ЖК «Остров» - популярный и качественный проект, но цены там доступны не каждому, а классического инвеста нет. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разобрался, кто покупает это проект, в чем его плюсы, какие конкуренты, и как все же можно заработать.
Разбор ЖК «Остров» от Донстроя
Это крупный проект в западной части Москвы, недалеко от Сити. Локация у проекта отличная.
Проект сам по себе крупный. Единственный нюанс – дорога. Она есть везде в Москве, но здесь особенно активная, что меня немного напрягает. И квартиры между дорогой и рекой мне никогда не нравились. Самые дорогие корпуса расположены в центральной части «Острова» – там квартиры уже сейчас продаются от 1 млн ₽ за квадрат.
Если говорить про цены, то для понимания: 50 млн ₽ за 94 м² – вполне обычный московский прайс. Когда у человека есть капитал, он просто ищет, куда вложить деньги, а 500 тыс. за метр в бизнес-классе – это нормально.
Я решил провести небольшую аналитику и разобраться, что реально предлагает «Остров». На сайте Донстроя цена студии – 20 млн ₽, но застройщик умеет давать скидки. Даже если скинут до 18 млн – все равно дороговато.
Берем однушку – 33 м², цена 28 млн. Это маленькая квартира, и я не понимаю, почему она стоит столько. Когда трешка 100 м² стоит 50 млн, это логично – это рыночная цена для бизнеса-класса.
Но когда застройщик предлагает не такие большие квартиры по высоким ценам, да еще с неудачными планировками (например, с коридором в 13 м²), это выглядит странно. Вот евро-3 стоит 44 млн ₽.
С другой стороны, в оправдание Донстроя нужно учитывать, что реальные сделки, судя по данным Пульса Продаж, заключаются с 20% дисконтом от заявленных цен. Если взять однушку, которая на сайте стоит 28 млн, в реальности она может обойтись в 23-24 млн. Это уже более-менее рыночный прайс, но все равно дорого для 33 м² – фактически это студия, а не полноценная однушка.
Что меня напрягает в «Острове», как и во многих больших проектах, – это огромное количество переуступок. Даже у «гетто» ПИКовского Матвейского парка возле метро «Аминьевская» нет столько переуступок, а у «Острова» их полно.
Теперь к главному вопросу: выгоден ли «Остров» как инвестиция? Первоначальные инвесторы покупали студии по 13 млн, сейчас такие лоты выставляют за 16 млн. Да, рынок подрос, но вопрос – кто купит эту студию за 16 млн? Это квартира на третьем этаже, далеко не самая лучшая.
Интереснее ситуация с евро-двушками. Сейчас низкоэтажные корпуса предлагают по 18 млн. Если вспомнить, что изначально 36 м² продавались по 15 млн, получается, инвесторы заработали 3 млн. То есть рост цены есть, но нельзя сказать, что «Остров» – это идеальный вариант для инвестиций. К тому же Донстрой не позволяет массово продавать переуступки, пока не реализует основную часть своих квартир. Это нужно учитывать.
А теперь интересная мысль. Кто конкурент «Острова»? Главный соперник «Острова» – это сам Донстрой, но уже в ЖК «Сердце Столицы». Там сейчас средняя цена – 750 тыс. за м², а за однушку 43 м² просят 30-35 млн. «Сердце Столицы» – это уже готовый проект, но сейчас этот район теряет статус главного центра локации – «сердце» потихоньку перемещается ближе к «Острову».
Если мы сравниваем цены, то сейчас в «Сердце Столицы» за 68 м² просят 50 млн (750 тыс. за м²), а в «Острове» – 500 тыс. за м². Это показывает, что «Остров» не очень подходил для инвестиций на старте, но теперь становится интересным вариантом для флиппинга.
