Собственник дома, находящегося в непригодном, аварийном состоянии, не всегда может определить, что лучше: сделать реконструкцию объекта или снести дом и начать строительство с нуля. Считается, что работы по переустройству выходят дороже — всё зависит от особенностей объекта.
Прежде чем сравнить строительство и реконструкцию, разберёмся в определениях:
Строительство — закладка конструктивных элементов с нуля, закладка фундамента, стен, кровли.
Реконструкция — работы по улучшению уже имеющегося строения, модернизация конструкций, коммуникаций, изменение параметров.
Этапы работ во многом схожи — оба процесса требуют предварительной подготовки юридических документов для оформления, разработки проектной документации.
Различия в том, что при строительстве нет ограничений в разработке проекта. Занимаясь составлением документации, проектная компания реализует пожелания собственника, единственным ограничением станет размер участка и бюджет, выделенный на строительство.
При реконструкции внимание уделяется анализу конструкций и планировочных решений имеющегося дома, перед проектировщиком встаёт вопрос о модернизации объекта, выборе подходящих строительных материалов. Если при строительстве собственник использует новые технологии, то при перепланировке дома целесообразно сохранить предыдущие конструктивные элементы объекта — так проще их улучшить, не подвергнув окончательному разрушению.
В Московской области действует тренд на экологичность. Покупатели стремятся выбрать участки в районе с безопасной окружающей средой, использовать в ходе строительства отделочные материалы с небольшим объёмом строительных отходов. Реконструкция считается экологичнее, чем новое строительство.
Ответ на вопрос, что лучше: реконструкция или строительство дома юристы дают после анализирования конкретной ситуации. Нужно понимать, какая ситуация обстоит с участком, состояние несущих конструкций, насколько возможно поменять конфигурацию помещений и безопасно эксплуатировать дом в дальнейшем.
Собственникам предлагается пройти строительную экспертизу объекта. Нужно обратиться к кадастровому инженеру, назначить дату выезда на объект. В удобное время проведётся обследование конструкций, помещений, кровли, выявятся скрытые дефекты, расхождения. На руки владелец получит заключение экспертизы — останется проанализировать сведения и принять решение.
Важный момент, который нужно учитывать: на сколько собственник планирует увеличивать площадь исходного объекта. Необходимо проследить, чтобы данные соответствовали градостроительному плану и пятну застройки.
Труднее получить разрешение на реконструкцию, если дом числится в общедолевой собственности и считается многоквартирным. Придётся получать согласие всех владельцев. Узаконивание реконструкции чаще всего проводится в суде, если разрешение не было получено. Для регистрации изменений в планировке объекта в судебном порядке назначается строительная экспертиза и оценка состояния конструкций.
Отказать в оформлении реконструкции могут в том случае, если обнаружится несоблюдение норм. При расположении дома ближе 3 м от забора Росреестр вынесет приостановку в регистрации. Владелец вынужден будет искать пути решения вопроса — расширять участок, делать прирезку.
После завершения реконструкции и строительства подготавливается технический план. Дом ставится на учёт в кадастре (в случае нового строительства) или в ЕГРН вносятся изменения и указываются новые параметры объекта после переустройства.
Трудности возникают, если владелец хочет реконструировать дом, оформленный в ипотеку. Кроме получения разрешения на проведение работ понадобится обратиться в банк, подать заявление в органы власти. Если собственник проведёт перепланировку и не уведомит банк, изменения узаконить не получится. Реконструкция оформляется, когда на руках у владельца есть межевой план, кадастровая выписка на объект и участок, а площадь может увеличить контур дома. Рекомендуется получить консультацию юриста по недвижимости перед началом работ.
Плюсы и минусы строительства и реконструкции дома
Плюсами реконструкции дома становится:
- Возможность сэкономить на строительных материалах, подключении коммуникаций. Владелец оставляет старый фундамент, конструкции, коммуникации;
- Сохранение местоположения — это может быть важно, если участок узкий, пятно застройки увеличить не представляется возможным;
- Нет необходимости получать разрешение на строительство — достаточно получить разрешение на реконструкцию (в отдельных случаях это проще, чем оформление новой застройки);
- Сжатые сроки в выполнении работ. Реконструкция проводится быстрее, чем размещение дома на участке с нуля.
Минусы реконструкции дома: могут обнаружиться скрытые дефекты и трещины стен, конструктивные элементы объекта изнашиваются, коммуникации приходят в негодность и требуют замены. Всё это увеличивает стоимость переустройства строения и затягивает процесс. Также к старым конструкциям не всегда возможно применить новые архитектурные и планировочные решения. Возникает необходимость укрепить и восстановить элементы дома.
К плюсам нового строительства дома относится:
- Возможность реализовать желания и разработать новейшие архитектурные, конструктивные решения, определить площадь дома, этажность, спроектировать фасад.
- Вложение на перспективу — вновь построенный дом на рынке недвижимости ликвиднее, чем реконструированный, объект прослужит дольше, будут использованы новые технологии и материалы. Это обеспечит повышенную теплоизоляцию;
- Собственник будет уверен, что в стенах объекта нет трещин, дефектов — новый дом укреплён, в процессе строительства проведена исполнительная съёмка, которая контролировала все этапы работ.
Владелец самостоятельно выберет желаемую планировку, оформит разрешительную документацию, спроектирует проект, получит согласования от ведомств и будет уверен, что после окончания строительства сможет оформить право собственности. При проведении реконструкции кадастровая палата может отказать в регистрации изменений — в случае несоответствия параметров дома проекту. Придётся обращаться в суд. Новый дом безопасен для эксплуатации.
Минусы строительства нового дома: нужно больше финансов для размещения строения. Владелец на первоначальном этапе обратится за проведением изысканий, затем — за разработкой проекта и сбором документов. После получения одобрения органов власти сможет приступить к нулевому циклу работ — закладке фундамента. Стройка может затянуться на годы и десятилетия. Стоимость нового строительства высокая, но и затраты на реконструкцию обойдутся владельцу примерно в ту же сумму (если дом в аварийном состоянии).
Читайте на сайте: стоит ли строить дом в 2025 году. Мнение экспертов.
Оформить документы для строительства и реконструкции поможет юрист «Истрариел». Получим разрешение, составим проект, запросим кадастровые выписки, оформим согласование в инстанциях, проведём исполнительные съёмки. Рассчитаем сметную документацию. Переходите на сайт:https://istrariel.ru/ или звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.