2024 год стал важным этапом для российского рынка недвижимости. Быстрый рост экономики (около 4%) и повышение реальных доходов населения в условиях рекордно низкой безработицы создали новые возможности для тех, кто раньше не мог позволить себе ипотеку. В этих условиях рынок начал активно трансформироваться и адаптироваться к новым вызовам.
Ситуация на ипотечном рынке
В 2024 году активный спрос на жилье способствовал увеличению доли ипотечных заемщиков, что стало позитивным сигналом для рынка. В то же время, рост инфляции до 9,5% привел к повышению ключевой ставки Банком России с 16% до 21%, что, конечно, сказалось на рыночных ипотечных ставках. Несмотря на это, объемы выдачи ипотеки сократились на 40% по сравнению с рекордным 2023 годом, но при этом остались на высоком уровне: было выдано 1,3 млн кредитов на сумму 4,9 трлн рублей.
Главными факторами, поддержавшими рынок после завершения программы «Льготная ипотека», стали целевые меры поддержки, такие как «Семейная ипотека». Благодаря увеличению доходов граждан и активным программам застройщиков, снижение выдачи рыночной ипотеки оказалось менее значительным, чем прогнозировалось. Дополнительно, доля высокорискованных кредитов сократилась благодаря новым требованиям к первоначальному взносу и повышению стандартов банковского кредитования.
Прогнозы на 2025 год говорят о временном сокращении объемов ипотеки до 1–1,2 млн кредитов. Тем не менее рынок показывает устойчивость, а эксперты уверены, что с началом снижения ключевой ставки с 2026 года ипотечное кредитование начнет восстанавливаться.
Отдельного внимания заслуживает программа «Семейная ипотека», которая была продлена до 2030 года. Она остается одной из самых востребованных мер поддержки: по итогам 2024 года на «Семейную ипотеку» пришлось 60% всей выдачи льготных ипотек. Благодаря ставке от 6% годовых программа остается доступной для семей с детьми, что делает ее ключевым инструментом стимулирования спроса на рынке жилья.
Также важную роль сыграла «ІТ-ипотека», продленная до 2030 года, однако с измененными условиями. Ставка по ней увеличена с 5% до 6%, а максимальная сумма кредита ограничена 9 млн рублей. При этом Москва и Санкт-Петербург исключены из программы, что существенно изменило возможности для IT-специалистов в этих регионах.
По итогам 2024 года выдача ипотеки в целом снизилась на 36% к рекорду 2023 года, составив 1,3 млн кредитов на 4,9 трлн рублей. Тем не менее спрос на рыночные ипотечные программы сократился меньше, чем ожидалось, благодаря росту доходов населения и акциям от застройщиков.
В целом, портфель ипотеки продолжает расти: на 01.01.2025 он достиг 20,1 трлн рублей, увеличившись на 1,9 трлн рублей за год. Однако выдача новых ипотечных кредитов в 2024 году сократилась на 36% по сравнению с 2023 годом, что свидетельствует о текущей адаптации рынка к изменившимся условиям.
Новостройки: продажи и цены
Завершение массовой государственной поддержки открыло новый этап для рынка новостроек. Продажи жилья в строящихся домах стабилизировались на уровне 26,7 млн кв. м, что на 18% выше показателя 2022 года. Девелоперы показывали высокую активность, запустив строительство 48 млн кв. м нового жилья, что соответствует рекордному уровню предыдущего года. Общий объем строящегося жилья достиг 114,4 млн кв. м — это максимум за последние шесть лет.
Цены на новостройки продолжили умеренно расти, увеличившись на 9,2% за год, что почти соответствует уровню инфляции. В первой половине года, на фоне ажиотажного спроса, цены выросли особенно активно (+5,5%), а во второй половине темпы роста замедлились (+3,6%), оставаясь устойчивыми. Рынок новостроек уверенно сохраняет привлекательность для покупателей.
В 2025 году ожидается, что застройщики будут точечно подходить к запуску новых проектов, чтобы адаптироваться к спросу. Цены на новостройки, вероятнее всего, будут расти в рамках инфляции, сохраняя доступность для покупателей.
Строительная активность и проектное финансирование
Строительная активность в 2024 году оставалась на высоком уровне, что демонстрирует устойчивость отрасли. Особенно активное развитие наблюдалось в регионах за пределами топ-10. Девелоперы активно привлекали финансирование: объем открытых кредитных линий превысил 20 трлн рублей, а средства на эскроу-счетах достигли рекордных 7 трлн рублей.
Накопленные ресурсы позволяют застройщикам гарантированно завершать проекты с высокой степенью готовности, запланированные на 2025 год. Это создает прочную основу для стабильного ввода нового жилья, даже в условиях повышенных ставок.
Ограниченность новых стартов продаж и дефицит жилья
В 2024 году, несмотря на высокие темпы строительства, многие застройщики начали сокращать запуск новых проектов из-за изменившихся рыночных условий и слабого спроса. Это ограничение новых стартов продаж может привести к дефициту предложения на рынке жилья в будущем, что способно оказать значительное влияние на строительную отрасль в долгосрочной перспективе.
Рынок аренды
Рынок аренды в 2024 году продемонстрировал значительный рост, местами достигающий 40%. Это обусловлено высокой востребованностью арендного жилья на фоне снижения доступности ипотечных кредитов. Активный рост аренды указывает на важность этого сегмента для адаптации населения к новым экономическим реалиям.
Итоги
2024 год стал годом адаптации и возможностей для российского рынка недвижимости. Несмотря на завершение программы массовой господдержки, такие меры, как «Семейная ипотека», продолжают помогать покупателям и стимулировать рынок. Программа «ІТ-ипотеки», несмотря на изменения условий, продлена до 2030 года, что открывает дополнительные перспективы для определенных категорий заемщиков.
Девелоперы показывают устойчивость и сохраняют высокие темпы строительства, что подтверждается рекордными объемами строящегося жилья. Портфель ипотеки стабильно растет, а рынок демонстрирует адаптацию к новым условиям.
Недвижимость остается самым надежным ресурсом для сохранения и накопления капитала. Даже в условиях замедления темпов роста продаж растет интерес к сдаче жилья в аренду, что позволяет инвесторам диверсифицировать риски.
Рынок недвижимости стабильно развивается, готовясь к новым перспективам. Основным фактором, определяющим динамику в ближайшие годы, станет снижение ключевой ставки, которое поможет восстановить доступность ипотеки и стимулировать дальнейший рост.