Если сейчас купить квартиру в «Острове», сделать хороший ремонт (например, за 100 тыс. за м²), то вполне реально продать ее за 800 тыс. за м². Получается, что «Остров» – отличный проект именно для флипперов, а не для долгосрочных инвесторов. Этот вывод для меня стал настоящим инсайтом. Застройщик активно поднимает цены, а рынок вторички, так или иначе, ориентируется на ценовую политику первичного рынка. Если Донстрой продолжит продавать хорошими темпами, а сейчас мы видим, что их продажи идут стабильно, то, скорее всего, они будут продолжать поднимать цены. Выбор хороших ЖК в Москве не такой большой.
Важно понимать, что целевая аудитория «Острова» – это не инвесторы, покупающие квартиры для сдачи в аренду. Здесь не нужно делать дешевый флипперский ремонт. Спрос на московскую недвижимость остается высоким. Люди продолжают переезжать в столицу, а обеспеченные покупатели из регионов рассматривают Москву как возможность для жизни или инвестиций. Если у них есть капитал, они смотрят на «Остров» как на уникальный проект и покупают квартиры именно на вторичке. Я решил изучить, какие еще есть конкуренты у «Острова» и какие варианты могут быть интересны для покупки.
ЖК Primavera – конкурент Острова
Есть еще один проект, который я стал замечать все чаще – Primavera. Некоторые подписчики его любят, а я сам знаю этот ЖК, потому что помогал знакомому блогеру купить там квартиру для себя. Помню, что даже тогда относился к Primavera скептически – казалось, что цены просто космические. В конце года мы смотрели двушку за 30 млн рублей – за 60 м², это очень дорого. Но сейчас я понимаю, что Primavera – это прямой конкурент «Острова».
Почему Primavera может конкурировать с «Островом»?
- Во-первых, здесь уже есть готовая инфраструктура. Многие не рассматривают «Остров», потому что там еще стройка и пока невозможно комфортно жить, а в Primavera инфраструктура уже сформирована – это район метро «Спартак».
- Во-вторых, хорошая транспортная доступность. В районе скоро появится платная дорога, которая разгрузит транспортные потоки (сейчас ее ругают, но она реально поможет), а также строится новый жилой кластер, включая Cityzen.
- В-третьих, здесь уже сформирован вторичный рынок, это густонаселенный район, где активно идут сделки на вторичке.
Несмотря на конкуренцию, Primavera очень дорогая. Однушка стоит 24 млн ₽, двушка – 34 млн ₽, хотя еще 3 месяца назад стоила 30 млн. Рост цен примерно +4 млн рублей, но без критического скачка. Раньше здесь давали ипотеку 0,01%, но сейчас никаких льготных условий нет.
При этом продажи идут медленно. Primavera продает всего 6 квартир в месяц, остаток – 1111 квартир. Вышла новая очередь, но срок сдачи – 3-4 года, и строительство затянется, так что застройщику, возможно, придется снижать цены (вопрос, когда и насколько). В отличие от Primavera, «Остров» продается лучше. Донстрой умеет продавать – их темпы в разы выше. Primavera же строит «Спартак» – застройщик, который занимается всей застройкой района, но у него продажи идут медленнее.
Что по вторичке?
Здесь интересный момент – цены вторички почти на уровне застройщика. Двушки на вторичке стоят 35-36 млн ₽, практически без скидки. И кто их покупает? На самом деле, я знаю нескольких клиентов – люди просто хотят сохранить капитал.
Думаю, что стоит как-нибудь попасть на экскурсию и в Остров, и в Primavera, чтобы показать, что реально происходит с качеством в этих проектах. Что касается цены, то здесь возможен рост в два раза при условии качественной отделки. Я говорю о росте Х2, потому что цена, например, 500 тыс. за м2, может вырасти до миллиона с качественной отделкой, но также нужно учитывать, что на отделку нужно будет вложить еще от 100 до 200 тыс. ₽ за квадрат.
Да, в такие проекты придется инвестировать такие суммы. И вот всегда возникает вопрос, который тоже хочу обсудить — что купить для личного проживания? Когда мы говорим о дорогих, качественных проектах, как выбрать? Реально, когда люди задают этот вопрос, они ищут компромисс между локацией и комфортом, ведь все проекты сейчас дорогие, даже те, что раньше казались недорогими. Что же выбрать?
На данный момент люди чаще всего интересуются Островом или Primavera. Я бы, возможно, удивил кого-то, но я склоняюсь к Primavera, а не к Острову. Почему? Потому что это уже готовый, сформированный район, первая береговая линия, отсутствие шумной дороги рядом, более-менее готовая недвижимость, наличие метро и платная дорога, которая разгрузит трафик. Если бы не было этой платной дороги, я бы, наверное, не согласился. Но если она будет построена (тендер уже идет), это, безусловно, положительно повлияет на развитие района.
Если же рассматривать флиппинг, я бы выбрал Остров и покупал на вторичке. Но если речь идет о вариантах от застройщика, то, конечно, я бы смотрел на Primavera. Здесь идет снижение продаж, и есть возможность урвать что-то выгодное. Но опять же, те, кто покупают в таких проектах, молодцы — явно заработали хорошие деньги, чтобы позволить себе такую недвижимость.
Как правильно выбрать недвижимость?
В итоге, что я могу сказать: на рынке новостроек действительно много проектов, и вот я открыл карту ЦИАНа — там огромное количество предложений. В центре и на западе — особенно много. Но несмотря на это, выбора на самом деле не так много. И поэтому важный момент — как правильно выбирать недвижимость.
- Важна не только цена, но и условия покупки, и это даже главнее. Если мы ориентируемся только на цену, то ищем вторичный рынок
- Сроки сдачи, сравниваем с уступкой и вторичкой, нужно прозвонить объявления, чтобы понять реальный расклад.
- Рейтинг застройщиков, качество. Например, если мы сравниваем Эталон и Донстрой, очевидно, что Донстрой сделает лучше. Это все-таки два разных уровня, хотя оба проекта позиционируются как бизнес-класс. Также важно учитывать рейтинг таких компаний, как MR Group или Мангазея — у каждого есть свои особенности и отличия.
- Ищем внешние точки роста локации (метро, дорога)
- Собираем реальные данные (аренда, продажа)
- Самое главное — при выборе недвижимости, особенно для сдачи в аренду, мы должны понимать, кто будет там жить и почему. Если покупаете квартиру в Острове под аренду, нужно понимать, зачем людям арендовать там жилье. Скорее всего, там будут семьи, поэтому нужны большие квартиры, что значит низкая доходность. В таких случаях, возможно, будет выгоднее рассматривать жилье в менее элитных, но более доступных районах, чем Остров.
Например, у Смарента был интересный кейс, где мы подбирали клиенту квартиру под аренду. Мы выбрали вторичный рынок и однушку в ЖК «Царицино-2» за 9 млн ₽. Мы смогли ее сдать менее чем за неделю, а цена аренды составила 72 тыс. ₽ в месяц.
Или вот еще интересный вариант. Клиент пришел с запросом подобрать квартиру или апартамент под аренду за 10 млн ₽, но чтобы доходность от аренды была хорошей, и чтобы без хлопот. Здесь мы предложили наш проект Smarent Home в EvoPark Измайлово в рассрочку с ПВ 25% и ежемесячным взносом 150 тыс. ₽. При гибридной стратегии, когда вся сумма за вычетом ПВ, лежит на вкладе, ежемесячный доход за вычетом налогов составит около 130 тыс. в месяц, при этом, в отличие от ипотеки, гасится сумма долга без процентов. Цена покупки с учетом 15% скидки от нас составила 10,9 млн. А аренда ожидается в районе 100 тыс. ₽ в месяц, при этом ремонт, меблировку и полное управление арендой Smarent берет на себя.