Публикую текстовую версию записки от 12.02.2025 г. Посмотреть видеоверсию Вы можете ЗДЕСЬ.
ВНИМАНИЕ!!!
В Видеоверсии есть ссылка на реквизиты судебного акта, о котором идет речь, а также мои комментарии к этому делу.
Организация арендовала земельный участок для строительства склада и бытового корпуса в составе асфальтобетонного завода. В установленном порядке на земельном участке было построено и введено в эксплуатацию два здания. Права на здания были зарегистрированы в ЕГРН.
После этого организация обратилась в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. Основанием предоставления был указан подп.6 п.2 ст.39.3. ЗК РФ. В соответствии с этой нормой, земельный участок предоставляется без торгов собственнику здания или сооружения, которое расположено на участке.
Администрация отказала в предоставлении. Отказ мотивирован отсутствием у заявителя в соответствии с земельным законодательством права на приобретение земельного участка без проведения торгов, поскольку не представлены документы, подтверждающие право собственности заявителя на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом земельном участке; на спорном участке возведены два объекта. Эти объекты были предусмотрены только первым этапом строительства из запланированных двух.
Организация оспорила отказ чиновников в суде.
Суды трех инстанций поддержали организацию. Они посчитали, что возведение двух объектов дает основание для выкупа земельного участка.
Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подп. 6 п.2 ст.39.3, ст.39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка; определение площади подлежащего выкупу земельного участка в размере площади занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования.
По смыслу законодательства, обязывающего арендатора использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, возникновение у него исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он был предоставлен в аренду.
Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства
именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и
использования данного строения по назначению.
При предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации.
При этом, основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.
Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного ему
для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить
очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их
создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако
приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной
основе возможно только после окончания строительства основного объекта.
Определение границ и площади выкупаемого земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения. При этом размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
В данном случае, в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство, возведение объектов на спорном земельном участке должно производиться в два этапа. Однако организацией были построены только здания, предусмотренные первым этапом. Следовательно, строительство капитальных объектов для возведения которых истцу был предоставлен в аренду земельный участок нельзя признать завершенным.
Кроме того, законодательством не предусмотрена возможность
приватизации всего земельного участка, на части которого находятся объекты,
введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано
строительство объектов, в целях возведения которых этот участок
формировался.
Следовательно, выводы судов о том, что незавершение какого-либо из
этапов строительства не является основанием для отказа в предоставлении
земельного участка в собственность без торгов, противоречат вышеуказанным
нормам материального права и правовым позициям высших судебных
инстанций.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам