Сдача коммерческой недвижимости в аренду – популярный способ получения дохода, однако налогообложение может существенно различаться в зависимости от правового статуса арендодателя. Рассмотрим основные варианты: сдача помещения как самозанятый, индивидуальный предприниматель (ИП) и юридическое лицо (ООО), а также произведем примерные расчеты для помещения с арендной платой 50 000 рублей в месяц.
1. Самозанятый
Самозанятые (режим "Налог на профессиональный доход") могут сдавать в аренду только жилые помещения. Для коммерческой недвижимости этот режим не подходит. Однако, если речь идет о сдаче жилой недвижимости, налоговая ставка составляет:
- 4% при сдаче физическим лицам;
- 6% при сдаче юридическим лицам или ИП.
Если бы самозанятые могли сдавать коммерческую недвижимость, при арендной ставке 50 000 рублей в месяц налог составлял бы:
- Физлицу: 50 000 × 4% = 2 000 руб.
- Юрлицу: 50 000 × 6% = 3 000 руб.
2. Индивидуальный предприниматель (ИП)
ИП может сдавать коммерческую недвижимость и выбрать один из налоговых режимов:
- УСН "доходы" (6%) – налог рассчитывается от всей суммы аренды.
- УСН "доходы минус расходы" (15%) – налог рассчитывается от прибыли (доходы минус расходы).
- ЕНВД (до 2021 года, сейчас не действует).
- ОСНО (НДС 20%) – если арендатор юрлицо, часто требуется применение НДС.
Пример расчета на УСН 6%: 50 000 × 6% = 3 000 руб.
Если у ИП есть расходы (например, коммунальные платежи, обслуживание), выгоднее выбрать УСН 15%, но он платит налог с прибыли, а не с общей суммы.
3. Юридическое лицо (ООО)
Юрлицо работает на общем режиме налогообложения (ОСНО) и платит:
- Налог на прибыль – 20% от чистой прибыли.
- НДС – 20% от арендной ставки (если арендатор – плательщик НДС, он может принять налог к вычету).
Пример расчета: Допустим, расходы составляют 10 000 руб., значит прибыль = 50 000 - 10 000 = 40 000 руб.
- Налог на прибыль: 40 000 × 20% = 8 000 руб.
- НДС: 50 000 × 20% = 10 000 руб. (но арендатор может принять к вычету).
Итоговое сравнение
Выводы
- Самозанятость не подходит для коммерческой недвижимости.
- ИП на УСН 6% – самый удобный вариант, если нет больших расходов.
- ООО выгодно при работе с крупными арендаторами, которые платят НДС.
Выбор формы налогообложения зависит от типа арендаторов, расходов и планируемых доходов. Для оптимального решения лучше проконсультироваться с бухгалтером или налоговым специалистом.