Перед тем как строить дом, необходимо оформить документы, в противном случае объект будет считаться самостроем. Есть стандартный перечень справок, необходимых для начала работ на участке и дальнейшей регистрации дома.
Список может меняться в зависимости от типа объекта, который планируется построить, способа оформления и других причин.
Примерный список документов для начала строительства дома выглядит так:
- Кадастровая выписка на участок, правоустанавливающие справки — договоры сделок, в результате которых собственник приобрёл права на землю;
- Топографический план участка, градостроительный план, полученный в администрации с указанным пятном застройки. В нём же отражаются имеющиеся ограничения/обременения на участок;
- Согласование с ведомствами, если участок находится в зоне действия ЗОУИТ;
- Договор со строительной компанией (при необходимости);
- Уведомление, поданное в органы власти и утверждённое ведомством.
Для ипотеки дополнительно прикладывается:
- Договор ипотеки, справки для выдачи кредита по ипотеке;
- Данные счёта или другие реквизиты для расчётов с застройщиком;
- Справки, подтверждающие льготы, если оформляется ипотека по программам господдержки.
Во время строительства, после начала работ по возведению объекта на участке:
- Сметная документация (чеки, квитанции и иные справки);
- Акт приёма-передачи работ (необходим к получению после окончания работ или после завершения каждого строительного этапа);
- Результаты исполнительной съёмки (нужны для выявления дефектов, допущенных при строительстве и составления актов скрытых работ).
После окончания строительства объекта владелец обращается за разработкой:
- Технического плана готового объекта;
- Договоров для проведения инженерных сетей;
- Иных справок, необходимых для регистрации права.
Построить дом собственник может как сам, так и при помощи застройщика. В последнем случае нужно оформлять договор. При самостоятельном строительстве подготавливается проект дома — его запрашивает администрация при рассмотрении заявления. Можно использовать типовые проекты. А вот для других видов проектов понадобится заключать договор на оказание услуг с проектной организацией.
Требуется ли разрешительная документация для строительства дома
Разрешение для размещения строения на земле не требуется, достаточно только уведомить органы власти о планируемых действиях и получить одобрение. РнС выдают только для коммерческих объектов.
Если заявитель планирует построить не один дом, а крупный коттеджный посёлок или МКД, получать разрешение необходимо. Те же правила действуют по отношению к блокированным постройкам. В таком случае разрабатывается и утверждается документация по проектам.
Всегда ли нужно подавать уведомление
Когда собственник подаёт уведомление, он указывает данные о застройщике, информацию об участке, будущем объекте, прикладывает схему земли и ситуационный план. Для уведомления владельцу необходимо предоставить: паспорт, кадастровую выписку на землю.
Уведомлять администрацию перед строительством нужно не всегда, но желательно. Если принято решение размещать дом на земле без предварительного уведомления, в дальнейшем он сможет зарегистрировать объект по дачной амнистии.
Законопроект продолжает действовать, с его помощью можно оформить дом, минуя уведомительный порядок. Но юристы рекомендуют всё же обращаться в органы власти. Высок риск, что участок попал в охранные зоны — тогда Росреестр вынесет отказ в регистрации объекта. Нюансы, из-за которых лучше выбирать стандартный способ:
- Целевое назначение участка. Если построить дом на неподходящем участке, кадастровая палата откажет в оформлении. Соответствие объекта ВРИ земли проверяется на начальном этапе, ещё в момент подачи уведомления в администрацию. При необходимости вид меняют на подходящий.
- Охранные зоны. Если земля находится в пределах ЗОУИТ, застройщик должен получить согласие от организаций, установивших ограничение. После строительства дома оформить разрешение будет сложно. В администрации увидят такие зоны на стадии проверки уведомления.
- Пятно застройки. Администрация выдаёт градостроительный план, в котором будет указано местоположение участка с учётом санитарных норм.
Владельцу требуется строить дом на расстоянии от других строений. Если не учесть нормы, администрация может снести объект. Владельцу вынесут предписание с требованием привести участок в первоначальный вид. Избежать нарушений можно разными способами: сделать прирезку участка, выкупить часть земли у соседа и так далее. Подробную информацию узнавайте у юристов.
Обязательно ли требуется проект
Проект прикладывать к остальным документам не обязательно, но желательно. Практика показывает, что проект необходим и запрашивается ведомствами при строительстве. Владелец может выбрать 2 способа действий:
- Составить проект самостоятельно, в схематичном виде. Вариант сложный, так как не все собственники владеют определёнными знаниями.
- Обратиться за разработкой индивидуального проекта. АН «Истрариел» выдают проекты объектов в краткие сроки, а также подают документы в органы власти.
В проект жилого дома входит: ситуационный план с указанием местоположения инженерных сетей, генплан, планы и чертежи цокольных этажей, фасадов, разрезы, планы перекрытий и кровли, фундамента, системы крыши. Также прикладывается сметная документация, чертежи, схемы.
Если возникают проблемы с участком, их нужно устранить до момента составления проекта и обращения в муниципалитет. В список справок для регистрации земли входит: заявление, договор, кадастровый план и иные справки.
Зачем необходим межевой план
Межевой план требуют при строительстве для понимания, где располагаются границы участка. Ранее Росреестр стал выявлять объекты, построенные с нарушениями. Много домов были расположены за пределами участка — по сути на чужой земле, что приводило к судебным разбирательствам. Или объект располагался на стыке участков — приходилось выкупать у соседа часть участка или перестраивать дом заново.
С 2025 года межевание стало обязательным условием при заключении сделок с недвижимостью. Перед тем как строить нужно убедиться, что в отношении земли работы по установлению границ были проведены. Дом строится на расстоянии 3 метров от границ участка — если собственник не будет знать, где находятся границы, произойдёт нарушение отступов, соответственно, приостановка Росреестра.
Межевание делается геодезистом, потом данные обрабатывает кадастровый инженер. Выдаётся межевой план. Для выполнения процедуры собственнику нужно предварительно установить забор. Не стоит доверять только данным из ЕГРН — нужно выносить границы в натуру, иначе можно случайно захватить чужой участок.
Что делать после завершения строительства дома
После завершения строительства дома нужно обратиться в кадастровую палату за оформлением. Размер площади объекта должен соответствовать данным из проекта.
Перед подачей документов в Росреестр на объект выезжает кадастровый инженер и проводит замеры. Разрабатывается технический план, подготавливаются чертежи, формируется текстовая и графическая часть документа. В документ вносят сведения об объекте, которые будут перенесены в ЕГРН. Готовую техническую документацию вместе с правоустанавливающей выпиской на участок, уведомлением и проектом дома владелец направляет в Росреестр. После рассмотрения заявления и прилагаемых справок оформляется право собственности, выдаётся кадастровая выписка.
При возникновении вопросов обращайтесь к юристам «Истрариел». Соберём документы для строительства дома, разработаем техплан, сделаем проект, получим необходимые справки. Переходите на наш сайт https://istrariel.ru/ или звоните по номеру: 8 (495) 649-94-39. Даём расширенные консультации. Помогаем при отказах Росреестра в регистрации объектов недвижимости.