходит после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

• Обязанности сторон

В договоре необходимо четко определить обязанности каждой из сторон. Обязанности продавца обычно включают в себя передачу объекта недвижимости в надлежащем состоянии, предоставление всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности и освобождение объекта недвижимости от проживающих лиц. Обязанности покупателя обычно включают в себя оплату объекта недвижимости в установленные сроки и принятие объекта недвижимости.

• Ответственность сторон

В договоре необходимо указать ответственность каждой из сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей. Ответственность может быть в виде неустойки, штрафа или возмещения убытков.

• Разрешение споров

В договоре необходимо указать порядок разрешения споров, которые могут возникнуть между сторонами. Обычно споры разрешаются путем переговоров, а в случае недостижения согласия – в судебном порядке.

• Заключительные положения

В этом разделе договора указываются дата и место заключения договора, количество экземпляров договора и другие важные положения.

Защита от банкротства продавца квартиры достигается внесением в договор условий о залоге/ипотеке квартиры, банковской гарантии или страхования сделки. Чёткое указание на расторжение договора и возврат средств при банкротстве продавца до перехода права собственности также важно. Юридическая экспертиза договора обязательна.

Занижение стоимости в договоре для снижения налогов рискованно: возможны доначисления налогов, штрафы и даже уголовная ответственность.

Дополнительные меры: поэтапная оплата, задаток с чёткими условиями возврата, тщательная проверка всех документов на квартиру перед сделкой и участие юриста на всех этапах. Никакая мера не дает абсолютной гарантии, но комплексный подход минимизирует риски.

Как избежать ошибок при составлении договора купли-продажи недвижимости

Чтобы избежать ошибок при составлении договора купли-продажи недвижимости, необходимо соблюдать следующие рекомендации:

• Обратитесь к юристу

Составление договора купли-продажи недвижимости – это сложный юридический процесс, поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который поможет составить договор с учетом всех требований законодательства и ваших интересов.

• Внимательно проверьте все данные

Перед подписанием договора необходимо внимательно проверить все данные, указанные в договоре, включая данные о сторонах договора, описание объекта недвижимости, цену договора и порядок расчетов.

• Укажите все существенные условия договора

В договоре необходимо указать все существенные условия договора, без которых договор не будет считаться заключенным. К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся предмет договора и цена договора.

• Не используйте типовые формы договоров

Типовые формы договоров могут не учитывать все особенности конкретной сделки, поэтому лучше составить договор индивидуально для каждой сделки.

Стандартные договоры купли-продажи недвижимости часто не учитывают все возможные риски. Обычная формулировка о возврате денег при признании сделки недействительной недостаточна. Необходимо предусмотреть более жесткие гарантии:

• Специальный залог. Продавец может предоставить дополнительное обеспечение, например, залог другого имущества (ценных бумаг, другого объекта недвижимости) в пользу покупателя. В случае банкротства продавца, покупатель имеет преимущественное право на это обеспечение. Важно четко прописать условия залога в отдельном соглашении;
• Гарантийный взнос. Продавец вносит на депозит нотариуса или в банковскую ячейку определенную сумму, которая служит гарантией выполнения обязательств. В случае проблем, покупатель получает доступ к этим средствам. Размер взноса оговаривается индивидуально;
• Обеспечение третьим лицом. Третье лицо может поручиться за исполнение обязательств продавца. В случае банкротства продавца, покупатель может обратиться к поручителю за компенсацией;
• Конкретизация ответственности продавца. Вместо общей фразы о возврате денег и возмещении убытков, нужно детально описать все возможные сценарии и последствия для продавца в случае возникновения проблем с правом собственности, включая возмещение упущенной выгоды покупателя (например, расходы на ремонт, переезд и т.д.). Пример:

В случае изъятия объектов недвижимости у «ПОКУПАТЕЛЯ» по основаниям, за которые отвечает «ПРОДАВЕЦ» (в том числе в случае признания данного Договора недействительным или незаключенным), «ПРОДАВЕЦ» обязан возвратить «ПОКУПАТЕЛЮ» уплаченную стоимость недвижимого имущества в двойном размере, возместить убытки в размере 8 000 000 (восемь миллионов) рублей, а также компенсировать расходы на юридические услуги и упущенную выгоду, определяемую как доход, который «ПОКУПАТЕЛЬ» мог бы получить от сдачи объекта недвижимости в аренду за период, пока длится судебный спор.

Занижение стоимости в договоре может привести к налоговым проблемам для обеих сторон. Для покупателя это может быть признано уклонением от уплаты налога на имущество, а для продавца – недоплатой налога на доходы физических лиц. Рекомендуется:

• Указывать в договоре реальную рыночную стоимость объекта, подтвержденную независимой оценкой. Отчет об оценке должен быть приложен к договору;
• Если стороны договариваются о частичной оплате наличными, а частично – безналичными средствами, это должно быть четко прописано в договоре. Суммы должны соответствовать действительности;
• Заключение договора с заниженной стоимостью – серьезное правонарушение, влекущее за собой значительные штрафы и уголовную ответственность. Стоит избегать этого.

