Главный вопрос при покупке апарт-отеля для инвестиций - это вопрос об управляющей компании.
Конечно, после того как вас устроила цена (бюджет покупки), и вы хорошо понимаете перспективы локации.
Промо: если вы хотите более детально разобраться в локации Крыма или подобрать объект конкретно под свои цели, то обращайтесь в Телеграм - @borisM2tv. Ведь много нюансов остаётся за пределами наших статей и обзоров. Агентам тоже поможем консультировать клиентов по Крыму (мы - не риэлторы).
Тотальное большинство инвесторов не понимают значение УК на юге, или точнее в том городе, где сами не живут. А это самая большая ошибка. Сейчас объясним почему. Давайте сразу не будем называть апарт-отелем те апартаменты, которые по сути являются псевдожильём. Они сейчас не конкурентоспособны в силу разницы в условиях покупки с жилыми новостройками из-за ипотечных ставок. Надо быть полным идиотом, чтобы купить сейчас апартамент и планировать потом его сдачу как обычную квартиру. Доходность квартир будет сильно выше по простой причине - мы считаем доходность на вложенный капитал, а не на стоимость объекта. В случае с квартирой мы вложим лишь 30%, а остальное возьмём по льготной ипотеке под 6%. Брать обычную ипотеку для апартов по ставке свыше 20% годовых - самоубийство.
Так же мы не говорим про апартаменты эконом-класса. На курортах Крыма подобные апартаменты сдаются только в сезон, то есть от 60 дней (в малых городах вроде Коктебеля и Черноморского) до 80-100 дней (в центральных локациях Ялты и Евпатории). Эконом-апарты не имеют инфраструктуры, поэтому в не сезон их проще законсервировать (как и происходит), чем содержать штат, оплачивать рекламу, коммуналку и прочее.
Итак, дальше пойдёт речь об апарт-отелях от уровня бизнес и выше. На сегодня в новостройках подобного класса цена начинается от 270 000 рублей за квадратный метр в минимальной отделке (так называемый "white box" - белый короб = стяжка и оштукатуренные стены). Бюджет покупки - от 7 млн. руб. за студию 25 кв.м. Всё, что дешевле имеет какие-то недостатки и не тянет на бизнес, даже если в рекламе написано "премиальный объект" (на заборах тоже много что пишут, а Крым отличается недостоверной рекламой).
Подобные цены можно найти в регионе Евпатория-Саки. На Южном берегу Крыма (ЮБК) - от Алушты до Фороса цены в 1,5-2 раза выше. Севастополь имеет свои особенности, в том числе в связи с СВО, поэтому его пока не рассматриваем совсем. Другие локации также не рассматриваем, поскольку их перспективы сильно туманны. В перечисленных двух регионах Крыма государство активно инвестирует (спрашивайте - расскажем).
Вот карта с сайта государственной компании "Корпорации развития".
На ней отмечены проекты, которые запускаются при поддержке государства. Это строительство дорог, реконструкции набережных, создание поликлиник, дет.садов, школ, сельхоз комплексов и т.д.
Видно, что в безусловных лидерах Симферополь - более 80 объектов (но здесь нет моря), на втором месте - локация Евпатория-Саки -30 объектов и ЮБК - 29 объектов. Здесь ограничимся только тезисом: "Куда идёт государство, туда идут деньги". И вернёмся к теме.
Надеюсь, вы понимаете что такое "денежный поток" и читали или хотя бы слышали о Роберте Кийосаки?
Иначе нам будет сложно говорить на одном языке, ведь инвестиции - это цифры, а не эмоции. И здесь важны правильные, обоснованные расчёты, а не "нравится-на нравится". А вот теперь попробуйте осознать фразу:
"Денежный поток, обеспечиваемый профессиональным апарт-оператором"
Высказывание принадлежит основателю апарт-оператора Valo Константину Сторожеву. Об их УК мы скажем пару слов в самом конце.
Да, именно об обеспечении гарантированного уровня дохода и пройдет дальше речь.
Управлять в апарт-отеле самому своим объектом - не выгодно. Если, конечно, у вас не куплен этаж или корпус, и вы не хотите сделать из подобных инвестиций для себя основной бизнес. А если вы вообще проживаете в другом городе, то управлять самому - утопия. Если не верите - попробуйте, чтобы убедиться в этом потребуется пара лет, а потом - возвращайтесь.
Приведем только один пример.
Инвестор купил 5 лет назад юнит в апарт-отеле. Он был умный и решил сделать ремонт и оснащение номера по стандартам будущей УК. Это вроде бы не сложно - берёшь подробную смету от подрядчика застройщика (под предлогом - "хочу оценить") и дело в шляпе. Даже можно на чём-то сэкономить. После сдачи комплекса инвестор сдавал сам свой номер и не платил УК 25% комиссии. Жил он в том же городе, поэтому мог контролировать процесс (речь о Санкт-Петербурге).
Не будем сейчас обсуждать, что у него была по факту и загрузка меньше, и тариф ему приходилось ставить дешевле, чтобы конкурировать с профессиональной УК. Не считаем также затраты на уборку, рекламу, налоги и необходимость самому "работать". Мы просто возьмём факт, что через 3 года этот инвестор решил передать свой объект в управление УК (надоело ему самому или всё-таки взял и посчитал - не важно).
В принципе, для управляйки, чем больше объектов в управлении, тем лучше, поэтому УК Valo рассмотрела предложение. Но в данном случае после осмотра юнита компания отказалась брать номер в свой фонд.
Дело в том, что хорошая УК после каждого гостя проводит "антиизнос": подкручивает петли на мебели, подкрашивает царапины на стенах, фасадах и на полу, лечит другие повреждения (текстиль, сантехника) и т.д. И уборку горничные делают специальными средствами, чтобы не портить глянец, не оставлять пятен, которые через время можно не устранить. Я уж не говорю о том, что мебель для ванных, при неумелом уходе, от влаги начинает разбухать (знаю это экспертно по прошлому бизнесу).
Так вот, наш инвестор "антиизнос" не делал, уход за мебелью и оборудованием не проводил, и всё остальное было также на "любительском" уровне. В итоге юнит стал "уставшим", а правильно сказать - "убитым".
То есть, чтобы его заново запустить в фонд УК, нужно сделать реновацию. А это бюджет не менее 50 000 за квадрат, то есть - от 1 500 000 рублей. Вот вся "выгода" от неуплаты комиссии УК и улетучилась.
Для справки: в гостиничном бизнесе считается, что средний срок службы номера до реновации - 7 лет. Здесь же номер не прожил и 4-х. Надеюсь, вам понятно, почему.
Ещё нужны аргументы для понимания, что вашим денежным потоком в случае с апарт-отелем должны управлять профессионалы?!
Теперь осталось определиться, как выбрать профессионала. Это не сложно. Опыт - вот ответ. Просто узнайте, какой опыт у компании по управлению апарт-отелями. Именно апарт-отелями, а не гостиницами. О том, почему это важно мы писали в этой статье.
Если опыта нет, например, застройщик утверждает, что "будет управлять сам", то это очень плохо. Даже если застройщик наймёт людей, которые знают как и что, учиться исправлять ошибки и формировать эффективные процессы как команда они будут на вас. Не говоря уже о дефиците хороших кадров в Крыму. Хотя в любой новой локации будут свои подводные камни, особенно с организацией загрузки и в работе с корпоративными клиентами.
И ещё: не ведитесь на обещания будущего. У застройщика должен быть на руках договор на управление, который он предлагает вам подписать вместе с ДДУ. Иначе потом вы можете столкнуться как с другим размером комиссии - обещали 25%, а по факту 40% или 50%, так и со сменой оператора (как произошло в итоге со "SkySoul"). А ещё вам могут выставить завышенный обязательный счёт на ремонт и оснащение (комплектацию номера до салфеток и тапочек), а вы не были готовы к этим затратам или оцениваете их реально ниже.
По этой причине, если вам не предлагают сразу договор управления с понятными условиями последующих программ доходности, то в будущем эти условия будут не в вашу пользу.
В итоге при выборе апарт-отеля для инвестиций разделите чётко список кандидатов на 4 категории:
- УК нет и не будет, то есть застройщик строит псевдожильё. В этом случае лучше возьмите квартиру (идеально - по льготной ипотеке) или оставьте деньги на депозите - доход будет выше.
- Нет УК, что-то обещают, но ничего определённого. Апартаменты сдаются без отделки и комплексации, а это ещё один сигнал, что вы будете нести потери первые годы, когда в здании будут делать ремонт и заселить за хорошую цену гостей вы не сможете даже в "премиальном" объекте. К сожалению, так делает сейчас большинство строящихся апарт-отелей в Крыму, включая самые раскрученные и дорогие.
- Нет УК, но юниты сдаются с ремонтом и оснащением, а про УК "что-то обещают", например, показывают "соглашение о намерениях". В Евпатории мы нашли лишь один такой проект.
- Самая выгодная и дефицитная категория - есть УК и договор на управление подписывается сразу с ДДУ. Здесь же подписывается договор на управление, ремонт и оснащение - объект вам сдаётся как готовый арендный бизнес (ГАБ). Таких проектов в локации Евпатория-Саки мы нашли лишь 2 (обращайтесь https://t.me/borisM2tv).
Ну, и в конце, как обещали - пару слов про УК "Valo" (точнее "Valo Hospitality"). Эта компания имеет большой опыт как собственного управления, так и разработки концепций для проектов в разных туристических локациях страны. Штаб-квартира находится в Санкт-Петербурге. На самом деле Питер - это "столица апарт-отелей", здесь успешно развивается несколько сетей: "Yes", "Vertical" и другие (с большинством из них M2tv.pro в разное время делал материалы). На сегодня "Valo" на м. Бухарестская - это самый большой апарт-отель в России. 3600 номеров в 8 корпусах разной категории: от 3+* до Mercure и "affordable luxury" (доступная роскошь). А самое главное - это более 2000 частных инвесторов, которых нет у гостиниц вроде "Azimut" и др. А это - совершенно отдельный опыт работы с комьюнити. Дополнительную информацию можете почитать в другой статье.
А если хотите купить в апарт-отеле в Крыму с управлением "Valo", то пока - это только проект "Tempo" (за доп. информацией также можете обращаться в Телеграм).
Не забудьте подписаться, чтобы не пропускать полезные и интересные материалы про Крым.