Другие важные пункты:

• Четко прописать все сроки выполнения обязательств (передача права собственности, оплата, регистрация сделки и т.д.);
• Указать точную дату и время передачи ключей от квартиры;
• Указать обязанность продавца предоставить покупателю все необходимые документы, подтверждающие право собственности и отсутствие обременений;
• Продавец должен гарантировать отсутствие каких-либо обременений на недвижимость (залог, аренда, и т.д.) в течение определенного срока после совершения сделки;
• Указать все основания и порядок расторжения договора.
• Внесите все изменения в договор в письменной форме

Все изменения и дополнения к договору должны быть внесены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

• Получите консультацию у нотариуса

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости не является обязательным, но рекомендуется для обеспечения дополнительной защиты ваших прав и интересов. Нотариус проверит законность сделки, удостоверит подписи сторон и разъяснит сторонам их права и обязанности.

Дополнительные советы от нашего портала

• Проверьте юридическую чистоту объекта недвижимости

Перед заключением договора купли-продажи недвижимости необходимо проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, чтобы убедиться в отсутствии каких-либо обременений или ограничений.

• Застрахуйте объект недвижимости

После приобретения объекта недвижимости рекомендуется застраховать его от различных рисков, таких как пожар, затопление, стихийные бедствия и т.д.

• Сохраняйте все документы, связанные со сделкой

Необходимо сохранять все документы, связанные со сделкой купли-продажи недвижимости, включая договор купли-продажи, акт приема-передачи, платежные документы и т.д.

Пример

ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город Москва, второе мая две тысячи двадцать пятого года

Мы, гр. РФ … … …, 25.05.1980 года рождения, пол – мужской, место рождения город Москва, паспорт … № …, выдан Отделом внутренних дел «Гагаринский» города Москвы 11.04.2001 года, код подразделения 772-068, зарегистрирован по адресу: Ленинский проспект, дом …, квартира …, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гр. РФ … … …, 07.10.1980 года рождения, пол – мужской, место рождение город Солнцево Московской области, паспорт … №…, выдан Отделом внутренних дел района Солнцево УВД ЗАО города Москвы 10.10.2002 года, код подразделения 772-036, зарегистрированный по адресу: улица …, дом …, корпус …, квартира … именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продает Покупателю, а Покупатель покупает в собственность квартиру, назначение – жилое, общей площадью 88 (восемьдесят восемь) кв. м. на 3 (три) этаже жилого дома, состоящей из 2 (два), находящуюся по адресу: РФ, г. Москва, улица …, дом … (номер прописью), квартира … (номер прописью), в дальнейшем «Квартира».
2. Квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: на основании договора купли-продажи квартиры от 16.02.2011 года, дата регистрации 05.03.2011 года, №…/…/… . Право собственности Продавца на квартиру подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк …, выданным 05.03.2001 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, кадастровый (или условный) номер: …/…/…, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2011 года сделана запись регистрации № …/…/… .
3. Стороны оценивают Квартиру в сумму 7 019 600 (семь миллионов девятнадцать тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, которую Покупатель уплачивают Продавцу в течение 2 (Двух) календарных дней с даты государственной регистрации настоящего договора, перехода права собственности на Квартиру к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
4. Оплата Покупателем квартиры в сумме 2 719 600 (два миллиона семьсот девятнадцать тысяч шестьсот) рублей 00 копеек, будет произведена в срок, указанный в п. 3 настоящего договора, за счет собственных средств в размере 4 300 000 (четыре миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек, предоставленных Покупателю по Кредитному договору № от хх октября хххх года Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», именуемым в дальнейшим «Кредитор» (Генеральная лицензия Центрального банка Российской Федерации от 30 августа 2010 года №1481; основной государственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи в ЕГРЮЛ 16 августа 2002 г.; местонахождение ОАО «Сбербанк России»: Россия, 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19, почтовый адрес: 119034, г. Москва, Соймоновский проезд, д.5, реквизиты: ИНН 7707083893, КПП 775001001, ОГРН

1027700132195, корреспондентский счет №30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, счет Московского банка Сбербанка России ОАО № 30301810800006003800 в Сбербанке России, БИК 044525225).

Кредит предоставляется Кредитором для целевого использования, а именно: на приобретение квартиры.

Расчеты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием индивидуального сейфа Банка, открытого в ххх отделении Московского банка ОАО «Сбербанк России» по адресу: ххх

1. Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником Квартиры. До момента заключения настоящего договора Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, имеющих право пользоваться Квартирой в соответствии с законом (ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации «Особенности продажи жилых помещений» − далее ГК РФ), право собственности Продавца никем не оспаривается, Квартира не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение. На момент заключения настоящего договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам за Квартиру.
2. На момент заключения настоящего договора в Квартире никто не зарегистрирован. Продавец обязуется освободить Квартиру от личных вещей и предметов обихода и передать ее Продавцу в течение 23 (двадцати трех) дней с момента государственной регистрации настоящего договора и перехода прав собственности.
3. Продавец гарантирует, что с даты последнего обследования квартиры, проведенной ГУП МосгорБТИ (Западное №2 ТБТИ) 01.04.2008 года, указанной в кадастровом паспорте от 06.04.2012 года, переоборудование (переустройство, перепланировка) квартиры не производилось.
4. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой, попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими сторонам осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить ими данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателю после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом Покупатель становятся собственником Квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на имущество, а также осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры.
6. В соответствии со статьей 556 ГК РФ передача отчуждаемой Квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется по передаточному акту, который должен регулировать порядок совершения сторонами настоящего договора действий по передаче и приемке вещей и документов, необходимых для надлежащей реализации Покупателем своего права собственности на Квартиру, приобретаемую по настоящему договору. Указанный передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан сторонами настоящего договора в срок не позднее 23 (двадцати трех) дней с момента государственной регистрации настоящего договора.
7. Квартира, приобретаемая Покупателем по настоящему договору, находится в залоге у Кредитора (он же Залогодержатель) с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру в соответствии со ст.77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
8. Залогодержателем по данному залогу является Открытое акционерное общество «Сбербанк России» – Стромынское отделение Московского банка Сбербанка России ОАО, (Генеральная лицензия Центрального банка Российской Федерации от 30 августа 2010 года №1481; основной государственный регистрационный номер 1027700132195; дата внесения записи в ЕГРЮЛ 16 августа 2002 г.; местонахождение ОАО «Сбербанк России»: Россия, 117997, г. Москва, ул. Вавилова, д.19, почтовый адрес: 107076, г. Москва, Преображенская площадь, д. 7А, стр. 1; реквизиты: к/сч 30101810400000000225 в ОПЕРУ Московского ГТУ Банка России, р/с 30301810800006003800 в ОАО «Сбербанк России», БИК 044525225, ИНН 7707083893), предоставивший Покупателю ипотечный кредит на покупку Квартиры, право Залогодержателя удостоверяется Закладной (при ее наличии).
9. Квартирой, как предметом залога, обеспечивается исполнение обязательств Покупателя (Залогодателя), возникших на основании кредитного договора, заключенного с ОАО «Сбербанк России».
10. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст.488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанную Квартиру не возникает.
11. Содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 450, 453, 460, 421, 461, 462, 549, 551, 555, 556, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации и статьей 75-78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сторонам известно.
12. Стороны, руководствуясь ст.ст.421 (свобода договора), 461 (ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами со стороны Продавца к Покупателю, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении квартиры или любых иных обстоятельств, имеющих отношение к Продавцу, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю аналогичную по техническим характеристикам, потребительским свойствам и качеству отчуждаемой квартиры, в том же районе города Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.
13. Настоящий договор составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи Сторон

Продавец __________________________________________________________________________________

… … …

Покупатель _______________________________________________________________________________

… … …

Пример

АКТА ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

Город Москва, второе мая две тысячи двадцать пятого года

… … …, 25.05.1980 года рождения, пол – мужской, место рождения город Москва, паспорт … № …, выдан Отделом внутренних дел «Гагаринский» города Москвы 11.04.2001 года, код подразделения 772-068, зарегистрирован по адресу: …, дом …, квартира …, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и

гр. РФ … … …, 07.10.1980 года рождения, пол – мужской, место рождение город Солнцево Московской области, паспорт … №…, выдан Отделом внутренних дел района Солнцево УВД ЗАО города Москвы 10.10.2002 года, код подразделения 772-036, зарегистрированный по адресу: улица …, дом …, корпус …, квартира …, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и во исполнение п. 12 Договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме 02 мая 2012 года (далее по тексту − «Договор»), составили настоящий акт о нижеследующем:

Продавец, в соответствии с условиями Договора, продал в собственность Покупателю квартиру, назначение – жилое, общей площадью 88 (восемьдесят восемь) кв. м. на 3 (три) этаже жилого дома, состоящей из 2 (два) комнаты, находящуюся по адресу: РФ, г. Москва, улица …, дом … (номер прописью), квартира … (номер прописью), в дальнейшем «Квартира».

По настоящему акту Продавец передал Покупателю, а Покупатель приняли указанную Квартиру полностью в таком виде, в каком она была на момент подписания Договора, в пригодном для постоянного проживания состоянии, не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию.

Претензий к Продавцу по поводу состояния передаваемой Квартиры, состояния технических сооружений, сетей и коммуникаций Покупатель не имеет.

Покупатель оплатил Продавцу стоимость переданной Квартиры в полной сумме в соответствии с условиями Договора.

Настоящим актом каждая из сторон по Договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу Договора.

Настоящий акт составлен и подписан в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, по экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи Сторон

Продавец __________________________________________________________________________________

… … …

Покупатель _______________________________________________________________________________

… … …

Договор купли-продажи недвижимости – это важный юридический документ, который требует внимательного и ответственного подхода к составлению. Чтобы избежать ошибок и проблем в будущем, рекомендуется обратиться к опытному юристу, который поможет составить договор с учетом всех требований законодательства и ваших интересов. Ранее мы также писали о том, что такое аренда с правом выкупа: преимущества и особенности и о ЕГРН выписке: что это за документ и зачем его получать?